ייזהר הקונה? יזהיר המוכר!

אחד הסעיפים המוכרים לכל מי שרכש דירה או נכס מקרקעין אחר עוסק בדרישה מהרוכש להצהיר כי בדק היטב את הדירה הנמכרת ועקב כך הוא מתחייב כלפי המוכר שאין ולא תהיינה לו טענות ותביעות כלפי המוכר בקשר למצב המשפטי, הפיסי והתכנוני של הדירה הנמכרת.

התחייבות גורפת זו מעוררת חדשות לבקרים ויכוחים בין הצדדים, ולא לחינם. האם מי שרכש דירה והצהיר בפני המוכר כי לא תהיינה לו תביעות נגד המוכר, אכן מנוע מלהסתמך על אי התאמה שהתגלתה בנכס לאחר החתימה על החוזה וקבלת הדירה? מהן אמות-המידה החלות ביחס לגילוי ושקיפות הנדרשים ממוכר דירה במהלך משא ומתן למכירת הדירה?

מאדם שעומד לרכוש דירה, חשוב להדגיש, מצופה לבצע בדיקות מקדימות (בדיוק כמו שהיה עושה אילו היה עומד לרכוש לעצמו רכב). הימנעותו מלבצע בדיקות מקדימות ביחס למצבו של הנכס הנרכש, בין אם המצב הפיסי ובין אם המצב התכנוני, והסתמכות בלעדית על מצגים של מוכר הנכס, עלולה לתרום באופן משמעותי לתקלה, שבה נרכש נכס שיש בו פגם, אי-התאמה או ליקוי כלשהם. במקרים כאלה, בדרך כלל לא יוכל הרוכש להשתמש בתירוץ "לא ידעתי", שכן ניתנה לו, טרם ההתקשרות בחוזה הרכישה, הזדמנות לבצע בדיקות מקדימות, בין בעצמו ובין באמצעות פרקליט, שמאי ומהנדס.

ואולם, חובת הקונה לבצע בדיקות מקדימות אינה פוטרת את המוכר באופן מוחלט מלגלות פרטים חיוניים אודות הנכס הנמכר. חובת הגילוי, מכוח החוק, היא חובה הדדית החלה לכאורה באופן אחיד על שני הצדדים לחוזה. יחד עם זאת, מקורה של החובה הזאת בצורך להגן על הצד המצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית, ועל כן לאור תכליתה מטילה החובה האמורה, דווקא על המוכר, את הנטל לפרט ולגלות את מלוא המידע הרלוונטי לעסקה.

הסתפקות מצד מוכרי דירה בגילוי פרטים שוליים בלבד, כאליבי של מסירת מידע, לא תועיל להם בבית המשפט. לכן, כדאי שיידע כל מי שמתעתד למכור נכס, שלכלל התקף "ייזהר הקונה" יש המשך - "אך יזהיר המוכר".

הטעם לכלל זה נעוץ בציפייה הטבעית של רוכש הנכס, כצד לחוזה מסחרי, שהצד השני לחוזה, המוכר, שברשותו פרט מידע חשוב ביחס למצבו של הנכס, יחשוף אותו לעיני הרוכש. הפרת ציפייה זו של הרוכש מצדו של המוכר עלולה בנסיבות מסוימות להיחשב הפרה יסודית של החוזה בין הצדדים.

חובה זו מטילה על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, על אודות נתונים הקשורים במצבו הייחודי של הנכס הנמכר, בין אם אלו נתונים פיסיים (רטיבויות וכיוצא בזה ליקויים בנכס או במערכותיו), נתונים ביחס לסטטוס המשפטי של הנכס (למשל, קיומם של הליכים משפטיים), או נתונים לגבי מצבו התכנוני (למשל, התאמתו להיתר הבנייה) - זאת, אף אם ביכולתו של הרוכש לגלות נתונים כאלה בעצמו.

