איל גבאי: "אני לא חושב שתהיה ירידה דרמטית במחירי הדירות"

בכובעו החדש כיו"ר מגוריט, קרן השקעות במגורים, איל גבאי - מי שהיה בין השאר המנכ"ל החזק ביותר של משרד ראש הממשלה, עד כדי כך שהיו שחשבו שהשפעתו על המשק מופרזת, ומי שהיה ראש צוות הדיור בוועדת טרכטנברג - דווקא "מהמר" נגד ירידה משמעותית של מחירי הדיור. "בניגוד למה שחשבנו בעבר", הוא מתנבא, "אני לא חושב שתהיה פה איזו ירידת מחירים דרמטית".

- מה שהיה הוא שיהיה?

"התפיסה שיש קרקע אין-סופית ורק צריך לבנות עליה היא סיפורים ואגדות. היצע הקרקע לבנייה בישראל מוגבל, ויילך ויהיה מוגבל יותר. כשמשלבים זאת עם בעיית התשתיות מבינים שההתפרסות לרוחב של ישראל איננה אין-סופית. לא לשווא הבאזז החדש הוא התחדשות עירונית. אני לא אומר שהמחסור יהיה חמור כמו היום, אבל לא יהיה מחר איזה בום בנייה של 300 אלף דירות כל שנה. פשוט אין איפה. אם יהיו תנודות למטה במחירי הדירות, הן יגיעו דווקא מכיוונים אחרים, למשל, שאנשים לא יוכלו לשלם כבר את המחירים האלה, כמו שקורה בתקופת משבר".

- מה דעתך על פעולותיו של כחלון בנושא?

"אני חושב שלא רק שהוא שם את כל יוקרתו על הסיפור הזה, אלא שהוא גם צירף לזה את הכלים הנדרשים. אני לא יודע אם זה ארגז כלים מלא או חלקי, אבל הוא קיבל את כל מה שאפשר ומקדיש לזה לילות כימים. זה לא תלוי רק בו. אם תהיה האטה כלכלית בעולם, לאנשים יהיה פחות כסף לקנות ותהיה ירידה. אבל אם המצב יימשך בעינו, עם הריבית הנמוכה, מי שתכנן לקנות דירה לילד עוד חמש שנים יקנה אותה היום, כי ממילא אין מה לעשות עם הכסף. אני חושב שכחלון עושה את המקסימום שאפשר".

- והמדיניות הכלכלית של הממשלה?

"אני חושב שאנחנו חיים בעידן של אובדן האידאולוגיה. אם אני לוקח את נתניהו של 2003 ואת המדיניות הכלכלית היום של מדינת ישראל, היום זו מדיניות של התמודדות עם נושאים שעל הפרק, ואילו אז זו הייתה מדיניות של 'בואו נשנה את פניה של מדינת ישראל' - בהתאם למה שנתניהו האמין בו, שזה עידוד שוק חופשי. זו תפיסת עולם אחרת. אני לא חושב שזה דבר רע: ישראל לא בהכרח צריכה היום את הקיטוב האידיאולוגי שהיה אז".

- אתה חושב שנתניהו השתנה מאז?

"כולנו משתנים. אני חושב שהוא מסתכל בסיפוק גדול על התקופה שהיה שר אוצר ומצטער שלא עשה יותר, אבל הוא מבין את גבולות האידיאולוגיה. ל-2009 הוא הגיע הרבה יותר בשל. יש כאלה שיגידו שזה שינוי מוחלט, אני לא בטוח שזה ככה. אני חושב שכראש ממשלה הוא עשה בחירה להיות פחות מעורב בכלכלה: בתקופה של שטייניץ הוא היה מאוד מעורב, אצל לפיד וכחלון הייתה החלטה לתת את האוצר למפלגת קואליציה. זה לא היה לפני כן חוץ מאשר בממשלת האחדות, כששמעון פרס היה שר אוצר בעל כורחו של יצחק שמיר (ראש הממשלה דאז)".

- מאידיאולוגיה לכיבוי שריפות.

"לא הייתי מגדיר זאת כך, אבל זו תקופה אחרת לגמרי, וכשאין מישהו כמו סטנלי פישר כנגיד בנק ישראל, הדברים הופכים יותר להתנהלות שוטפת ופחות להתנהלות אסטרטגית. הייתי במשרד ראש הממשלה בתקופה שלו, והוא היה אוטוריטה כלכלית שאין כמוה היום במדינת ישראל".

