חם מהתנור: מהלך חדש - דירות מוזלות בפרויקטים רגילים

בשבוע שעבר חצה רף זכאי מחיר למשתכן את 60 אלף משקי הבית. ההודעה של משרד האוצר ומטה הדיור שקבעה דד-ליין לרישום כדי לקבל עדיפות בהגרלות הקפיצה את מספר הנרשמים וסדרה א' נסגרה תוך זמן קצר.

עכשיו, שוברים את הראש במטה הדיור ובמשרד האוצר איך להגדיל את היקף השיווקים בצורה משמעותית כדי לקדם הגרלות ולתת דירות מוזלות לכמה שיותר זכאים. הרי אם נעצור באותם 60 אלף שכבר נרשמו, המשמעות היא שעכשיו צריך מכרזים ל-60 אלף דירות מוזלות שיצליחו, והתחלות בנייה בכל הפרויקטים לצד הגרלות כדי לתת לזכאים את האפשרות לרכוש דירה בהנחה.

אבל כשמסתכלים על תמונת המצב של התכנית נכון להיום, היעד הזה שצריך לקיים את ההבטחה לחברי סדרה א' של זכאים עוד רחוק. עד היום זכו קבלנים ויזמים במכרזים שמאפשרים בנייה של כמעט 20 אלף דירות מוזלות. כדי להדביק את הפער יש צורך בעוד 40 אלף ויכול להיות שגם במשרד האוצר, מטה הדיור, משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי ישראל לא בטוחים ששיווק כמות כזו יכול לקרות בטווח זמן סביר.

אז מה עושים? מנסים לחשוב מחוץ לקופסה, ובמקרה הזה, מחוץ לרשות מקרקעי ישראל. החלטה שצריכה להתקבל ממש בימים אלו עתידה לעשות מהפיכה בתכנית מחיר למשתכן ולאפשר לראשונה גם לקבלנים ויזמים שלא זכו במכרז למכור דירות מחיר למשתכן לזכאים, ולא רק זה, אפילו בקרקע פרטית ולא בקרקע של רשות מקרקעי ישראל.

על פי ההחלטה שצפויה לעבור, קבלנים יוכלו לשלב דירות מוזלות בפרויקטים רגילים שהם בונים, ובתמורה למכירת דירות בהנחה של יותר מ-200 אלף שקל, הם גם יזכו לקבל מענק של 137 (מאה שלושים ושבעה) אלף שקל לכל דירה.

אם התכנית הזו תצליח, מדובר במסלול עוקף שיווק, שיכול להזרים לא מעט דירות מחיר למשתכן לשוק. בצורה כזו היקף השיווקים לא יהיה תלוי רק בפעילות אנשי רשות מקרקעי ישראל והדרך לעמידה ביעדים, תתקצר.

אבל, כמו תמיד האבל מגיע, מתמטיקה פשוטה מעלה שאלה לגבי התכנית החדשה. אם קבלן צריך למכור דירה בהנחה של מינימום 200 אלף שקל, והמענק שיקבל על הפעולה הזו מסתכם ב"רק" 137 (מאה שלושים ושבעה) אלף שקל לדירה, עד כמה זה בעצם משתלם?

כשניסינו לברר אצל הגורמים המוסמכים איך המספרים מסתדרים, קיבלנו שתי תשובות, אחת שיכולה להעיד על יישום חלקי של התכנית החדשה אבל השנייה, מעידה על השפעה לא מבוטלת של התכנית כבר היום.

נתחיל בתשובה הראשונה. גורמים שבקיאים בענף הנדל"ן מסבירים, שיש מקרים בהם יהיה שווה לקבלן למכור בהנחה גם אם המענק לא מכסה את המחיר המוצע של הדירות שהוא מוכר בפרויקט בגלל שתמיד, בכל פרויקט, יש דירות שמחיר המכירה שלהן נמוך יותר מהממוצע. נניח דירה בקומה הראשונה שפונה לחזית, דירה קטנה יותר בשטח בגלל אילוצי תכנון, דירה עם מיעוט כיווני אוויר ועוד. במקרה הזה, הקבלן יידע שהוא לא צריך להשקיע מאמץ במכירת הדירות והשילוב יכול להתקיים. במקרה הזה, נוכל לראות הגדלת היצע של דירות מחיר למשתכן, אומנם בשיעורים לא גדולים, אבל גם זה משהו.

עכשיו לתשובה השנייה. ברשות מקרקעי ישראל וגורמים אחרים שקידמו את ההצעה החדשה חשפו כי חלק מהרעיון של השינוי נבע מבקשות של יזמים וקבלנים להחזיר קרקע בה הם זכו במכרזים. לא מכרזי מחיר למשתכן, מכרזים רגילים. למה שקבלן יחזיר קרקע שבשנים האחרונות הפכה לסוג של מכרה זהב עם עליות מחירים ממושכות? אז זהו, שכנראה שבמקומות מסוימים מתחילים להבין שתקופת השפע נגמרה.

טוב, אנחנו לא מדברים על תל אביב או גבעתיים וגם לא על הרצליה וקריית אונו, אבל מקומות בהם שיווקה המדינה לא מעט מכרזי מחיר למשתכן, הקבלנים לא יושבים עם הרגליים למעלה ומוכרים דירות כמו לחמניות חמות. כנראה שיש קושי, והקושי הזה מעיד על השפעה של התוכנית במקומות הללו. שילוב דירות למשתכן בפרויקטים האלו יעזור למדינה לשמור על ההכנסה מהקרקע מצד אחד ולקבלנים למכור חלק מהפרויקט, גם אם בהנחה, כי הרי עדיף למכור בהנחה מלא למכור בכלל.

וכאן מגיעים לנקודה החשובה ביותר. ככל שתוכנית מחיר למשתכן תתקדם ותשפיע יותר על אזורים מסוימים, כך יגדל התמריץ של הקבלנים לשלב בפרויקטים הרגילים דירות בהנחה למשתכן כי אותן לא צריך לשווק. נקודה זו לא רק מעידה שהתוכנית מתחילה להשפיע, אלא גם עשויה להוביל למצב, לא כל כך דמיוני, של הגדלת היצע משמעותי של דירות מחיר למשתכן באותם המקומות ואפילו, אולי ירידה במחירים