ניתוח "גלובס": מנצחים ומפסידים בעסקת כלכלית ירושלים

קשה לתאר דרמה שוק הונית טובה יותר מזו שמספקת בשנה האחרונה קבוצת הנדל"ן כלכלית ירושלים , שמתנהלת מאז תחילת השנה ללא בעל שליטה, ונמצאת בלב מאבקי כוחות והצעות רכישה שונות. אמש חלה תפנית מפתיעה בסאגה; עסקה שקשרו שני בעלי המניות הגדולים בכלכלית - דוד פורר וזוהר לוי - אשר ביססה את הראשון כבעל המניות המוביל בחברה.

פורר רכש בעסקה מחוץ לבורסה כ-12% מהון המניות של כלכלית, שבהם החזיקה חברת הנדל"ן סאמיט של לוי, תמורת 264 מיליון שקל. הרכישה הופכת את פורר, בעלי חברת התרופות ניאופרם (ראו מסגרת), לבעל המניות הגדול כעת בכלכלית ירושלים, עם 24% מההון. בשלב הנוכחי פורר לא מתכנן להגדיל את חלקו בחברה, מהלך הכרוך בהגשה של הצעת רכש ל-5% לפחות ממניות החברה.

עם כניסתו להשקעה בכלכלית בסוף חודש פברואר הסבירו בסביבתו של פורר, כי ההשקעה שלו בכלכלית נעשית מתוך זיהוי הזדמנות, וכהשקעה פיננסית. היום נמסר מצדו, כי המהלך להגדלת חלקו בחברה "מהלך זה מבטא היטב את האמון שלנו בביצועי החברה, הנהלתה ועובדיה, כמו גם, האסטרטגיה העסקית המוגדרת שלה וחזונה הממוקד. בחודשים האחרונים, מאז כניסתנו לחברה כבעלי מניות, למדנו להכיר היטב את עוצמותיה ואתגריה ומצאנו לנכון להגדיל את חלקנו בה. יחד עם הנהלת ודירקטוריון החברה אנו מקווים להוביל מהלכים שיחזקו את הקבוצה ויובילו להשאת ערך לכל בעלי המניות".

סיבוב מוצלח במיוחד ללוי

זוהר לוי, באמצעות סאמיט, היה בחודשים האחרונים בעל המניות הדומיננטי בכלכלית (עם החזקה של כ-20% מהמניות), והוא מסכם כעת סיבוב פיננסי מוצלח במיוחד, עם רווח צפוי של כ-200 מיליון שקל לסאמיט - שמחציתו מומש במכירה הנוכחית.

עם זאת, נראה כי לסאמיט לא נותר מוצא אחר אלא למכור, שכן חוק הריכוזיות חסם אותה מלהשתלט על כלכלית ירושלים מחד גיסא, והצעתה לרכישת מחצית ממניות השליטה בחברה הבת מבני תעשייה (לפי שווי ההון העצמי) נדחתה השבוע על-ידי דירקטוריון כלכלית מאידך גיסא.

בסאמיט ציינו, כי התמורה הכוללת עבור המניות הנמכרות כעת לפורר עומדת על 264 מיליון שקל - המשקפים שווי של 8.8 שקלים למניה - גבוה ב-3% משווי המניה אתמול בסיום המסחר, וגבוה ביותר מ-20% ממחיר הצעת הרכש שהגישו בסוף חודש אוגוסט האחים סיידוף מארה"ב ל-29% ממניות כלכלית ירושלים.

תוקף הצעת הרכש הוא יום ראשון הקרוב, ונראה כי עסקת פורר-סאמיט הפכה אותה לבלתי רלבנטית. מניית כלכלית הגיבה היום לעסקה בירידות חדות של עד 5% בשעות הצהריים.

