סגן הממונה על התקציבים באוצר: "נערכים לשינוי מגמה בדיור"

הציבור הרחב לא ממש מרגיש שיש שינוי מגמה במחירי הדירות, אולם במשרד האוצר יושבים אנשים שבטוחים שהמהפכה כבר כאן. זה לא רק שר האוצר משה כחלון, שהניח כמובן את כל הקלפים שלו על ההבטחה לפתור את משבר הדיור, אלא גם פקידי האוצר, שכבר ראו את התחזיות לשינוי של שרי אוצר רבים לפניו מתבדות שנה אחרי שנה.

"אנחנו כבר מרגישים שיש האטה משמעותית בשוק", מכריז סגן הממונה על התקציבים באוצר והאחראי על תחומי הנדל"ן, ערן ניצן, "אנחנו רואים את מס השבח שהולך ונצבר בקופה שלנו, שמקורו בעסקאות שנעשות. המשקיעים באמת מוכרים יותר דירות. יש יותר מוכרים מאשר קונים, וזה עוד לא קרה בשנים האחרונות. יש גם שינוי בהתנהגות של הזוגות הצעירים. אנחנו מסתכלים על הנתונים ורואים סטגנציה בשוק, ואני ממש לא בטוח שכולם מבינים את זה ואת המשמעות".

- אז אצלכם כבר חוגגים?

ניצן: "אנחנו מכינים את עצמנו עכשיו ליום שאחרי. מה יקרה כשהשוק יירד, מה יקרה שהמחירים ירדו, ומה הפעולות שצריכים לעשות במקרה זה. יש תוכניות שמגובשות בימים האלו באוצר וצריך להבין ששינוי המגמה בענף יכול גם להוביל להשלכות שונות".

ניצן מדגיש שלא מדובר בתוכניות מגירה לתרחיש של קריסה בענף הנדל"ן, ירידה של עשרות אחוזים במחירים או מקרים מעין אלו, אבל מדגיש כי: "ברגע שהשוק ישתנה, זה יחייב את הממשלה להגיב".

- איך ממשלה יכולה להגיב לירידות?

"עוד מוקדם מדי לפרט, אבל אנחנו מתחילים להתכונן. אגף התקציבים צריך להיות מוכן, ועצם המחשבה על זה היום מבטאת את ההבנה שאנחנו כבר בשינוי כיוון בענף ובהיפוך מגמה בשוק הדיור. יש לא מעט גורמים שעוד לא מבינים את זה.

"ההשלכות הן לא רק על שוק הדיור. צריך להיות מוכנים למה שעשוי לקרות בשוק המשכנתאות או בשוק העבודה. יש חשש ממה שיקרה במשכנתאות ביום שבו שיעורי הריבית יעלו. זה לא יהיה רק קושי אישי של בעל נכס לעמוד בתשלומי המשכנתא שלו, זה יכול להוביל לקושי אמיתי במשק. היום יש לא מעט אינטרסים ואינטרסנטים שממשיכים לעודד המשך עליית מחירי הדירות, אבל בסופו של דבר הזוגות הצעירים משלמים את המחיר היום. גם אלו שקונים במחירים גבוהים ולוקחים משכנתאות גבוהות עשויים לשלם מחיר אחר כך".

"מכלול מאמצים"

ניצן מתייחס בעיקר לירידה המשמעותית שנרשמה בעסקאות לרכישת דירות בחודשים האחרונים. אותה ירידה, סבורים באוצר, עשויה לסמן את התחלת שינוי המגמה.

נזכיר שבשנת 2014 נצפתה בענף הנדל"ן ירידה חדה בעסקאות, בעקבות ההכרזות על תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד. אותה ירידה בעסקאות לא הובילה בסופו של דבר לירידה במחירים, ולאחר חודשים אחדים שבהם תוכנית מע"מ אפס לא הצליחה לצלוח את הליך החקיקה, ורבים מאלה שלא רכשו דירה חזרו לשוק וראו את המשך נסיקת המחירים.

"זה לא אותו מצב", משוכנע ניצן, "אז היה מדובר בתוכנית אחת שלא יצאה אל הפועל. היום אנחנו נמצאים בתוך צבר שלם של פעולות - הוועדה המיוחדת לקידום מתחמי מגורים (הוותמ"ל), הסכמי הגג, התחדשות עירונית, שיווק קרקע על ידי מחיר למשתכן. מדובר במכלול שלם של מאמצים וחלק לא מבוטל ממנו מוקדש לזוגות הצעירים. רואים את זה עכשיו במחיר למשתכן, במיסוי על הדירות להשקעה וגם בהטבות לבני מקום. אנחנו רואים בזוגות הצעירים את לב הקושי.

