למסות שכר דירה מהשקל הראשון

ההחלטה של האוצר והעומד בראשו להטיל מס על מחזיקי דירה שלישית ומעלה בשיעור של 1% משווי הדירה תוך קביעת תקרת מס שנתית של 18 אלף שקל, שאושרה יחד עם תקציב המדינה לשנים 2017-2018 מעוררת סערה בשוק השכירות: ידיעות על כוונת בעלי דירות להעלות את שכר הדירה כדי לפצות עצמם על תשלומי המס המוגדלים מציפות את ערוצי התקשורת, במטרה להביא לגניזת היוזמה המוצדקת של השר משה כחלון לדחיקת רגלי המשקיעים בשוק הדיור ולהקטנת הפערים החברתיים. מדובר ביוזמה שאינה חפה מפגמים ומסיכונים, ואולם לצד זה היא יוצרת הזדמנות אמיתית להקטנת פערים חברתיים ולהפחתת מחירי הדיור.

פעם אחר פעם, כאשר מיסוי או פיקוח על שכר הדירה זוכים לתאוצה רגולטורית, מופרחים לחלל האוויר איומים של בעלי דירות לפיהם הם יגלגלו את מלוא המיסוי המוגבר על שוכרי הדירות וכך שכרה של המדינה ייצא בהפסדם של שוכרי הדירות.

על פי נתוני האוצר, ההכנסה החודשית הממוצעת של בעלי שלוש דירות ויותר היא 46 אלף שקל, ואולם בתקשורת מרואיינים בעלי שלוש דירות ויותר המייללים כי מדובר בפגיעה קשה בפנסיה שלהם. לידיעת היללנים, כל פנסיה במדינת ישראל ממוסה ושקל אשר מקורו בשכר דירה אינו מיוחס יותר משקל שמקורו בעבודת כפיים. החשש מתכנוני מס והעברות נכסים בתוך המשפחה אינו סיבה לוותר על המיסוי, כשם שמס חברות לא יבוטל בשל תכנוני מס יצירתיים.

הפניית הזרקור של הדיון הציבורי לעבר חולשת מנגנון השמאות העומד בבסיס חישוב המס היא התרכזות בטפל ולא בעיקר - והעיקר הוא לגבות מס על שכר דירה שהוא לא גבוה ולא נמוך ממס על עבודה. המוח היהודי מסוגל למצוא פתרונות יצירתיים אשר יהפכו את מנגנון השמאות והגבייה הבוסריים למנגנונים אפקטיביים.

תקרת המיסוי יוצרת אף היא עיוותים מטרידים שכן בעלי הנכסים היקרים נהנים מן ההפקר, ואולם לאחר ששלב א' של מיסוי שכר הדירה יואץ, ניתן יהיה לשנות את התקרה האמורה ו.

החשש מעלייה חדה בשכר הדירה מונע במשך שנים מיסוי מלא, מן השקל הראשון של שכר הדירה, לפי מדרגות המס המקובלות בכל עבודה, ומייצר מקלט מס למשכירי הדירות. יש הרואים במיסוי המתוכנן "מס חברתי" בתחפושת, וטוענים שייעודו האמיתי הוא פשוט להגדיל את הכנסות המדינה ממסים בעוד כ-800 מיליון שקל שנה, ממש כמו מס הרכישה שהוטל אשתקד.

ראשית, הממשלה הנוכחית דווקא מובילה קו ברור של הפחתת מסים, בניגוד בולט להמלצות בנק ישראל, ולפיכך הטיעון הזה נשען על משענת קצה רצוץ. שנית, כחלון יכול התמודד עם טיעון לגיטימי זה באמצעות הקמת קרן לאומית ייעודית אשר תרכז את הכנסות המדינה ממסים אלו. קרן זו, אשר צפויה לרכז מיליארדים רבים תוך שנים מועטות, יכולה להיות הבסיס לפיתוח שוק שכירות באמצעות מעורבות של גופים מוסדיים התרים אחר תשואה גבוהה.

על פי נתוני האוצר, המס יחול על כ-80 אלף דירות להשכרה, כשבשוק הדירות להשכרה בישראל יש כ-650 אלף דירות. שום דבר אינו מונע גם כיום מבעלי הדירות להשכרה להעלות את שכר הדירה. המציאות היא שמחירי שכר הדירה עולים בקצב נמוך מהותית ממחירי הדירות במשך שנים ארוכות, וזאת בשל הדשדוש של השכר במשק ובשל העובדה שבעלי הדירות להשכרה נהנים מרווחי הון אדירים כפועל יוצא מעליית מחירי הדירות.

נהוג לראות בשכר הדירה חלק מן התשואה על השקעה בדירה אשר יחד עם רווחי ההון מהשקעה בדירה מהווה את התשואה הכוללת ברוטו בגין השכרת הדירה. המשקיעים היבבנים נהנו בשנים האחרונות מרווחי הון עצומים בחסות הריבית האפסית של בנק ישראל ואוזלת היד של המדינה בהגדלה מסיבית של היצע הדירות להשכרה. לפיכך כל זמן שמחירי הדירות ממשיכים לעלות אין שום היגיון כלכלי להעלות שכר דירה, מה עוד שהריבית האלטרנטיבית על השקעות צנחה בחדות. היה ומחירי הדיור יירדו יום אחד, הרי התשואה משכר דירה תעלה.

אפליית המס האמורה מעוותת את הקצאת המקורות במשק ומנפחת את מחירי הדירות, שכן בעולם של ריביות אפסיות בשוק ההון, מקלט המס בשוק הדיור להשכרה הוא יתרון גדול. אם שכר הדירה לא יעלה בחדות כפועל יוצר מן המס החדש, כפי שמעריכים באוצר, יהיה זה מקרה מבחן מוצלח שיאפשר לאוצר למסות בהדרגה את כלל ההכנסות משכר הדירה כבר מן השקל הראשון.