האם ניתן יהיה לברר את גובה היטל השבחה מבלי לשלמו?

האם ניתן יהיה לברר במשרדי הרשות המקומית על גובה היטלי ההשבחה הצפויים בנכסים מבלי להסתכן בתשלום עבור אותם היטלים? על שאלה זאת ידון בקרוב בית המשפט העליון במסגרת ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז שאישר לחברה לנהוג כך.

המדובר בחברה זרה בשם "אסטבליש סמונד" לה 115 חלקות בישוב תל מונד, השייך לוועדה המרחבית שרונים. על הקרקע של החברה חלה תוכנית המשביחה את יעוד הקרקע מחקלאות לתוכנית מגורים של צמודי קרקע.

התוכנית השביחה את הנכס במאות מיליוני שקלים. הערכות מדברות על כך שרק סכום היטל ההשבחה (מחצית ההשבחה בפועל בין המצב הקודם לנוכחי) עומד על כ- 140 מיליון שקל. כעת מעוניינת החברה למכור את הקרקע ליזם או למספר יזמים. לצורך כך, וכדי שלא יפריז הצד הקונה בעלות הצפויה של ההיטלים לצרכי משא ומתן, פנתה החברה לוועדה המקומית בבקשה לקבל 115 שומות וזאת מבלי לשלם עליהם.

חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 4.4 לתוספת השלישית כי אם פונה אדם לוועדה המקומית בבקשה לשומת היטל השבחה, מחובתה של הוועדה לספק את המידע תוך 90 יום והוא מכיוונו צריך לשלם את השומה.

החברה הסכימה לשלם כ- 750 אלף שקל לצרכי מימון השמאות (כ- 5,000 שקל לשומה לפי מע"מ) והוועדה המרחבית סירבה לכך. על החלטת הסירוב של הוועדה, פנתה ערערה החברה לבית המשפט המחוזי, באמצעות משרד עוה"ד הורוביץ אבן אוזן. בית המשפט קיבל את עמדת החברה וחייב את הוועדה להכין 115 שומות בכפוף לתשלום של 750 אלף שקל.

הוועדה המרחבית לא השלימה עם הקביעה של בית המשפט המחוזי, ובאמצעות עו"ד ניר בראונשטיין ממשרד ברגרזון ושות', ערערה לעליון. לערעור זה הצטרף גם השלטון המקומי, באמצעות עו"ד אלי אליאס, כידיד בית המשפט בשל השלכות הרוחב שעשויות להיות להחלטה.

לדברי שרונים עומדות כאן שאלות עקרוניות: האחת, האם - בטרם מימוש זכויות, ובמקרה בו החליטה הועדה המקומית לא להכין לוח שומה (כלומר הערכה שמאית לגובה ההיטל בעת החלת התוכנית המשביחה) כל נישום רשאי בכל עת לבקש מהוועדות המקומיות לערוך עבורו שומת השבחה, לצרכי "פרה רולינג". בנוסף, האם אין חובה על הנישום, המבקש במקרה כאמור שומה טרם מימוש זכויות, לשלם לכל הפחות מקדמות על חשבון היטל ההשבחה, לכיסוי הוצאות הועדה המקומית ובפרט הוצאותיה לכיסוי שכר טרחת שמאי הועדה המקומית, העלויות המשפטיות הנילוות לעריכת שומת הוועדה, דוגמת ניהול הליך ערר בפני שמאי מכריע ועוד.

עו"ד ד ניר בראונשטיין : "שתי השאלות הנ"ל מעלות סוגיה עקרונית ותקדימית אשר חשיבותה רוחבית וכלל ארצית, הנוגעת, על פני הדברים לכלל ועדות התכנון והבנייה במדינת ישראל. משאבים וכספי ציבור אינם יכולים להיות מופנים לצרכים כלכליים של חברה פרטית כשהיא יכולה לבצע אומדן בעצמה. כספי היטלי השבחה הינם במהותם כספי ציבור המיועדים למימוש מטרות ציבוריות".