"במקביל, הריבית על המשכנתאות נמצאת בעלייה, המשקיעים יוצאים מהשוק והזוגות הצעירים הולכים כאמור למכרזי מחיר למשתכן. צריך גם להבין שיש גם הבשלה של תהליכים חשובים שמסנכרנים בין תוכניות בנייה לתכניות תחבורה וגם חינוך. אנחנו מתקצבים את הדברים האלו במיליארדי שקלים".

גפני מאיים

המהלך האחרון של שר האוצר - חקיקה למיסוי מיוחד של בעלי 3 דירות ויותר (1% משווי הנכס, עד 18 אלף שקל בשנה) - זוכה בשבועות האחרונים לקיתונות ביקורת. בשבוע שעבר אף טען יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני, שהוא לא יאפשר לחוק הזה לעבור. 

ניצן: "אין לי רצון להתעמת עם יו"ר ועדת הכספים, אבל אני בטוח ששר האוצר יעמוד בזה ויידע להעביר את החוק. אני משוכנע שגם במקרה הזה, של המס על בעלי שלוש דירות ומעלה, העוצמה הפוליטית וכוח האדם המקצועי יאפשרו לקדם ולהעביר את ההחלטה. עם זאת, אולי יהיו שינויים בדרך". 

לטענת ניצן, התקררות השוק בשבועות האחרונים קשורה גם להצעת החוק למיסוי בעלי שלוש דירות: "עוד לפני שהיא בכלל עברה את החקיקה, אנחנו רואים איך היא משפיעה על השוק. זה מוביל אנשים לעצור רכישת דירה שלישית. ממשלות בכל העולם פועלות כדי להרחיק משקיעים, כולן מדינות שחוו עליות מחירים. אנחנו לא לבד. החשש שמעלים גורמים שונים שדמי השכירות יעלו בעקבות החוק החדש זה מניפולציות, מזכיר לי את הדיבורים שהיו לפני העלאת מס הרכישה. בכל צעד שעושים ומזיזים את הגבינה למישהו, תמיד באים ומפחידים שהשמיים יפלו. אנחנו לא מתרשמים מנבואות הזעם הללו".

היקף ההנחות בקרקע יהיה 2.5 מיליארד שקל

אחת התוכניות המשמעויות שמקדם שר האוצר מאז נכנס לתפקיד היא כמובן "מחיר למשתכן", המעניקה דירות במחיר מסובסד למחוסרי דירות. זו הפעם הראשונה שכל שיווקי הקרקע של המדינה מופנים לכיוון זה, והמשמעות מבחינת אגף תקציבים היא בעיקר אובדן הכנסות משיווק קרקע בשיעור של למעלה מ-2 מיליארד שקל.

ניצן אופטימי לגבי התוכנית, ומסביר שאובדן ההכנסות הובא בחשבון: "אנחנו מפנים את כל הקרקעות לטובת הזוגות הצעירים. בנינו את התקציב על סמך ההבנה שהיקף ההנחות בקרקע במחיר למשתכן יעמוד על כ-2.5 מיליארד שקל והמגמה היא להמשיך וללכת בכיוון הזה. זו בחירה ברורה של הממשלה. על פי החלטת הממשלה התוכנית אמורה לפעול עד 2017 אבל בהחלט ייתכן שתתארך עוד יותר מזה".

- השוק לא תמיד משתף פעולה. מכרזים גדולים נכשלים, כמו בית שמש ובאר שבע.

"מכרזי מחיר למשתכן שלא נקלטו בשוק יחזרו שוב באותה מתכונת אחרי מקצה שיפורים והקבלנים ירכשו את הקרקעות. גם בית שמש וגם באר שבע".

- תעמדו ביעד שנקבע לשיווק - 70 אלף דירות עד סוף שנה, 100 אלף עד סוף 2017?

"משרד השיכון ורמ"י עובדים קשה על השיווק. זה נמצא במגרש שלהם"

- גם חזון הדיור הממוסד להשכרה מתקדם בעצלתיים.

"חייבים לפתח שוק להשכרה ארוכת טווח שלא תלוי רק בבעלי דירות. לאפשר לאנשים לשכור דירה מחברה מסודרת. החלטת הממשלה קבעה יעד של 2,300 יחידות דיור שיצאו לשיווק בשנת 2016 במכרזי דיור להשכרה".

- 2,300 דירות זה לעג לרעש. יאיר לפיד דיבר בזמנו על 150 אלף דירות בתוך עשור.

"2,300 דירות להשכרה זה יחס נכון לדעתי, וב-2017 נדון שוב ביחס ובאינטנסיביות של הפרויקטים הללו. בהמשך יש את הוותמ"ל שעומדת לספק עשרות אלפי דירות להשכרה. זה לוקח זמן, אבל לדעתי עוד כמה שנים נוכל לראות היצע משמעותי של דיור להשכרה".

 מהלכי הממשלה לצינון שוק הדיור