תחפושת: יותר ישראלים מבצעים עסקאות נדל"ן בנאמנות

החקירה בעניינה של ראשת העיר נתניה, מרים פיירברג, שחשודה בין היתר בקבלת שוחד בתמורה לקידום עניינם של קבלנים בעיר, עדיין בעיצומה. אחד מהחשדות המרכזיים שנבדקים נוגע לרכישת דירה באמצעות נאמן. במקרה של פיירברג החשוד הוא עו"ד אברהם גוגיג, שהיה לה לנאמן.

לפי נתוני רשות המסים, כ-2,000 עסקאות בשנה - מתוך 160 אלף עסקאות נדל"ן - נעשות דרך נאמנות. "רכישה בנאמנות נועדה להסתיר משהו", מסביר עו"ד מאיר מזרחי, המתמחה במיסוי נדל"ן. למרות זאת, הוא מציין, זה לא אומר בהכרח שמשהו לא בסדר מבחינה חוקית. "חברות לא רוצות שהמתחרים ידעו שהן לוטשות עיניים בפרויקט מסוים. יכול להיות שאתה כאדם פרטי רוצה לרכוש מהשכן שלך נכס ואתה לא רוצה שהוא יעלה לך את המחיר, אם יגלה שמדובר בשכן שרוצה דווקא את הדירה שלו. ויכול להיות שמדובר באדם עשיר שיודע שהמחיר שהמוכר ירצה ממנו יהיה גבוה מאוד אם הוא יידע מי מתעניין בדירה".

אגב, המיליארדר טדי שגיא הוא דוגמה מצוינת לשתי האפשרויות האחרונות. את העסקה לרכישת דירת שכנו לקומה 31 במגדלי אקירוב, ראש הממשלה לשעבר אהוד ברק, הוא ביצע בשנת 2012 באמצעות נאמן. מעבר ליתרון האנונימיות בניהול המו"מ, כדאי לזכור שאדם כמו שגיא, כמו רבים וטובים אחרים, אינו מעוניין בחשיפת עסקאותיו, ונוח לו להסתתר מאחורי גבו של הנאמן (מה שלא תמיד מועיל כאמור).

מזרחי מספר על שורה של מקרים שבהם נתקל: "הגיע אליי לקוח, עו"ד בעצמו, שרצה לגשת למכרז על קרקע. אותו עו"ד ידע שבמכרז משתתף גם אחד מלקוחותיו, ולא התאים לו שהלקוח יחשוב עליו שהוא איש עסקים - הוא חשש שזה ירחיק אותו ממנו, ולכן העדיף לגשת למכרז מאחורי נאמן.

"מקרה נוסף היה בתל-אביב. דייר רצה לרכוש את דירת השכנים, אלא שהיה ביניהם סכסוך ארוך שנים. הוא חשש שבמקרה הטוב הם יעלו לו את המחיר, ובמקרה הרע יטרפדו לו את העסקה. גם במקרה זה, השימוש בנאמן פתר את הבעיה.

"במקרה אחר טיפלתי באיש עסקים חרדי שרכש בניין שלם, שכלל דיירים פולשים שהיה צורך לפנותם לאחר הרכישה. אותו חרדי חשש שיוציאו כנגדו פשקווילים, שייצא לו שם לא טוב בקהילה ואפילו שהם ילכו נגדו לבית הדין. לכן הוא הסתתר מאחורי עורכי דין כנאמנים שלו".

נאמן או בעלים

מקרים שכיחים לרכישה בנאמנות בישראל הם ברכישת אדמות ונכסים של יהודים מערבים. הנורמה בחברה הערבית היא שאסור למכור קרקעות, באופן כללי ובפרט כשמדובר במכירה ליהודים. לדברי מזרחי, "עסקה כזו עלולה להוביל אפילו להוצאת גזר דין מוות למוכר. לכן, ישנה אפשרות לרכוש נכסים על-ידי שימוש בנאמן בעל זהות ערבית. המוכר יקבל סכום כסף רב יותר בעסקה, ולאחר המכירה יוכל לדווח שלא ידע שמדובר בקונה יהודי. רכישות שכאלה נפוצות במזרח ירושלים ובשומרון".