- אז איך אתה רואה את בנק ישראל היום?

"הוא חזר למקומות שהיה בהם בעבר, שהם לא הכרחיים: הוא יותר מבקר, מצלם תמונת מצב של המדיניות הכלכלית, ופחות מעורב ומשפיע על עיצוב המדיניות. זה נובע גם מנושאים פרסונליים וגם בגלל קואליציה".

"פחות רגישים לתנודות מחיר"

מגוריט היא למעשה קרן הריט למגורים הראשונה בישראל והיא יוצאת עכשיו לגיוס של 220 מיליון שקל. מתוכם גויסו התחייבויות מקדימות של 180 מיליון שקל מארבעה גופים: קופות הגמל של אקסלנס וקק"ל (40 מיליון שקל כל אחת) ושני מוסדות חרדיים - קופת הפנסיה של חברה קדישא וקופת העיר שע"י, קרנות לאלמנות ויתומים (100 מיליון שקל ביחד).

הקרן תרכוש דירות מגורים להשכרה, תחזיק ותפעיל אותן לזמן ארוך, והמשקיעים בה ייהנו מפירות דמי השכירות ואחר כך מהרווח הפוטנציאלי ממכירת הדירות. הרעיון הוא שהקרן תאתר דירות באזורי ביקוש ותרכוש אותן במחיר נמוך יותר מאשר משקיע פרטי שרוצה דירה אחת.

איך? ראשית, מפני שהיא קונה בבת אחת כמות גדולה של דירות ומן הסתם תקבל הנחה (בוודאי אם תעשה זאת בשלב הפריסייל, שבו היזם נדרש להוכיח מכירה של מספר דירות כדי לקבל ליווי בנקאי). שנית, בזכות תיקון חקיקה בפקודת מס הכנסה, המאפשר הקמה של קרנות להשקעה בנדל"ן למגורים (במקום 8% מס רכישה, חצי אחוז בלבד); ובנוסף, הורדת המס למשקיעים פרטיים על הדיבידנדים שיחולקו, מ-40% ל-20% (משקיעים מוסדיים וקרנות ממילא פטורים ממס על דיבידנדים).

כדי ליהנות מהטבות המס הללו, חייבת הקרן להחזיק לפחות 20 דירות במתחם, למשך 20 שנה לפחות. "השאיפה היא בסופו של דבר לרכוש בניינים שלמים, אבל זה תלוי בגודל הבניין", אומר מנכ"ל הקרן מתי דב. "בניין של מאה דירות לא נקנה, אבל אם מדובר בבניין של 40-30 דירות, נעדיף לקנות את כולו כדי שהתחזוקה והניהול יהיו עלינו ונוכל לשמור על הבניין כפי שאנחנו רוצים. הכוונה בשלב זה רק לקנות דירות מיזמים, לא ליזום בנייה בעצמנו".

"הרווח המיידי של המשקיעים הוא משכר הדירה", מוסיף גבאי, "והניסיון מורה שגם אם מחירי הדיור יורדים, לא מורידים שכר דירה בישראל. בנוסף, אנחנו מחזיקים בדירות לטווח ארוך, וזה עושה אותנו פחות רגישים לשאלה אם יהיו תנודות במחיר בדרך".

- מה יקרה אם משקיעים יחששו שמחירי הדיור הולכים לרדת?

דב: "עובדה היא ש-20% מהדירות נמכרות למשקיעים. אנשים מאוד מאמינים בזה ומרגישים מוגנים כשהם קונים דירה. אנשים גם מעדיפים להיצמד לדיור, והשקעה דרך קרן חוסכת את הצורך לקנות בעצמך דירות, לטפל, לגבות משוכרים ו'להיתקע' עם דירה. בהשקעה דרך קרן, המשקיע נשאר נזיל כל הזמן, ואם נקרית לו פתאום הזדמנות לקנות דירה שרצה או שהוא צריך כסף, כל מה שהוא צריך לעשות זה למכור מניות. זה כלי מצוין למשקיעים שיש להם תוכניות לקנות דירות בעתיד - וכל אדם בישראל יש לו תוכנית לקנות דירה, לעצמו או לילדיו. לכן ההצמדה למדד הדיור היא הזדמנות נהדרת".

- ואיך מתקדם גיוס המשקיעים?