על רקע האמור ניתן להבין את פסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט, בו נקבע כי מוכרי דירה שהסתירו מהרוכשים מכתב של מהנדס המכריז על הבניין בו ממוקמת הדירה הנרכשת כ"מבנה מסוכן", ולא יידעו את הרוכשים בדבר מסוכנות הבניין במועד כריתת ההסכם, אגב שהם מצהירים בהסכם כי "לא ידוע להם על פגמים ו/או מומים נסתרים כלשהם בדירה" - הפרו את חובת הגילוי החלה עליהם כלפי הרוכשים.

פסק הדין הוסיף וקבע כי לא עומדת לזכות המוכרים העובדה שהם הראו כי היה ביכולתם של הרוכשים לגלות בעצמם כי הבניין מסוכן, או העובדה שהרוכשים יכלו להתרשם בעצמם מחזות הבניין, והם חויבו בתשלום פיצויים לרוכשי הדירה.

נוכח החובה האקטיבית המוטלת על מוכרי דירות לגלות גילוי מלא של כל העובדות הרלוונטיות באשר לדירה הנמכרת, ובהיעדר כל אפשרות להתנאה על דרישה זו, נדחות חדשות לבקרים טענות של מוכרי דירות בבית המשפט, ולפיהן היה בידי הרוכש לבדוק את הדירה באמצעות אנשי מקצוע והוא העדיף שלא לעשות כן, גם במקרים שהדירה נרכשה במצבה "כמות שהוא".

על כן פוסקים בתי המשפט באופן עקבי כי על מוכרי דירות מוטלת החובה למסור לרוכש הדירה מידע מלא אודות ליקויי רטיבות (קל וחומר רטיבות מתמשכת או כזו המופיעה מדי חורף, כמו גם אודות ליקויים אחרים הקיימים בדירה, וכן לגלות לרוכש קיומן של תביעות בגין ליקויים שהמוכר מנהל נגד הקבלן ממנו רכש את הדירה.

במקרה מעניין אחר, הורה בית המשפט על ביטול חוזה מכר מקרקעין והשבת התמורה לקונה, שעה שהתברר כי המוכר והמתווך ניהלו משא ומתן מולו בחוסר תום לב, בכך שמכרו את הנכס במחיר העולה בכ-75% על מחיר השוק האמיתי שלו, בלי לגלות כי למתווך עניין אישי בעסקה (כשלעצמו הפרת חוק המתווכים במקרקעין), וגרמו למוכר להאמין כי לא יוכל לרכוש מהמוכר את הנכס תמורת סכום נמוך יותר, אף על פי שהמתווך ידע שזה איננו מצב הדברים. בכך הסתירו המוכר והמתווך מטעמו "מידע מהותי" מהרוכש - הסתרה שהיוותה כאמור עילה לביטול הסכם המכר והשבת הכספים לרוכש.

לסיכום, מוכרי דירות צריכים להבין, שמוטלת עליהם חובה לשקף לקונה את מצבו האמיתי של הנכס, שכן במצב שבו רוכש הדירה יגלה פגם או אי-ההתאמה שהמוכר ידע עליהם מראש, אך בחר להסתירם מעיני הרוכש, אותו מוכר לא יוכל להתגונן בטענה כי הרוכש חתום על תנאי בהסכם הרכישה לפיו הוא מוותר על תביעות כלפי המוכר.

בית המשפט העליון קבע בעניין זה לא אחת, כי "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני". זאת, ממש כפי שרוכשי דירות צריכים להבין ולזכור, כי בעת שהם מנהלים משא ומתן לרכישת נכס מקרקעין, מוטלת עליהם חובה לבצע בדיקות מקדימות מקיפות אודות מצבו של הנכס שהם עומדים לרכוש (ולא לצפות כמובן מאליו שהמוכר יגלה להם מיוזמתו את כל המידע ביחס לנכס).

■ עו"ד טל ספיר הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי.