"להשקעה בנדל"ן יש אלמנטים שהם לא רק במונחי תשואה"

כשהגיע אלעד יעקובוביץ' אל ברלין במסגרת רילוקיישן לפני כעשר שנים הוא לא חלם שינהל יחד עם שותף גרמני סוכנות נדל"ן מצליחה שמסייעת למשקיעים בינלאומיים רבים בשוק הנדל"ן הלוהט של ברלין. יעקובוביץ' מנהל היום יחד עם מנואל קדלר את ברלין פריים שמאתרת דירות ונכסים עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים ומלווה לכל התהליך מתחילתו ועד סופו. 

כשהחל יעקובוביץ' לעסוק בענף הנדל"ן ושימש כמנהל דסק ישראל באחת מסוכנויות הנדל"ן הגדולות בעיר הוא הכיר את קדלר, סוכן נדל"ן ותיק ותושב ברלין. במרוצת השנים נפגשו השניים פעמים רבות ונוצר חיבור מעניין: "היינו נפגשים בבתי הקפה של שדרת הקודאם ודיברנו על כל נושא בעולם, נוצרה בנינו חברות למרות שכל אחד הגיע מרקע שונה ומדינה שונה ויצא שמצאנו הרבה נושאי שיחה משותפים. איכשהו בכל שיחה תמיד עלו נושאים הקשורים בנדל"ן ולבסוף החלטנו יחד להקים סוכנות נדל"ן משותפת", מסביר קדלר. 

"הגעתי אל ברלין בתקופה שעבור הישראלים היא הייתה בעיקר עיר תיירות, בטח לא מקום להשקעה, כעת ברלין היא עיר הבירה של משקיעי הנדל"ן. ישנם אלפי ישראלים שעובדים בברלין וחיים בה, אבל בעשור הקודם רק בודדים חשבו על האפשרות הזו, אחרי הכל ברלין היא לא ניו-יורק, אבל היום כולם מבינים שהיא הפכה לסטארט-אפ ענק שמושך אליו אנשים מכל רחבי אירופה והעולם", אומר יעקובוביץ'.

- כמה אתה חושב שיש לכל נושאי יוקר המחיה השפעה על החיבור של הישראלים לעיר והאם זה מייצר אצלם רצון לרכוש נדל"ן בברלין?

יעקובוביץ': "אין שיחה עם לקוח שנושא יוקר המחיה בישראל ומחירי הדירות לא עולה; ישראלים רבים לא מצליחים להבין איך בעיר שנחשבת כבירת אירופה, עם תרבות וחיי לילה סוערים אפשר לקנות דירת ממוצעת במחיר של דירה זהה בבאר שבע, שלא לדבר על מה שניתן לרכוש עם זה בתל אביב. האפשרויות אפוא די מוגבלות וכל משקיע נבון צריך לבחון את ההשקעה בברלין מבחינת פוטנציאל תשואה והשבחה בדיוק כמו כל השקעה אחרת בארץ או בחו"ל.

- לפני מעט יותר משנה נכנס לתוקף חוק המגביל את עליית מחירי השכירות בברלין, עד כמה השכירות ההוגנת משפיעה לטובה או לא על שוק השכירות בעיר?

"השכירות ההוגנת דואגת בצורה מצוינת לשוכרים שזוכים להגנה ויציבות בשכר הדירה, אך אותה שכירות הוגנת תרמה גם לנסיקה החדה במחירי הדירות עקב מחסור גדול באיזורי הביקוש. המשקיע מרוויח מהשכירות ההוגנת לא פחות מהשוכר וזו נקודה שרבים בישראל לא מבינים כשבוחרים להתנגד לשכירות הוגנת. השכירות ההוגנת מביאה לעלייה במחירי הדירות שמשביח את ערך הנכס בטווח הארוך ומצד שני גם מייצרת יציבות עבור השוכר הנוטה להישאר בדירה שהשיג לעצמו וכך הוודאות בהכנסה של בעל הדירה קבועה ויציבה וגם גדלה בהדרגה".

- בתור מי שאמנם חי בגרמניה אך ביקר מספר פעמים בישראל איך אתה חושב שאפשר לפתור את המחסור בדיור? 

קדלר: "ביקרתי לפני מספר חודשים שוב בתל אביב ואני חושב שבעיר הכי מרכזית בישראל ישנו מחסור בתחבורה זמינה, יעילה ונגישה. אני בטוח שראש העיר בתל אביב מנסה להזיז הרים, אבל מקור הבעיה נראה לי בהעדר תכנון לטווח ארוך. שמעתי שבונים רכבת קלה שבחלקה תהיה תת קרקעית, אבל אני לא בטוח שהיא תפתור את הבעיות".