"זה מאוד מעניין את המוסדיים ומגוון להם את תיק ההשקעות, כאשר הריבית ברמה מאוד נמוכה והאלטרנטיבה היא אג"חים או קרנות ריט אחרות, שהתשואה עליהן בסביבות 2%".

גבאי: "אף על פי שאצלנו מדובר במניות, ההשוואה האמיתית שצריך לעשות היא עם דברים הנתפסים באותה רמת סיכון, ורמת הסיכון תלויה בערך הבסיס שמחזיקים. אצלנו אלה דירות, והתשואה על דירות נתפסת היום בישראל כאחד הדברים הבטוחים שיש. אז אף אחד לא יחשוב שאנחנו איזה פרייבט אקוויטי עם תשואות יפות כמו של פריבט אקוויטי; אבל מצד שני, הסיכון פה קרוב יותר לזה של אג"ח. באיזון בין סיכון וסיכוי, מתקבל מוצר מאוד מעניין שאין היום בשוק ההון".

"אין כאן בעל שליטה"

גבאי מספר שאף על פי שתיקון החקיקה עבר רק לאחרונה, החלום שלו להקים את הקרן החל להירקם כבר לפני חמש שנים: "תיקון החקיקה התחיל להתגבש באוצר כבר לפני זמן, כשירון ביבי ז"ל, שהיה מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, פרש ב-2011. הוא ואני ישבנו בזמנו וניסינו להבין איך לוקחים כסף מוסדי לרכישת דיור והשכרתו לטווח ארוך. אז הרעיון היה אצלי כבר מאז".

יחד איתו בקרן אפשר למצוא עוד בכירה לשעבר במגזר הציבורי: יעל אנדורן, שהייתה המנכ"לית הדומיננטית של משרד האוצר, תחת יאיר לפיד, המכהנת כיום כדירקטורית וכיו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט. "את יעל אני מכיר מ-2003, כאשר הייתה סגנית ממונה על התקציבים ואני ניהלתי את רשות החברות הממשלתיות", גבאי מספר. "המשכנו להיות בקשר מעת לעת, ובזמנו, כששר האוצר יאיר לפיד חיפש מנכ"ל, שאלו את דעתי ונתתי עליה המלצות מאוד חמות. אז כשהיא פרשה מהאוצר, השידוך בינינו היה אך טבעי".

- תרשה לי לשאול שאלה קנטרנית. יהיו שיגידו: גבאי ואנדורן, שני פקידי ממשלה מאוד בכירים, מאוד מוצלחים - אבל מה להם ולניהול עסקים?

"זו אגדה שאנשים אוהבים לספר לעצמם. עובדתית זה לא נכון. יעל ניהלה את עמיתים (גוף מאוחד המנהל את שמונה קרנות הפנסיה הוותיקות, ש' ל'), אני ליוויתי את הסדר החוב ב-IDB ועוד אי אילו דברים. ההחלטה שלי כשעזבתי את משרד ראש הממשלה הייתה, שאני לא הולך לנהל עסקים לבעל שליטה כזה או אחר בשביל להרוויח יותר כסף עבורו, גם אם יש לו בעלי מניות מהציבור. לעשות מישהו עשיר, עוד יותר עשיר - זה לא מעניין.

"בהחלט רציתי לראות את עצמי במקומות שבהם אני משפיע על החיים הכלכליים של הציבור. בשלב מסוים בחיים אמנם רוצים לחיות טוב ולהרוויח יפה, אבל ההפרש השקלי בין השתכרויות שונות לא כל-כך חשוב, וזה מנחה את כל מה שעשיתי מאז. הסדר החוב ב-IDB למשל, זה היה בשורה התחתונה מטעם יתומים ואלמנות, ואני יו"ר של קרן השתלמות למורים, ויו"ר קופת חולים מאוחדת עם 1.2 מיליון עמיתים".

- ואיך קרן השקעות בנדל"ן משתלבת בקו הזה?

"אין כאן בעל שליטה, אין דרך להסיט כספים או לשמור בקופה. אנחנו מחלקים 90% מהרווחים ובסוף הכסף הולך לציבור".

