פוטנציאל הפינוי-בינוי חצה את שלב הפרחת הסיסמאות

שנים ארוכות שהנושא של פינוי בינוי זכה להתעלמות מצד משרדי הממשלה. התמשכות תהליכי התכנון וכוח אדם מינימלי שטיפל בעניין במשרדי הממשלה השונים הובילו לכך שאת הפרויקטים שהושלמו ניתן היה לספור על יד אחת, וגם זה בקושי. עם זאת, למרות הקצב האיטי של אישור התוכניות במוסדות התכנון, הוועדות המקומיות וגם הוועדות המחוזיות, נתונים חדשים שנחשפים כעת ב"גלובס" מעידים כי בשנתיים האחרונות חלה עלייה משמעותית במספר המתחמים שקיבלו אישור סופי להתקדם, ובמספר התוכניות שהופקדו בוועדה המחוזית. אם נוסיף לכך את הרשות להתחדשות עירונית שנמצאת בהליכי הקמה, לאחר שנתיים של דיונים בהצעת החוק, ייתכן שהתחום מתחיל להתקדם.

על פי הנתונים שנאספו על ידי מינהל התכנון במשרד האוצר לבקשת "גלובס נדל"ן", בשנת 2015 אושרו ברחבי הארץ 18 תוכניות פינוי בינוי למתן תוקף, הכוללות 6,383 דירות חדשות. זהו מספר משמעותי של יחידות דיור וזינוק משמעותי בהשוואה למספר התוכניות שאושרו לפינוי בינוי בשנת 2014 - אז אושרו למתן תוקף 9 תוכניות בלבד, ובהן 3,650 יחידות דיור חדשות בלבד. מדובר בזינוק של 100% במספר התוכניות שאושרו ב-2015 לעומת 2014 ובזינוק של כ-75% במספר יחידות הדיור.

גידול נרשם גם בהפקדת תוכניות

עם זאת, בנוגע למחצית הראשונה של שנת 2016 המספרים עד כה נמוכים יותר. בחודשים ינואר-יוני 2016 אושרו למתן תוקף 1,522 יחידות דיור בלבד, בשלושה מתחמים ברחבי הארץ (בית שמש, ירושלים ורחובות). כדי להמשיך את מגמת העלייה שנרשמה ב-2015, יצטרכו מוסדות התכנון לאשר מספר גדול של תוכניות במחצית השנייה של השנה.

אישור התוכניות למתן תוקף הוא אמנם השלב האחרון בשלבי האישור התכנוני, אך מעניין לראות כמה תוכניות פינוי בינוי נמצאות ב"צנרת" של הוועדות המחוזיות, כלומר כמה מהן צלחו את הוועדה המקומית והגיעו לשלב ההפקדה בוועדה המחוזית, שלב מתקדם בשביל תוכניות בתחום זה. על פי הנתונים, גם בשלב זה נרשמה עלייה ניכרת משנת 2014 לשנת 2015. כך, בשנת 2014 אושרה להפקדה תוכנית אחת בלבד, תוכנית לבניית 154 יחידות דיור במסגרת פרויקט פינוי בינוי במתחם כנרת בעיר רעננה. בשנת 2015, לעומת זאת, הופקדו חמש תוכניות שונות, עם פוטנציאל בינוי של 1,362 יחידות דיור סך הכל. מדובר בתוכניות בערים ירושלים (תוכנית בדרך חברון ותוכנית קרית היובל), תל אביב-יפו (מתחם הצנחנים), רמת גן (מגדל מגדים) ורעננה (מתחם ויצמן). כלומר, עלייה של מאות אחוזים מ-2014 ל-2015 בתוכניות מופקדות.

במקרה זה המחצית הראשונה של שנת 2016 מעידה דווקא על המשך במגמת העלייה. כך, על פי הנתונים של מינהל התכנון והוועדות המחוזיות ברחבי הארץ, יש שש תוכניות מופקדות או בתנאים שלפני הפקדה הכוללות 1,739 יחידות דיור בסך הכל.

נזכיר שוב שמדובר במחצית השנה בלבד, וכבר כעת המספר גבוה יותר מהיקף יחידות הדיור שהופקדו בשנת 2015 כולה. גם נתון זה מחזק את המגמה של היקף אישור רחב יותר של תוכניות פינוי בינוי.