במסגרת העסקה, פורר כבר העביר היום לסאמיט כמחצית מסכום הרכישה (130 מיליון שקל) תמורת כמחצית מהמניות (כ-6%). המועד האחרון לתשלום יתרת הסכום נקבע לעד שנה מהיום, ועד אז ישועבדו לטובת סאמיט מחצית מהמניות הנמכרות. בסאמיט ציינו כי עד מועד תשלום היתרה, ההצבעה בגין המניות המשועבדות תיעשה לפי הוראותיו של פורר.

בעקבות העסקה ירד חלקה של סאמיט בכלכלית ירושלים ל-7.5% (19 מיליון מניות), נוסף על קרוב ל-14 מיליון כתבי אופציה שיש בידיה. במסגרת ההסכם בין הצדדים סיכמה סאמיט עם פורר כי אם תרצה למכור בלוק מניות של יותר מ-2% מהון החברה, היא תיתן לפורר זכות הצעה ראשונה בגין מניות אלה. סאמיט, הפועלת בעיקר בשוק הנדל"ן הגרמני, נסחרת בשווי של 1.7 מיליארד שקל, לאחר עלייה של כ-30% בשנה האחרונה, ושל כ-2% היום.

צעד נוסף בשיפור האיתנות

החלטתו של פורר התקבלה במהירות יחסית, עם השלמת השלב המוסדי בהנפקת האג"ח של כלכלית ירושלים מוקדם יותר השבוע, שבמסגרתו גייסה כ-530 מיליון שקל - מהלך שזכה לביקושי יתר, ונועד למיחזור חובות ומימון צורכי הפעילות השוטפת שלה.

הנפקה זו מהווה צעד נוסף בשיפור האיתנות הפיננסית במצבה של כלכלית ירושלים בחודשים האחרונים, תחת ניהולו האקטיבי של זבידה. עד לפני פחות משנה נראתה החברה בדרך להסדר חוב עם נושיה. מאז גיוס ההון שביצעה בסוף חודש פברואר האחרון, ושבו לקחו חלק מי שהפכו למשקיעים הבולטים בחברה, ובהם פורר וסאמיט, נהנית החברה ממגמה חיובית במצבה הפיננסי ובתוצאות פעילותה.

כלכלית ירושלים מחזיקה, יחד עם החברות הבנות שלה, ובראשן מבני תעשיה, ב-3.2 מיליון מ"ר של נכסים מניבים, מתוכם 1.8 מיליון מ"ר בישראל, והשאר בעיקר בקנדה, בגרמניה, בצרפת וברוסיה.

כאמור, עד חודש פברואר האחרון, מצבה הפיננסי של כלכלית ירושלים הלך והידרדר, בעיקר בעקבות המשבר הכלכלי ברוסיה וגם באוקראינה, שבהן מרוכז חלק ניכר מפעילותה. לפני כשנה וחצי החל בנק לאומי לקדם את מכירת מניות מי שהיה אז בעל השליטה בכלכלית ירושלים, אליעזר פישמן, בשל חוסר יכולתו של איש העסקים לעמוד בפירעון חובותיו לבנק. מאז עלו כמה שמות כמועמדים לרכישת המניות, שהבולטים בהם היו בני שטיינמץ והאחים נקש, שכבר הגיעו להבנות מול הבנק, אולם בסופו של דבר נרתעו מהעסקה.

בנובמבר 2015 סיכמו פישמן ולאומי על מינוי מנהלים מיוחדים למכירת מניות השליטה בכלכלית, וזמן קצר לאחר מכן החלה החברה, תחת ניהולו של זבידה, לנקוט צעדים לשיפור מצבה, הראשון בהם היה שבועות ספורים לאחר מינוי המנהלים, וכלל הנפקת מניות בדיסקאונט גדול ובהיקף של 200 מיליון שקל, והחלפת חוב אג"ח קצר בארוך בהיקף של כ-260 מיליון שקל.

בסוף חודש פברואר סיכם לאומי על העברת מניות פישמן לשלמה נחמה, לשעבר יו"ר בנק הפועלים, במסגרת הנפקת זכויות שתבצע החברה. אלא שההנפקה, שבה גייסה כלכלית כ-750 מיליון שקל, טרפה את הקלפים, הכניסה לחברה ידיים חזקות ובהן סאמיט ופורר, והותירה את נחמה בחוץ בשל הביקושים הגבוהים.