איש מפתח נוסף בקרן הוא עו"ד ארז רוזנבוך, אחד המחזיקים בחברת הניהול של הקרן (32%), שאותו הכיר גבאי תוך כדי העבודה בפרשת IDB (גבאי כיהן כמומחה כלכלי מטעם בית המשפט, ולאחר מכן כאחד משני הנאמנים לביצוע הסדר החוב; ואילו רוזנבוך ייצג מחזיקי מניות ואג"ח שונים). רוזנבוך הוא זה שהביא את מתי דב, בעבר מנכ"ל אזורים, שהפך למנכ"ל הקרן. בקבוצת הניהול אפשר גם למצוא את איש העסקים החרדי חיים וייספיש (מחזיק ב-11% מקבוצת הניהול); וכן את יו"ר אספן גרופ גיא פרג ואת מנכ"ל מרכנתיל לשעבר אורי ברוך.

"התחלנו להתגבש כקבוצה לקראת אישור החוק", משחזר גבאי, "ומעבר לעניין שכל אחד הביא זווית אחרת ויכולות אחרות, עשינו סיבוב בכל השוק, בין קבלנים, משקיעים מוסדיים, אנשי רגולציה ותכנון, וראינו שזה מוצר שיהיה להיט. אין דבר כזה בשוק ההון הישראלי ולא בשוק הדיור הישראלי. בעולם שהמשקיעים מבינים ששוק ההון מסוכן ואפשר גם להפסיד בו, ומצד שני התשואות על השקעות נמוכות, השוק הישראלי בשל למוצר הזה".

אתה נשען על אישור החוק, אבל ידוע שכחלון גם מנסה כל הזמן לחוקק חוקים חדשים כדי למסות השקעות בדירות. אז נכון שעכשיו התיקון בחוק דווקא מקל על ההשקעה בקרנות ריט בכלל ובקרן כמו שלכם בפרט, אבל אתה לא חושש שבעתיד, אם הרבה משקיעים פרטיים ייהנו מזה, יקום מי שירצה לחוקק הרעה במיסוי?

"לא נתקלתי במצב שמדינת ישראל נותנת יום אחד הקלות מס ועל סמך זה אנשים פונים למוצר פיננסי שמייצג השקעה ריאלית, וכמה שנים לאחר מכן משנה את כללי המשחק. מהניסיון שלי עם השחקנים הרלוונטיים במשרד האוצר ובמשרד המשפטים, המדינה מאוד נזהרה ושמרה על הכללים, ודאגה לא לשנות את כללי המשחק לשחקנים. מה שכן נראה זו מגמת מיסוי שתלך ותגדל על המשקיע הפרטי על כל הכנסותיו".

אלשטיין ושיטת מצליח

כמי שהיה מנכ"ל ראש הממשלה, הביט השבוע גבאי במבט של בעל ניסיון במשבר שהתחולל סביב העבודות ברכבת בשבת.

"הרושם הוא שזה משבר קואליציוני שאף אחד מהצדדים המעורבים לא תכנן אותו ולא רצה בו, כי לכולם יש מה להפסיד. לכן אני צופה שהוא ייעלם באותה מהירות שנכנס לחיינו, כי הוא לא נכון, לא לאזרחי ישראל, לא לחרדים, לא לראש הממשלה ולא לשר התחבורה. בתוך הסטטוס-קוו היו הסכמות שבשתיקה, אף אחד לא נפנף בהן, וכך זה צריך להימשך. אני חושב שחלק מהמשימות של האנשים בסביבת ראש הממשלה הן לדאוג שדברים כאלה לא יתרוממו לחלל האוויר".

- אז נראה שהם לא עמדו במשימה.

"הסביבה של ראש הממשלה היא סביבה חדשה יחסית, כמו שאנחנו מצפים אחרי בחירות - אף על פי שחלפה שנה. אז לוקח זמן עד שמתמקצעים. נכון שראש הממשלה עצמו הוא פוליטיקאי משופשף, אך הוא צריך שגם הצוות סביבו יגבה אותו. אני מניח שדבר כזה לא יחזור על עצמו".

- בתקופתך ידעתם לא מעט משברים, אבל נחשבת גם למי שידע לפתור ולהרגיע אותם.

"היינו קבוצה של אנשים בעלי ניסיון: מזכיר הממשלה צביקה האוזר, ראש הסגל ארי הרו, ואני. כולנו כבר צברנו ידע וניסיון במערכת הפוליטית. בתקופתי, בין 2011-2009, נתניהו טס כל שבועיים לארצות הברית או לאירופה והתעסק כמעט אך ורק בנושאי חוץ וביטחון, והנטל בדברים האחרים היה עלינו, והייתה לנו קואליציה לא פשוטה, עם מפלגת העבודה לצד חרדים, שנשמרה מאוד יציבה וגם הייתה נכונה למדינת ישראל".

