למה הנתונים החדשים לא בהכרח אומרים שמחירי הדירות ירדו

שוק הנדל"ן מתקרר. הנתונים החדשים שפורסמו רק השבוע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד האוצר, שבמקרה הזה הם דווקא היו מתואמים, מעידים על ירידה בהיקף העסקאות. הנתונים של משרד האוצר התייחסו לרבעון השני של 2016, כלומר חודשים אפריל, מאי ויוני והנתונים של הלמ"ס התייחסו ליולי. התמונה שעולה מהנתונים היא של ירידה בעסקאות וגם התחלת השפעה של מחיר למשתכן על השוק.

חשוב להגיד כבר עכשיו שלא מדובר במחירים, הסקירות האלו לא מתייחסות למחירי הדירות אם כי לכמות העסקאות, אבל אם המגמה תימשך, יכול להיות שגם המחירים עשויים להשתנות בסופו של דבר.

אז מה אומרות הסקירות השונות? קודם כל באוצר מספרים שהבדיקות שלהם מוכיחות שמחיר למשתכן וגם מחיר מטרה משפיע על השוק במקומות בהם נסגרים מכרזים ונמכרות דירות לזכאים. בכל יישוב כזה, ככה נכתב בסקירה, הזוגות הצעירים מעדיפים להמתין ולא לרכוש דירה חדשה ולעיתים גם לא יד שנייה וכך אפשר לראות ירידה במספר העסקאות שנסגרות. באוצר מגדילים ואומרים שגם במקומות בהם עוד לא נסגר מכרז, או ההגרלות רק נפתחו, הזכאים לתוכנית מחכים להגרלות ולא קונים.

הסקירה של האוצר מתייחסת גם למשקיעים ועל פי הנתונים גם במישור הזה יש שינויים. המגמה שעולה מהסקירה האחרונה ממשיכה את המגמה של הסקירות האחרונות במסגרתה המשקיעים מורידים הילוך. למה? על פי הסקירה באוצר מנתחים את המצב ואומרים שחלק מהסיבות היא שינוי הציפיות של המשקיעים לגבי השבחת הנכס. אם פעם משקיע קנה דירה ומעבר לדמי השכירות בנה על זה שמחיר הדירה ימשיך לעלות ובהמשך הוא ימכור את אותה הדירה ברווח, כנראה שלאט לאט יותר ויותר משקיעים חושבים שהסיבוב הזה כבר הופך להיות פחות ופחות רלוונטי.

זה לא שאין יותר משקיעים, הם עדיין כאן בשוק, וזה חשוב, כי הם אלו שמחזיקים בדירות להשכרה. אבל על פי המגמה ברבעונים האחרונים שיעור הרכישות של הדירות על ידי המשקיעים הולך ויורד. אם המצב ימשיך כך, ואם המשקיעים גם ימכרו את הדירות לא למשקיעים אחרים אלא למחוסרי דירה, מדובר בהגדלת היצע בשוק שעשויה בהמשך, יחד עם מחיר למשתכן להשפיע גם על המחירים.

אבל, וכאן מגיע האבל הגדול. למגמה זו כאמור השפעה שלילית על שוק השכירות כי ככל שהמשקיעים מוכרים כך הדירות המושכרות מתמעטות. לכן, וכבר אמרנו את זה בעבר, המדינה חייבת לפעול בסדרי גודל הרבה יותר גדולים בהקמת פרויקטים להשכרה.

החודשים האחרונים מעלים שאלות לגבי הכיוון אליו צועד ענף הנדל"ן. חשוב גם להזכיר שירידה ברכישת הדירות, גם בהיקף לא מבוטל, ראינו גם בימי שר האוצר לפיד ותוכנית מע"מ אפס. לאחר הירידה ההיא בעסקאות, ואחרי שהחוק נפל ונקבר, היקף העסקאות קפץ ואיתו המחירים. נכון, הפעם יש גם את תוכנית מחיר למשתכן, וגם צעדים אחרים, אבל אסור שנתוני ירידה בהיקף העסקאות ירדימו את קובעי המדיניות שיעצרו הכל ויחכו לירידת מחיר בלי לבצע פעולות תומכות אחרות, אם בשכירות ואם גם במישורים אחרים.