"תחשוב על זה, אם הרכבת הקלה לא תאפשר למי שגר בערי הסביבה נסיעה של 10-20 דקות למקום העבודה במקום להיתקע בפקקים אז הוא לא יוותר על הרכב. בלונדון, פריז וגם ברלין ובכל עיר באירופה יש מערכת מטרו יעילה והרוב לא עושים שימוש ברכב פרטי. אתם חייבים להביא שינוי תחבורתי והשינוי הזה יכול לפתור לכם את בעיות הדיור, אנשים יוכלו לגור בפרברים ולהגיע מהר לעבודה באזור תל אביב. הטעות של ישראל היא שיש מחסור בהשקעות בתחבורה והבנתי משיחותי עם ישראלים רבים שכל יוזמה לוקח שנים ארוכות עד שהיא מגיעה לאישור; בגרמניה אין דבר כזה, שמים עדיפות לתחבורה אחרת פשוט לא יהיו מקומות עבודה".

 - בין גרמניה לישראל יש הבדלי תרבות בכל הנוגע לבעלות על דירות. בישראל מחנכים את כל הדורות שחייבים לרכוש דירה למגורים, אבל בברלין שכירות היא הנורמה. מה דעתך על ההבדלים הללו?

קדלר: "אני חושב שישנה הגזמה בנושא הבעלות על דירה אצלכם בישראל, יש לכך גם השלכות כלכליות משמעותיות מאחר וכשאתה רוכש דירה שהיא בהגדרה למגורים אתה יוצר לעצמך קיבעון למקום מגורים ספציפי ופסיכולוגית קשה לך לעבוד במדינה אחרת, או בעיר אחרת שאולי מציעה תנאים יותר טובים. בגרמניה לא קיים הדרייב של לרכוש דירה לאחר החתונה, אנשים יותר מתמקדים בהזדמנויות תעסוקה וכאן הפספוס הגדול שלכם, אתם אומת הסטארט-אפ אבל לא דאגתם למדינה שנמצאת מחוץ לתל אביב, אותם אנשים בטוחים שהם חייבים לרכוש דירה למגורים ולא מבינים שעבור חלקם זו השתעבדות מיותרת. היום בכל העולם מבינים שרכישת דירה היא השקעה לכל דבר. כשאתה רוכש במודע דירה למגורים ויתרת ברמה הפסיכולוגית על הניידות, זו גישה מוטעית במיוחד עבור המעמד הבינוני נמוך שלעתים צריך את הניידות ורוצה ליהנות מגלובליזציה ועוד יתרונות של הטכנולוגיה והקידמה".

- מחירי הדירות בברלין ממשיכים לעלות. בגרמניה, בניגוד לישראל אין כל בעיה של תכנון או קרקעות זמינות לבנייה, רשויות התכנון שלכם יכולות לבלום את עליות המחירים, למה הן לא מתערבות?

קדלר: "המחירים אכן עולים ובתוך תקופה קצרה מאוד במונחי נדל"ן ברלין הפכה למבוקשת מאוד, והדרישה לדירות בכל רחבי העיר רק הולכת וגדלה בקצב הרבה יותר מהיר מהתחלות הבנייה ונראה שזה רק יילך ויגבר. אם תסתכל רק על מה שקרה לפני מספר חודשים באירופה- בבריטניה החליט העם על ברקזיט כנגד כל הסיכויים והתחזיות. ברגע שיש אירוע כזה, הון, השקעות וחברות רבות יעברו לערים אחרות ביבשת וברלין תהיה אחת המרוויחות הגדולות . בעקבות הברקזיט הביקוש לדיור בברלין עתיד לעלות משמעותית; אתה חושב שקצב הבנייה יכול לעלות בתוך מספר חודשים? זה לוקח שנים על גבי שנים".

- מה דעתך על המס שמתכוון שר האוצר, משה כחלון, להטיל על בעלי 3 דירות ומעלה, אתה חושב שחוק כזה היה עובר בגרמניה בטענה שמשקיעים מעלים את המחירים? 

יעקובוביץ': "בברלין מבינים שהמשקיעים הם הגורם שדואג להיצע של דירות ותחזוקה שלהם ולכן לא סביר שיכבידו במיסוי נוסף על הכנסה משכר הדירה. בגרמניה מתייחסים להכנסה מדירה כאל עסק, לכן המס תמיד יהיה ביחס להכנסה מהדירה ובאופן כזה לא מדובר בהיטל קבוע שאין לו קשר להכנסה שלך. אנחנו מקבלים הרבה פניות מבעלי דירות להשקעה בישראל שאומרים: די, עד כאן, את השקל הבא שלי אני אשקיע מעבר לים, והם מעדיפים מקום שנתפש אצלם כיותר קרוב, משהו יותר נגיש ולכן בוחרים בברלין. להשקעה יש אלמנטים שהם לא רק במונחי תשואה, דרוש גם אלמנט פסיכולוגי".