בעקבות נתוני האוצר: האם המשקיעים אכן בורחים מנתניה?

בשבוע האחרון פרסם משרד האוצר סקירה המתייחסת לענף הנדל"ן למגורים בחודש יולי. בסקירה כיכבו המשקיעים באזור נתניה. "האזור אשר הוביל את הירידה ברכישות המשקיעים בחודש יולי היה אזור נתניה", כתבו כלכלני האוצר, "עם ירידה של לא פחות מ-34% לרמה של 190 דירות בלבד. הנתונים מעידים כי רק באזורי הפריפריה הצפונית נרכשה כמות נמוכה יותר של דירות להשקעה".

אזור נתניה, בסקירת האוצר, כולל למעשה לא רק את העיר נתניה, אלא את כל אזור השרון, דרומית לחדרה, הכולל בין היתר את היישובים הבאים: רמת השרון, הוד השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא, תל מונד, קדימה-צורן, בת חפר וארסוף.

זהו אזור משמעותי מאוד, הכולל ביקוש גבוה בכל פלחי האוכלוסייה, גם בדירות חדשות, גם בדירות יד שנייה ובאותה מידה עם שוק שכירות מפותח. אם נתוני האוצר מעידים כי ברבעון השני של השנה אזור זה בלט מכל האזורים האחרים, והמשקיעים באמת מחליטים לצאת מהשוק, הם אמורים להוציא יותר דירות למכירה. ואם הדירות לא נמכרות למשקיעים אחרים, היצע הדירות להשכרה אמור לרדת.

המשקיעים בלחץ

עוד ציינו כלכלני האוצר כי באזור נתניה נרשם גם קצב הגידול הגבוה ביותר של מכירת דירות על ידי משקיעים בשנה וחצי האחרונות. כך, באוצר למעשה טוענים שהמשקיעים באזור נתניה בלחץ, שהם מוכרים יותר דירות וקונים פחות דירות. מה זה אומר? על פי האוצר הדבר מרמז על שינוי מגמה בשוק, ועל שינוי ציפיות של בעלי הדירות להשקעה, שככל הנראה מחליטים לשנות התנהגות.

בהמשך אותה הסקירה חוזרים כלכלני האוצר שוב לאזור נתניה, ושוב מחזקים את הטענה אודות שינוי המגמה בכל הנוגע למשקיעים, הפעם בכל הנוגע למחירים. על פי הסקירה, המחיר בו מוכרים המשקיעים את הדירה יורד, ופוגש את המחיר שבו מוכרים משפרי הדיור את הדירות שלהם. "בעוד שבתחילת 2016 היה מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע גבוה ב-25% בהשוואה למחיר דירה שנמכרה על ידי משפרי דיור, הלך וירד פער זה עד 'סגירתו' בחודש יולי", כך בסקירה.

"העובדה לפיה גם כאשר מצמצמים את הניתוח לרמה אזורית ניכרת ירידה ברמות המחירים של הדירות שמוכרים המשקיעים, בעוד רמות המחירים של הדירות שמכרו משפרי הדיור רשמו עלייה, גם אם בשיעור מתון, יש בה כדי לרמז על נטייה גדולה יותר של המשקיעים להורדת מחיר ביחס למשפרי הדיור.

"חיזוק להשערה זו ניתן למצוא בעובדה לפיה תופעה זו בולטת במיוחד באזור נתניה, האזור המוביל בקצב הגידול במכירות המשקיעים בשנה וחצי האחרונות". כאמור, שוב הגענו לאזור נתניה, ושוב כלכלני האוצר מצביעים על תופעה שמרמזת על שינוי מגמה.

ההיצע תקוע

אם ניקח את הנתונים כפי שהם, סקירת אזור נתניה אמורה להעיד על שינוי גם במחירים, או בהיקפי הביקוש וההיצע. זאת ועוד, אם המשקיעים נוטים יותר למכור את הדירות, גם שוק השכירות עתיד להיות מושפע מכך.

כדי לבחון את מה שקורה בשטח, ביקשנו מאתר יד2 לפלח נתונים לגבי הערים המרכזיות באזור נתניה. נתונים אודות היצע הדירות שיצאו למכירה, נתוני הביקוש (צפייה במודעות וחיפוש באתר) ונתונים אודות שוק השכירות. הנתונים נבחנו לגבי המחצית הראשונה של 2016, מחצית שנייה 2015 וגם המחצית הראשונה של אותה השנה.

