הסכם אופציה עשוי להיות חייב במס כבר בעת החתימה

תמרור אזהרה ליזמים, קבלנים ובעלי קרקע שחותמים על הסכם אופציה. ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב קיבלה לאחרונה החלטה כי הסכם אופציה שנחתם בין בעלי קרקע לחברת יזמית בקריית אונו ייחשב כמימוש זכויות ולכן יהיה חייב בתשלום היטלי השבחה ומס שבח במועד החתימה. בעוד מדובר במקרה פרטי של חברה ובעל קרקע מול עירייה, גורמים בענף סבורים שלהחלטת ועדת הערר משמעות רחבה הנוגעת לכלל הסכמי האופציה שנחתמים מעת לעת בענף.

במקרה בו דנה ועדת הערר כעת עסק בהסכם אופציה שנחתם מול בעלי קרקע לחבר יזמית להקמת פרויקט מגורים של כ-400 דירות בקריית אונו. היטל ההשבחה על הקרקע, ששינתה ייעודה מחקלאית למגורים עמד על כ-80 מיליון שקל. בעוד בעל הקרקע שילם את היטל ההשבחה, נטען כי התשלום לא היה צריך לעבור באותו המועד ולכן הוגש ערר לועדת הערר כדי לדרוש את התשלום חזרה בתוספת ריבית והצמדה. הטענה שעמדה בבסיס הערר הייתה שמדובר רק באופציה ולא במימוש זכויות ולכן מועד המימוש צריך להיות מאוחר יותר ולא בעת החתימה.

ועדת הערר בראשותה של עו"ד גילת אייל דנה בערר והחליטה כי למרות הטענות שעלו בערר, שחתימת האופציה איננה מימוש זכויות ולכן לא הייתה חייבת במס בעת החתימה, בחינת הסכם האופציה מעיד כי הוא כן צריך להיחשב שכזה כפי שטענה הועדה המקומית. "מסקנתנו היא איפוא כי הדין הוא עם הועדה המקומית אשר טוענת כי יש לראות בהסכם האופציה במקרה שלפנינו משום העברת זכויות במקרקעין על פי התוספת השלישית.

מבחינה מהותית מדובר בהסכם הדומה יותר להסכם בעל תנאים מתלים, ואולי אף מעבר לכך". במקביל, ועדת הערר גם דחתה את בקשת בעל הקרקע בהפחתת הריבית שנדרש לשלם בין מועד החתימה על ההסכם עד מועד התשלום שיקבע. "איננו סבורים כי קיימת הצדקה במקרה דנן להפחתת ריבית בשל אופיה של העסקה".

ראש עיריית קריית אונו ויו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ישראל גל מסר בעקבות החלטת ועדת הערר כי: " אני מברך על החלטת ועדת הערר. בהחלטה זו קיים מסר ברור, כי כספי הציבור אינם הפקר וכי ניסיונות לייצר מניפולציות משפטיות, שעיקרן נסיון לחמוק לכאורה מתשלומי המס בזמן וכדין לא יהיו קבילות. כתוצאה מהחלטה זו הרוויחו תושבי העיר. ראוי לציין את עבודתם הבלתי מתפשרת של גזבר העירייה לשעבר, גרשון טוסק, ושמאי העירייה אומיד סולימני, אשר נאבקו במקצועיות ובעקשנות על כך שהחלטה זו תתקבל כפי שהתקבלה".

עו"ד עזרא רחמים ועו"ד אילנה בראף-ניר ממשרד הררי טויסטר, שייצגו את הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו בועדת הערר מסבירים על השפעת הרוחב שעשויה להיות להחלטה האמורה: "מדובר באות אזהרה לכל היזמים שעושים הסכמי אופציה וחושבים שלא ישלמו מס שבח והיטלי השבחה באותו מועד של חתימת הסכם האופציה. הקדמת תשלומים משנה מאוד את התחשיבים של העסקה. זה מאוד משמעותי. יש לא מעט הסכמי אופציה בשוק, זה לא יהיה המצב בכל הסכם אופציה, אבל מעכשיו והלאה הסכמים מורכבים עשויים להיחשב מימוש זכויות ויהיו חייבים בהיטל השבחה כבר במועד חתימת הסכם האופציה ולא במועד מימוש האופציה. זה יכול לחשוף יזמים שלא דיווחו על הסכמי אופציה לחיוב בתשלום היטל השבחה וריביות על פער הזמנים בין החתימה לדיווח התשלום, סכום שעשוי להיות לא מבוטל".

עוד מוסיפים עוה"ד בראף-ניר ורחמים כי ייתכן שבעקבות הפסיקה רשויות מקומיות יתחילו לחפש את העסקאות כדי לגבות תשלום: " ועדות מקומיות יתחילו לבחון את כל הסכמי האופציה והסכמי המכר שהגיעו אליהן כדי לבחון האם יוכלו לחייב את המוכר בתשלום מס שבח או את הקונה אם כך נקבע בהסכם".