צמיחה במרכז, דשדוש בפריפריה

בחינת המחוזות שבהם אושרו תוכניות של פינוי בינוי בשנתיים וחצי האחרונות מעלה כי שלא במפתיע, מחוז תל אביב הוא זה שבו אושר המספר הגבוה ביותר של תוכניות, עם היצע של 5,912 יחידות דיור סך הכל. במקום השני מבין המחוזות ניתן למצוא את מחוז חיפה עם תוכנית שאושרו לבניית 2,074 יחידות דיור. במקום השלישי מחוז ירושלים עם אישור תוכניות לבניית 1,547 יחידות סך הכל ובמקום הרביעי מחוז המרכז, שבו אושרו בשנתיים וחצי האחרונות תוכניות לבניית 1,069 יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי.

לעומת זאת, במחוזות הצפון והדרום, היקף יחידות הדיור שנכלל בתוכניות שאושרו בשנתיים האחרונות בוועדות המחוזיות צונח באופן משמעותי, מה שמעיד פעם נוספת על אי קידום תוכניות או הימשכות תהליכים. בלא מעט מקרים הפרויקטים עצמם כלל לא כלכליים לביצוע. כך, במחוז הדרום אושרו בשנתיים וחצי האחרונות תוכניות רק ל-324 יחידות דיור ובמחוז הצפון, ל-229 יחידות דיור בלבד.

בחלוקה לפי ערים, שלוש ערים בולטות לעומת השאר בקידום תוכניות ואישורן במהלך 2015 ומחצית 2016. העיר הראשונה היא ירושלים, שם אושרו להפקדה ואושרו סופית לא פחות מ-12 תוכניות שונות. שמונה תוכניות מתוך ה-12 אושרו להפקדה, או בתנאים להפקדה בוועדה המחוזית, לבניית 1,694 דירות חדשות, וארבע תוכניות, לבניית 510 דירות חדשות, אושרו סופית.

בירושלים פועלת מינהלת שאחראית על התחום ובמקביל ראש העיר, ניר ברקת, הכריז בעבר כי גדי לקדם את הפרויקטים בתחום הפינוי בינוי הוא מוכן לוותר על היטל השבחה. סיבות אלו תורמות למספר התוכניות הרב שקודם בתחום העיר.

העיר השנייה הבולטת בקצב אישור התוכניות היא רמת גן בה אושרה להפקדה תוכנית אחת וארבעה נוספות אושרו סופית. אלה תוכניות הכוללות היצע יחידות דיור בהיקף של 2,052 יחידות דיור. העיר השלישית היא תל אביב-יפו, עם ארבע תוכניות שונות, שלוש שאושרו ואחת שאושרה להפקדה עם היצע כולל של 1,809 יחידות דיור.

"מי יגור ב-16 קומות בעפולה?"

"במטה הדיור ובמינהל התכנון מעודדים את התוכניות לפינוי בינוי. "זו הדרך הטובה ביותר לבנייה בערים והכי נכונה כדי לחדש ולצופף את הערים, להוסיף שימושים, וכל זה בלי להפשיר שטחים פתוחים או ירוקים", מסבירה אדריכלית ענבר וייס, עוזרת מקצועית למנהלת מינהל תכנון, "אבל הבעיה עם פינוי בינוי שהיא תוכנית מורכבת ומסובכת". לדברי וייס, מינהל התכנון שבאוצר מנסה לקדם את התחום על ידי איתור שטחים מתאימים וגם קידום תוכניות מתאר ברשויות השונות: "חשוב לאתר בכל יישוב ועיר את האזורים בהם ניתן לקדם פינוי בינוי. זה נותן הכוונה מראש לראשי הרשויות איפה נכון לכוון את הדברים שיקרו. יש גם נסיונות להסרת חסמים. גם בחקיקה, לקדם חקיקה שתקל על המצב הקיים. לנסות לקבוע פחות התניות ולא להתנות במימוש תשתיות על שיכולות גם להגיע אחרי".