- גם היום היית רוצה לראות קואליציה רחבה?

"אני אישית חושב שהקו המאחד את כל המפלגות הציוניות - ולטעמי החרדים הם לא פחות ציוניים מכל אחד אחר - הוא הקו הרלוונטי היום בישראל. שאלות אחרות כמו שאלות של גבולות לא רלוונטיות היום. אין כרגע הסדר על הפרק, וגם מי שחושב שצריך להגיע להסדר בתנאים מסוימים, לא חושב שהסדר כזה יחזיק מעמד כרגע.

"רק שהיום אני לא בטוח שממשלה רחבה אפשרית, כי מפלגת העבודה לא בשלה עכשיו להיכנס, כי הם כבר מסתכלים על הבחירות הפנימיות ויעשו ליצחק הרצוג את המוות אם ייכנס. העבודה בהחלטה הייתה צריכה להיות בפנים. הרי יש הקפאת בנייה דה פקטו בהתנחלויות, מה היה מפריע לה?".

- בוא נדבר על הדרמה הגדולה שהיית, ואתה עדיין במידה מסוימת, מעורב בה: החוב והסדר החוב ב-IDB.

"התהליך שניהל השופט אורנשטיין הביא לזה ששיעור ההחזר לנושים הפך (תוך כדי תהליך) לגבוה יותר ויותר. בסופו של דבר, ההצעה של אלשטיין ובן משה התקבלה. שם הייתה הבעיה של 'צוות של פעם ראשונה' - שניים שנפגשו ערב הגשת ההצעה בפעם הראשונה. זה העיב אחר כך על הניהול של IDB. אני חושב שגם אלשטיין בשנתיים הראשונות לא הבין את שוק ההון הישראלי ואת הסביבה הישראלית, וזה נתן את הביטוי במניית IDB פיתוח ובשחיקה שלה, ובמריבות הקשות שהוא נקלע אליהן איתנו (גבאי וחגי אולמן, שני נאמני הסדר החוב מטעם בית המשפט, ש' ל')".

- מה היה בסיס המריבות הללו?

"פרשנות כזאת או אחרת של ההסדר שהוא חתם עליו. אני הבנתי שזו שיטת מצליח, בסגנון 'אני מנסה לייצר פרשנות אחרת של ההסדר, גם אם היא עקומה, כדי לחסוך לעצמי עשרות ומאות מיליוני שקלים, ואם אצליח - אצליח. אני חושב שהיום הוא מבין יותר את סביבת העבודה. אבל עדיין המלחמה סביב כלל ביטוח (כלומר הניסיון להשיג היתר מהמפקחת על הביטוח ושוק ההון דורית סלינגר, למכור את החברה לגורמים שונים, ש' ל') לא עושה טוב לא לו, לא לנכס וגם לא למפקחת. אפשר היה להגיע להסדר ולהבנה. הוא נוקט גישה שאני לא מאמין בה, של 'לשבור את המפקח'. זו שיטה של הכול או לא כלום".

- יש שיפור בזמן האחרון ב-IDB?

"לפחות יש טיפה שקט, וזה משהו שהוא מאוד חיוני לקבוצה. כעת אנחנו בעיקר מתרכזים בתביעות נגד הדירקטורים של IDB אחזקות - נוחי דנקנר וחבורתו".

- צריך לרחם על דנקנר? לכעוס עליו? שניהם?

"אני חושב שזה מיותר לבזבז אנרגיות על רגשות. צריך להפיק לקחים מהאירוע הזה. חלק מהם הופקו, חלק מהם עוד ייקח זמן עד שיופקו, אבל בהחלט צריך להשתמש בהם כדי להפוך את שוק ההון למקום טוב יותר".

- מה הלקח העיקרי?

"מאוד להיזהר כשמשתמשים בכסף של אחרים".

- ומבחינת הגופים המפקחים?

"אנחנו נהנים להטיל אחריות על המדינה, אבל היא לא יכולה לשים פקח על כל חברה שנסחרת בשוק ההון. אנשים צריכים לדאוג לעצמם, ללכת עם עיניים פקוחות, וזה נכון במיוחד למערכת הבנקאית: לא ללכת על בסיס חברויות או היכרויות. לפחות ממה שמסתמן מהסיפורים האחרונים, אלה דברים שהיו, והם צריכים להיעלם מן העולם".