הבוננזה של זוהר לוי ופורר, ההחמצה של בנק לאומי ושלמה נחמה

קבוצת הנדל"ן כלכלית ירושלים נסחרת כיום בבורסה בשווי של 2.1 מיליארד שקל, אחרי שכמעט והכפילה את ערכה מרמת השפל שבה נמצאה בחודש פברואר האחרון. יחד עם זאת, שנה אחורה המניה מציגה תשואה שלילית של כ-30%, ובשלוש השנים האחרונות איבדה כ-70% מערכה.

המרוויח המרכזי מעליית הערך בתקופה האחרונה הוא כמובן זוהר לוי, מוכר המניות אתמול, שנהנה באמצעות חברת סאמיט שבשליטתו מרווח מצטבר מרשים של קרוב ל-200 מיליון שקל (שמחצית ממנו מומש במכירה לפורר) תוך כחצי שנה בלבד.

גם הרוכש, פורר עצמו, נהנה מרווח נאה של יותר מ-100 מיליון שקל "על הנייר" מחלקו בכלכלית ירושלים טרם הרכישה הנוכחית, עם שווי החזקה של 260 מיליון שקל, לעומת השקעה של כ-150 מיליון שקל בהנפקה.

לצד שני אלה, גם יתר בעלי המניות שהחליטו להשקיע בגיוס ההון שביצעה כלכלית ירושלים בסוף חודש פברואר נהנים מרווחים נאים "על הנייר": צמד הגופים המוסדיים שלקחו חלק בהנפקה - אלטשולר שחם, שרכשה כ-10% מכלכלית בהשקעה דומה לזו של פורר, והפניקס, שהגדילה בהנפקה את חלקה בחברה ל-13% - מסכמים גם הם השקעה מוצלחת מאוד, עם רווח של כמה עשרות מיליוני שקלים לפחות לכל אחד מהם.

מרוויח בולט נוסף בכלכלית, הגם שלא השקיע במניותיה, הוא מנכ"ל הקבוצה, דודו זבידה, המנהל את החברה ומוביל את מהלכיה בשנה האחרונה ללא בעל שליטה מעליו. זבידה נהנה מהבעת האמון בהנהלת החברה שמשקפת השקעתו של פורר - שעיקר עסקיו מתרכזים בתחום הפארמה ולא בתחום הנדל"ן. רכישת המניות על-ידי פורר, והפיכתו לבעל המניות הגדול בכלכלית, תסיר כנראה מסדר היום את הצעת הרכש שהגישו לאחרונה האחים סיידוף מארה"ב למניות כלכלית, ואשר היוותה איום על המשך הקדנציה של זבידה.

בצד המפסידים בכלכלית ירושלים בולטים בעיקר אותם גורמים שנמנעו מהשקעה בחברה מאז איבד אליעזר פישמן את השליטה בה. הכוונה היא בעיקר לשלמה נחמה, שהחליט לסגת מהשקעה בהנפקת הזכויות שהייתה אמורה להעניק לו את השליטה בכלכלית ירושלים, ובכך פספס רווח פוטנציאלי ניכר, וכמוהו גם בני שטיינמץ והאחים נקש, שניהלו מגעים עם בנק לאומי (נושהו של פישמן) לרכישת מניות השליטה בחברה.

מפסיד גדול נוסף הוא בנק לאומי עצמו, שלא הצליח לגבש עסקה למכירת מניות השליטה בכלכלית ששועבדו לטובתו, ובסוף חודש מארס השנה מכר את החזקותיו בחברה, שדוללו משמעותית, לבעלי מניות קיימים, בראשות סאמיט ופורר, תוך שהוא מחמיץ עליית ערך משמעותית של עשרות אחוזים לאחר מכן.

■ אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".