בשורה התחתונה, בשש הערים הללו הביקוש הממוצע לדירות בשכירות עלה ב-6%, ואילו ההיצע לא עלה כלל. בכל הקשור לדירות למכירה, ההיצע לא עלה והביקוש עלה ב-1% בלבד.

אולם מאחורי הממוצע יש שונות. בהרצליה וברעננה ניכרת לאחרונה עלייה בהיצע הדירות למכירה. אלה הן שתי ערים יקרות בשרון וייתכן שמדובר במשקיעים. אמנם מכירה מוגברת של משקיעים היתה אמורה להקטין את היצע הדירות להשכרה, מה שאינו עולה מן הנתונים, אך בשתי הערים הללו נבנו פרויקטים להשכרה ארוכת טווח וייתכן שנכון להיום הם מעניקים מענה למכירת הדירות.

בשתי שכונות חדשות בעיר נתניה, קרית השרון ואגמים, היצע הדירות עולה - לצד היצע דירות להשכרה שיורד. שכונת קרית השרון היא המקום היחידי בין כל המקומות שנבחנו שהיצע הדירות למכירה עולה ובמקביל הביקוש לרכישת דירות נמצא בירידה. הרצליה היא העיר היחידה שבה מעידים הנתונים על תופעה דומה אבל בשוק הדירות להשכרה, כאשר הביקוש נמצא בירידה וההיצע בעלייה. עם זאת, המחירים המבוקשים לדירת 4 חדרים להשכרה בעיר (5,880 שקל לחודש), עדיין מצביעים על עלייה.

רמת השרון: מחיר השכירות עלה ב-6%

היצע דירות יד שנייה למכירה במחצית הראשונה של 2016 עומד על 170 מודעות בממוצע לחודש, לעומת 166 מודעות בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015. מדובר בעלייה של כ-2%. בכל הנוגע לביקוש, במחצית הראשונה של 2016 עומד נתון זה על 43,253 חיפושים בממוצע לחודש, לעומת 41,505 חיפושים בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015, עלייה של כ-4%. עם זאת, בהשוואה למחצית הראשונה של 2015, ישנה ירידה של 5% בביקוש.

בכל הנוגע להיצע הדירות להשכרה. במחצית הראשונה של 2016, מדובר על 157 מודעות בממוצע לחודש - לעומת 159 מודעות בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015, ירידה של כ-1%. הביקוש לדירות להשכרה במחצית הראשונה של 2016 עומד על 41,752 חיפושים בממוצע לחודש, לעומת 39,744 חיפושים בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015, עלייה של כ-5%. הנתונים מעידים על ירידה בהיצע הדירות להשכרה בעיר בשנה האחרונה, לצד עלייה בביקוש - מה שתומך בעליית מחירים. על פי הנתונים, מחיר השכירות הממוצע המבוקש לדירת 4 חדרים במחצית הראשונה של 2016 עומד על 6,273 שקל בממוצע לחודש (מחיר מבוקש), לעומת 5,931 שקל בממוצע לחודש למחצית השנייה של 2015. כלומר בחצי השנה האחרונה מחירי השכירות המבוקשים עלו בכ-6%. בהשוואה למחצית הראשונה של 2015, עלייה של 7%.

נתניה: אין ירידה דרמטית

בחינת נתוני ההיצע, דירות שעמדו למכירה, בתקופה שנבדקה מעלה כי על פי נתוני יד2 היצע הדירות בשוק היד שנייה ירד בכ-1%. באותו הזמן, הביקוש בעיר נתניה דווקא עלה לא מעט. במחצית הראשונה של 2016 נספרו 164,968 חיפושים בחודש, לעומת 145,223 חיפושים בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015. כלומר במחצית השנה האחרונה הביקוש לדירות יד שנייה למכירה עלה בכ-14%.

בכל הנוגע לדירות להשכרה, היצע הדירות במחצית הראשונה של 2016 עמד על 642 מודעות בממוצע לחודש, לעומת 659 מודעות בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015. כלומר בחצי השנה האחרונה היצע הדירות להשכרה ירד בכ-3%. לא מדובר בירידה דרמטית, מה שעשוי אולי להעיד שאם אכן משקיעים מכרו הרבה דירות, ייתכן שהם מכרו אותן משקיעים אחרים.