בעבר, לפני הרפורמה במט"ח (בישראל ובעולם), רכישות רבות בין מדינות בוצעו בנאמנות, כדי להסוות את הקונים. עו"ד שאול ברגרזון מספר כי לפני עשרות שנים רכש יהודי מדרום אפריקה קרקעות בישראל דרך נאמן, מאחר שמשטר האפרטהייד לא איפשר להוציא מטבע זר מהמדינה. לפני שנים מספר, כשיורשי אותו יהודי ביקשו לממש את הנכסים, אותו נאמן טען כי הוא אינו משמש כנאמן אלא כבעלים של ממש. "במקרה זה הצלחנו להוכיח העברות כספים שהועברו אליו מהנפטר, וכך הוכחנו שהוא היה נאמן", מציין ברגזון.

פסק דין מפורסם שעוסק בנאמנות שנפסלה הוא פס"ד חזון, שם דייר עמידר שרכש את דירתו, כנאמן לקבלן שעמד מאחוריו. בית המשפט לא איפשר את הנאמנות, בשל העובדה שההנחה והקדימות שאותה העניקה המדינה (חברת עמידר) לא הייתה מיועדת כמובן לקבלנים, אלא לדיירי השיכון הציבורי עצמם.

מבחינת חבות המס, ההעברה המאוחרת מהנאמן לרוכש האמיתי פטורה ממס (סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין). וכדי למנוע מצבים שבהם אדם משתמש בנאמנות באופן פסול, הוגדרו שני כללים החלים על ענייני נאמנות ונדל"ן: יש להוכיח כי הנאמנות הוסדרה כבר בעת הרכישה עצמה, ויש לדווח על העסקה לרשויות המס תוך 30 יום.

ולמרות ההגיון העסקי שיש בנאמנות, העניין פותח כמובן צוהר שלם של אפשרויות פליליות - ע"ע החשדות הטריים נגד ראשת עיריית נתניה. "העניין הפלילי נכנס כאשר יש ניסיונות להתחמק ממס או נסיונות כאלה ואחרים להסתרת רכוש", מדגיש ברגרזון. "עצם זה שאדם מקים נאמנות זה לא פלילי, אבל כאשר הוא לא מדווח על כך זה יכול להקים אלמנטים פליליים. אי הדיווח אינו פוגע בקיום הנאמנות, אלא רק מהווה עבירה שגוררת דין פלילי". לדברי ברגרזון, "כיום המצב הוא כזה שהרגולציה בנושא הרבה יותר גדולה, יש הרבה יותר שקיפות והתחכמויות מעטות יותר".

ברגרזון עצמו הגיע לבית משפט עם לקוח שטען לחשבון נאמנות שמוחזק על-ידי אחיו. "שני אחים הפעילו עסק, אך משיקולי מס כל הנכסים נרשמו על שמו של אחד מהם. בשלב מסוים פרץ ביניהם סכסוך, והאח שעליו רשומים הנכסים טען שהם שלו בלבד. בבית המשפט הצבענו על העברות כספים מחשבון העסק, וכך הוכחנו בפועל שקיימת נאמנות בין האחים".

מה מחפשת חברה בפנמה בבניין בנתניה

"נאמנות הייתה כר פורה להעלמות מס ולהברחת נכסים", אומר עו"ד ד"ר חיים גבאי. "אולם החל מלפני שנה יש חובה לדווח על נאמנויות לרשות המסים ולא רק במסגרת הדיווח לחוק מיסוי מקרקעין. היום כל הנאמנויות נכנסות להסדר ורק מי שלא פוחד ממשיך להחזיק בנאמנויות בלי לדווח.

"אף אחד לא יודע מה היא כמות הכסף השחור שמסתובב במדינה, אבל לאט לאט העולם הולך לכיוון שכספים שחורים יוצאים מהמחזור וקשה להשתמש בהם", מדגיש גבאי, שהיה עד לפני שלוש שנים סמנכ"ל בכיר ברשות המסים. במשך שנים, הפתרון השכיח למעלימי מס היה הקמת חברות או יצירת חשבונות בנק במדינת מקלט מס, שבה אין חובת דיווח על מקור הכסף, למשל באיי קיימן או בפנמה. באמצעות חברות אלה ירכוש אותו עבריין נכסים בישראל, שיהיו רשומים בנאמנות של עו"ד ישראלי לטובת החברה מפנמה - שאיש אינו יודע מי הם בעליה.

אולם לדברי ד"ר גבאי, הלבנת הכספים המתוחכמת דרך נאמנויות וחברות קש בעולם הולכת ונעלמת מהעולם. "הלחץ האמריקאי בנושא הטרור, ובכלל הלחץ העולמי נגד פשע מסוג סמים, זנות, שוחד וטרור - הביאו את העולם לפעול נגד מדינות שבהן אין חובה לדווח על הכנסות. מדינות כמו פנמה ואיי קיימן צפויות לשנות מדיניות וליישר קו עם העולם. גם מדינות ה-OECD נוהגות בקו נוקשה כלפי הלבנת ההון השחור. חלון הזמן של אנשים שהלבינו ככה כספים הולך ונסגר", אומר גבאי.

עד סוף דצמבר הקרוב מנהיגה רשות המסים הליך של גילוי מרצון במסגרתו מגיעים פרקליטים לרשות המסים וחותמים בשם לקוח אנונימי על הסכם לתשלום מס על כספים שמקורם בעבירות מס כאלה ואחרות. בהמשך, עת מתגבש ההסכם, מקבל הנהנה פטור מדין פלילי ויכולת להשתמש בכספים שלו ככשרים לחלוטין.

עד כה, במשך כשנתיים, דווח לרשות המסים על הון של כ-18 מיליארד שקל. המדינה גבתה מסים בסך קרוב ל-800 מיליון שקל, במסגרת יותר מ-5,000 פניות ועסקאות שנסגרו. לדברי רשות המסים, רק מחצית מהפניות נסגרו ומחציתן עדיין בטיפול, כך שהכנסות נוספות צפויות. בסוף המהלך של הגילוי מרצון הם צופים הכנסות של 2 מיליארד שקל. אמנם מדובר על מס נמוך במיוחד, אחוזים בודדים בלבד, אך מצד שני מדובר בכסף שנכנס לשוק וממנו תקטוף המדינה מסים נוספים, אחרי שכמה ניסיונות עבר לגילוי מרצון לא צלחו.

יותר פשוט לזייף חותמת ולגנוב דירה

העבירות הפליליות בתחום הנדל"ן אינן מסתכמות בנאמנות. בלא מעט עבירות בתחום הנדל"ן מי שמשלם את המחיר היא לא המדינה, שאולי מפסידה קצת הכנסות ממסים, אלא האזרח הקטן שנעקץ. עו"ד רמי קוגן, שמתמחה במשפט אזרחי, מזהיר כי "ישנה קלות בלתי נסבלת של העברת נכסים בטאבו בישראל. אם אני צריך להוציא ממישהו אלף שקל מחשבון הבנק, זו משימה בלתי אפשרית. אני צריך לדעת מה שם אמו של בעל החשבון, מה שם הנעורים שלה, מהי הסיסמה ושם זיהוי המשתמש ועוד. מנגד, כדי להעביר דירה בטאבו, צריך בסך-הכול חותמת שעולה 20 שקל".

קוגן מתאר מקרים של עבריינים המזייפים צוואות. "הם מאתרים קרקעות של יהודים שהלכו לעולמם או שלא נמצאים כאן, מזייפים צוואה וכותבים שהם היורשים של אותו אדם. הם מאשרים את הצוואה אצל הרשם לענייני ירושה, ועם הצוואה המזוייפת הם הולכים לטאבו ומעבירים מיד את הקרקע על שמם - ואז מוכרים אותה הלאה".

סוג של זיוף נוסף הוא התחזות בעסקת המכר. אדם שמתחזה למוכר מגיע עם תעודת זהות מזוייפת של בעל הקרקע, ועורכי הדין נופלים בפח וחותמים איתו על כל שטרות המכר. ברחוב בזל בתל-אביב זייף שוכר דירה את חותמת הבעלים שגר בחו"ל, וכך העביר את הדירה על שמו. מיד לאחר מכן הוא מכר את הדירה לאדם ששהה בארה"ב ותכנן לחזור לישראל, לפני שגילה שהוא לא באמת בעלים של דירה בארץ. "בדרך כלל מה שקורה הוא שהתמורה בוזבזה, והעובדה שהגנב אולי נתפס ויושב בכלא לא נותנת מזור לאנשים שאבדו את כל כספם", אומר קוגן.