נתוני משקיעי הנדל"ן עשויים להביא לתפנית בהתפתחות מחירי הדיור

ערב כניסתה של שנה עברית חדשה, אחת השאלות המסקרנות ביותר נותרה בעינה: מחירי הדירות לאן?

התפיסה הרווחת בציבור היא כי מחירי הדירות תמיד יעלו. ל"הגנתו" של הציבור הישראלי יש לציין כי תפיסתו ביחס להתפתחות העתידית במחירי הדירות, כמו גם לחששו מכך שחלום הדירה מתרחק מהישג ידו בעקבות כל דיווח בנוגע לעלייה נוספת במחירי הדירות, אינם ייחודיים רק לו. על תופעה דומה, בשוק הנדל"ן בארה"ב, הצביע לאחרונה פרופ' רוברט שילר, חתן פרס נובל לכלכלה. אף כי הניתוח של פרופ' שילר מתבסס על המשק האמריקאי, יש בו כדי להעיד כי תפיסה רווחת לא בהכרח נשענת על יסודות מוצקים. בהקשר זה נציין כי פרופ' שילר היה בין הבודדים שחזו את התפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב בשנת 2007.

עליות המחירים החדות שחלו במחירי הדירות בישראל מאז פרוץ המשבר העולמי, בין היתר על רקע הירידה החדה בשער הריבית, השכיחו מהזיכרון הציבורי תקופות אחרות, לא מאוד רחוקות. בין אוקטובר 1999 לאפריל 2007 ירד מדד מחירי הדירות המתפרסם ע"י הלשכה המרכזית לסטטסטיקה בשיעור נומינלי של 14%. במונחים ריאליים (בניכוי השינוי במדד המחירים לצרכן), ירדו מחירי הדירות באותה תקופה בשיעור של 23%. דהיינו, באותה תקופה נמחק כמעט רבע (!) מערכה הריאלי של דירה ממוצעת בישראל. אף כי ירידה זו חלה בין היתר על רקע האינתיפאדה השנייה, ראוי להדגיש כי בין השנים 1999 ל-2007 חל גידול ריאלי של 15.5% בתוצר לנפש. גם אם אין בממצאים אלו כדי להעיד על הכיוון העתידי של מחירי הדירות, יש בהם כדי להזכיר לנו שמחירי הדירות לא תמיד עולים.

תסתכלו על המשקיעים

אבל לא רק ההיסטוריה במשק הישראלי, או אפילו שווקים מעבר לים שחוו ירידות מחירים חדות במחירי הדיור בשנים האחרונות, יש בהם כדי לערער על התפיסה הרווחת ביחס להתפתחות הצפויה במחירי הדירות.

בחינה מעמיקה ביחס לאחד הסגמנטים המרכזיים בשוק הנדל"ן המקומי, זה של המשקיעים, יש בה כדי להעיד על הבשלתם של תנאים שעשויים להביא לתפנית בהתפתחות מחירי הדיור.

בהנחה לפיה התנהגות המשקיעים בשוק הנדל"ן משקפת בין היתר את הציפיות ביחס לרווח ההון הגלום בהשקעה זו, אזי שינויים בהיקף הפעילות של המשקיעים, הן בצד הרכישות והן בצד המכירות, עשויים לבטא שינויים בציפיות אלו.

על פי דיווחי האוצר, ברבעון השני של 2016 נמכרו 5,700 דירות על ידי משקיעים, 33% יותר מהרמה הרבעונית הממוצעת בשנים 2010-2015. במקביל, המשקיעים רכשו "רק" 5,600 דירות, ירידה רבעונית של 11%. ביולי האחרון רכשו משקיעים 1,900 דירות - ומכרו 2000.

על בסיס נתוני הפעילות של המשקיעים, כמו גם השינוי במשקלם של משפרי הדיור שממתינים עם מכירת דירתם הקודמת ("דירה בהמתנה"), נבנה באגף הכלכלן הראשי אינדקס המבטא את "סנטימנט המשקיעים". ערכים הגבוהים מ-1 של אינדקס זה מבטאים סנטימנט חיובי מצד המשקיעים, דהיינו ציפייה לעליית מחירים, ולהיפך לגבי ערכים הנמוכים מ-1.

ניתוח הנתונים מלמד כי מאז תחילת 2016, לראשונה, לפחות מאז תחילת העשור הנוכחי (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו), ירד אינדקס זה מתחת ל-1. במונחים כמותיים מצביע אינדקס זה על ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים, לאחר גידול מתמיד של אלפי דירות במונחים רבעוניים בשנים האחרונות.

לגבי אלו שמתקשים להתמודד עם שלל התחזיות לגבי מחירי הדירות, כדאי להזכיר ממצא מעניין, אך לא מפתיע, ביחס לסקר ציפיות בשוק הנדל"ן שנערך בינואר האחרון בארה"ב.

לפי הסקר נמצא, כי מי שבבעלותם דירות חוזים עליית מחירים גבוהה יותר ממי שהם חסרי דירה בבעלות. בפרט, מי שרכשו דירה לאחרונה. דהיינו, התחזיות לעליית מחירים עשויות לבטא יותר משאלת לב, wishful thinking, מאשר לשקף יכולת ניבוי טובה יותר.

*** יואל נוה הוא הכלכלן הראשי במשרד האוצר

 משקיעי הנדל"ן