במקביל, הביקוש לדירות להשכרה בעיר עלה בשיעור ניכר - 11%, מ-161,327 חיפושים בממוצע לחודש כך במחצית הראשונה של 2016, ל-145,852 חיפושים במחצית השנייה של 2015. על פי נתוני יד2, מחירי השכירות רשמו עלייה של 2%, מ-4,747 שקל בממוצע לחודש במחיר המבוקש במחצית הראשונה של 2016 לעומת 4,399 שקל במחצית השנייה של 2015. כלומר עלייה של 2% בחצי השנה האחרונה.

בפילוח על פי שכונות בעיר נתניה, מתחדדים עוד יותר ההבדלים בין הביקוש להיצע. בקרית השרון ובאגמים מעידים הנתונים על עלייה בהיצע הדירות למכירה במחצית הראשונה לעומת המחצית הקודמת, של 7% בשתי השכונות. במקביל, היצע הדירות להשכרה ירד אף הוא. נתונים אלו עשויים לחזק את הטענה שמדובר במכירות משקיעים ובדירות להשקעה שנגרעות משוק השכירות.

בשכונת אגמים מדובר בירידה בשיעור 12% במחצית, לאחר ירידה דומה במחצית הקודמת, ובקרית השרון מדובר בירידה בשיעור 2% לאחר ירידה של 3% במחצית הקודמת. בכל הנוגע לדמי השכירות, בעוד בקרית השרון נתוני יד2 מעידים הנתונים כי דמי השכירות המבוקשים עדיין בעלייה קלה, בשכונת אגמים מדובר בירידה בדמי השכירות המבוקשים בשיעור של 5% בהשוואה למחצית השנייה של 2015.

גל עופרים, סמנכ"לית השיווק באתר יד2, מציינת כי "לא ניתן להבחין בשינוי של ממש במספר המודעות בלוח שיכול ללמד אותנו כי המשקיעים בורחים מהעיר. לצד ירידה בהיצע נרשם גידול בביקושים ואנו רואים שבחצי השנה האחרונה נרשמה עלייה של 32% במספר החיפושים לדירות בעיר בהשוואה למחצית המקבילה אשתקד.

"עם זאת, כשבוחנים שכונות שבהן היתה בשנים האחרונות בנייה חדשה, ניתן לראות שבחלקן יש עלייה בהיצע הדירות המוצעות למכירה, אך מנגד נרשמה גם עלייה בביקושים לרכישת דירות באותן שכונות, לכן קשה להסיק מכך שהגידול ההיצע נוצר דווקא בשל מכירת הדירות על ידי משקיעים ייתכן שמדובר גם במשפרי דיור וייתכן גם שאותם משקיעים שמכרו דירות ביצעו את האקזיט שלהם וכעת הם מחפשים לרכוש דירות אחרות בשכונות מתפתחות".

הרצליה: אולי פרויקט השכירות משפיע

אחת הערים שבהן ניתן למצוא קשר בין נתוני האוצר לבין המצב שעולה מנתוני יד2 היא הרצליה. כך, היצע הדירות למכירה בעיר רשם עלייה לא מבוטלת בשיעור 16% בין המחצית הראשונה של 2016 למחצית השנייה של 2015. במקביל, גם הביקוש לדירות עלה, ברמה של כ-6%.

היצע הדירות להשכרה דווקא רשם עלייה של 2% בין מחצית השנה הראשונה של 2016 למחצית הראשונה של 2015 וב-7% בהשוואה למחצית הראשונה של 2015. בהרצליה, בגליל ים, נבנה על ידי חברת אפריקה ישראל פרויקט להשכרה ארוכת טווח, וייתכן שתוספת הדירות להשכרה מפצה על אובדן אפשרי של דירות להשכרה בעקבות מכירת משקיעים. הביקוש לדירות להשכרה דווקא נותר ללא שינוי בין מחצית ראשונה 2016 למחצית השנייה של 2015. על פי הנתונים, מחירי הדירות המבוקשים עלו ב-4% בחצי שנה וב-5% בשנה.