לגבי התנופה בכל הנוגע לאישור תוכניות בשלוש השנים האחרונות מסכימה וייס כי מדובר בפרויקטים שלוקח הרבה זמן לקדם וכעת הם הבשילו לכדי תוכנית: "לוקח זמן עד שיזמים וקבלנים מצליחים לארגן אנשים ותקן 21 (תקן לקביעת היתכנות כלכלית לפרויקטי פינוי בינוי א"ח) הוא יחסית חדש מ-2012. הדברים מבשילים לאט ואיפה שמצליח יש עוד פרויקטים".

על כך שאין כמעט תוכניות במחוז דרום וצפון אומרת וייס כי מדובר בעיקר בבעיה של היתכנות כלכלית: "בצפון ובדרום כמעט לא מתממשות תוכניות וזה לא רק בפינוי בינוי. זה בין היתר בגלל ערכי הקרקע. תוכניות לפינוי בינוי מדברות על צפיפות הרבה יותר גדולה מהרגיל אבל אנשים במגדל העמק למשל לא יגורו בצפיפות כזו. אנשים לא ירחיקו מהמרכז כדי לגור במגדל. מי יגור ב-16 קומות בעפולה? הצפון והדרום נותנים איכות חיים אחרת ממה שנותן המרכז, יש אפשרות לסוג מגורים אחר. בפינוי בינוי מחפים על ערכי הקרקע הנמוכים על ידי זכויות בנייה, אבל זה לא קוסם ליזמים ולקבלנים בדרום ובצפון. לא משנה כמה זכויות בנייה תשפוך עליהם, זה לא מדבר אליהם. ויש גם עלויות נוספות של חניון תת קרקעי למשל ועוד, דברים שמייקרים בנייה.

"אבל יש לנו אינטרס לקדם את הדברים גם מחוץ למעגל הביקוש המרכזי ומחפשים כל הזמן למצוא תחליף לזכויות הבנייה. יש מחשבה למשל אולי להגיד ליזמים שיבנו כמו שמתאים לאזור והמדינה תפצה על ההפסד הכלכלי בדרך אחרת, או לתת קרקע חלופית במקום אחר. התשובה היא שצריך למצוא דרך לפצות ולא בזכויות בנייה כי זה לא עובד נכון להיום. ואם נמצא פתרון שיעבוד בפינוי בינוי, אולי ישתמשו בזה גם בתמ"א 38 בהמשך".

אין קרקע משלימה והרשויות לא מאפשרות מכפיל מספק

"בפריפריה, ובמיוחד בדרום, מחירי הדירות נמוכים הרבה יותר מאשר במרכז ולכן המכפלה בפינוי בינוי (מספר הדירות החדשות אל מול הישנות א"ח) צריכה להיות מאוד גבוהה, פי 6 או פי 7. זה אומר שצריך לבנות 700 דירות חדשות במקום 100 דירות שהורסים. וקרקע אין, והעיריות לא רוצות את הצפיפות שזה מוביל אליה, לכן כמעט ואין תוכניות", אומר אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והדרום.

"היתה לא מזמן החלטה בממשלה לתת קרקע משלימה, זה היה יכול לעזור לתוכניות להתקדם, אבל הם לא עושים את זה". אביסרור, שמקדם בעצמו תוכניות פינוי בינוי בשלבים ראשוניים בדרום הארץ, מסביר שהצפיפות הנדרשת אכן מעמיסה על התשתיות בשכונות הקיימות והוא יכול להבין את התנגדות העירייה: "הטיעונים של העירייה לא פעם נכונים אבל אם הממשלה רוצה לקדם פינוי בינוי אז צריך קרקע משלימה. זו הבעיה המרכזית".

בעיה נוספת שעליה מצביע אביסרור היא סוגיית הרווח או ההפסד בפרויקט כזה: "פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט ענק. אתה יכול להיכנס אליו בצורה אחת ולא יודע איך תצע ממנו בעתיד. תקן 21 למשל אמור להראות 25% רווח, אבל זה בשביל שבסוף הדרך, אחרי כל השנים תצליח לצאת אולי עם 15% רווח.

"אבל בחלק מהעיריות זה לא מעניין את מחלקת ההנדסה. הם רואים את הרווח שיכול להיות על הנייר ולא נותנים מכפילים מספיקים, הולכים עם הראש בקיר. התוצאה הסופית היא שהפרויקטים לא יוצאים לפועל כי אין היתכנות כלכלית".

 יחידות דיור