רעננה: ההיצע עלה בשיעור ניכר

כמו הרצליה, גם רעננה נחשבת לאחת הערים היקרות יותר באזור השרון, וכמוה גם ברעננה היצע הדירות למכירה עלה בשיעור ניכר. על פי הנתונים, שיעור הדירות שעומדות למכירה עלה ב-19% בחצי שנה. הביקוש לרכישת דירות בעיר רשם עלייה בשיעור כ-34% בחצי שנה ושל כ-14% בשנה. ומה על היצע הדירות להשכרה? הנתונים מעידים שהוא רק עולה.

על פי נתוני יד2, היצע הדירות להשכרה בעיר צמח ב-35% בחצי שנה, וב-13% בשנה. נזכיר כי במערב העיר נפתח פרויקט להשכרה של חברת רובינשטיין, שגם מחפה על אובדן הדירות להשכרה בשוק. בכל מקרה, גם הביקוש לדירות להשכרה גבוה, ורשם עלייה של 28% בחצי שנה ושל 10% בשנה.

מחירי השכירות בעיר עלו גם הם על פי הנתונים. בחציון הראשון של 2016 עמד מחיר מבוקש ממוצע לשכירות של דירת 4 חדרים בעיר על 5,281 שקל לחודש, לעומת 5,122 שקל בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2015. כלומר בחצי השנה מחירי השכירות עלו בכ-3% ובטווח של שנה עלו המחירים בכ-2%. כמו בהרצליה, גם ברעננה ייתכן והמשקיעים החלו למכור דירות. לא מן הנמנע שללא פרויקט ההשכרה הייעודי שנבנה בעיר בעקבות המכרז הממשלתי הנתונים היו מעידים על ירידה בהיצע השכירות בעיר, מה שהופך את העיר לחשודה המיידית להשפעה על הנתונים בסקירות האוצר.

כפר סבא: המשקיעים לא ממהרים למכור

בכפר סבא נראה שהמשקיעים אינם מוציאים דירות למכירה בקצב מואץ, משום שהיצע הדירות שעומד למכירה בעיר דווקא רשם ירידה בתקופה שנבדקה: 1% על פני חצי שנה ו-7% בשנה. על פי נתוני יד2, הביקוש לדירות דווקא עלה ב-4% בטווח של חצי שנה וב-5% בפרק זמן של שנה.

היצע הדירות להשכרה בעיר נמוך כעת ממה שהיה במחצית הראשונה של 2015 בכ-9%. גם הביקוש רשם מגמה מעורבת כאשר היה גבוה במחצית השנה הראשונה של 2015, ירד ב-19% במחצית השנייה של אותה שנה ושוב ועלה בשיעור של 21% במחצית הראשונה של 2016. בהשוואה של המחצית הראשונה של 2016 לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה של 2%. המגמה המעורבת במלאי ובביקוש של הדירות להשכרה לא הוביל לשינוי גדול במחירים המבוקשים והם נטו כלפי מעלה ב-2% עד 3%.

כפר סבא עדיין נהנית מרמת מחירים נמוכה יותר בחלק מהשכונות בהשוואה לערים הסמוכות, לכן הסיכוי שמשקיעים יתחילו למכור את הדירות ככל הנראה נמוך יותר מבערים השכנות.

הוד השרון: המשקיעים נשארים בעיר

בהוד השרון, היצע דירות יד שנייה למכירה ירד בכ-1% בין המחצית הראשונה של 2016 למחצית השנייה של 2015. בכל הנוגע לביקוש, נרשמה עלייה משמעותית בשיעור 9%, בין מחצית 2016 למחצית השנייה של 2015.

אם הוד השרון היתה במרכז מכירות המשקיעים כפי שדיווח האוצר, היצע הדירות למכירה היה אמור לעלות. גם נתוני השכירות תומכים בהישארותם של המשקיעים בהוד השרון כאשר היצע הדירות להשכרה ברחבי העיר עלה בין מחצית ראשונה 2016 למחצית שנייה 2015 בלא פחות מ-18%. במקביל, באותה התקופה, גם הביקוש לדירות להשכרה עלה בשיעור לא מבוטל של כ-25%.

על פי נתוני יד2, מחיר השכירות המבוקש במחצית הראשונה של 2016 עמד על 4,931 שקל בממוצע לחודש (לדירת 4 חדרים), לעומת 4,800 שקל במחצית השנייה של 2015. כלומר, עלייה של כ-3%.

 נתניה