"הסבו לי נזקים קשים כשגרמו לי להצטרף לקבוצת הרכישה"

קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" שארגנה חברת מינהל מגורים ישראל, וזכתה ב"מכרז שרונה" (מתחם רשות השידור בתל-אביב), נחשבה לאחת מקבוצות הרכישה היוקרתיות בארץ. הקבוצה זכתה במגרש של רשות-מקרקעי-ישראל (רמ"י), לרכישת קרקע במתחם שרונה במרכז תל-אביב, בעלות שיא של כ-1.25 מיליארד שקל.

אולם כיום קיים ספק אם הפרויקט יצא בכלל לפועל, ונשמעו הערכות כי המחיר הגבוה שישולם עבור הקרקע, יביא לתמחור גבוה מאוד של יחידות-הדיור העתידיות במתחם.

בשבוע שעבר הוגשה לבית-משפט השלום תל-אביב תביעה על-ידי חברת שוהם בן-חמו, אחת מחברות קבוצת הרכישה (יונייטד שרונה), בטענה לפערים גדולים בין מה שהוצע לרוכשת לבין המציאות בשטח. בתביעה, בסך כ-704 אלף שקל, שהגישה בן-חמו נגד "מינהל מגורים מ.ש.י" ונגד משרד עוה"ד זהבי, בלאו, היא טוענת כי הנתבעים גרמו לה נזקים קשים כשגרמו לה להצטרף כחברה לקבוצת הרכישה "יונייטד שרונה".

בן-חמו טוענת, באמצעות עו"ד איתי לסקי, כי הנתבעים גרמו לה "בדרכי שווא, תרמית והטעיה, תוך הפרת חובות תום-הלב והנאמנות, להתקשר עם קבוצת הרכישה כחברים במסגרת מערכת הסכמים מורכבת ומסועפת".

עו"ד לסקי מציין בתביעה, כי "תביעה זאת מעוררת בין היתר ובעיקר, שאלה עקרונית בדבר היקף חובת הגילוי החלה על מארגנים, משווקים ויועצים משפטיים של קבוצות רכישה, טרם ובמהלך צירוף חברים, וכן את שאלת אחריותם למצגי-שווא הנמסרים מטעמם, באשר לעלויות, לסיכויים ולסיכונים הכרוכים במיזם".

"מצגי שווא"

החברה בקבוצת הרכישה מלינה, בין היתר, על כך שלטענתה במעמד החתימה על מסמכי ההצטרפות, או לפני כן, לא הוצגו כלל בפניה ובפני חברי הקבוצה האחרים, מסמכי מערכת ההסכמים המפורטת שעליה התחייבו לחתום, אם וכאשר תזכה קבוצת הרכישה במכרז, ואלה הוצגו בפניה רק בשלב מאוחר יותר.

לטענתה, "התובעת חתמה על מסמכי ההצטרפות וההרשמה כאמור על יסוד מספר מצגים מהותיים, שהתבררו כמצגי-שווא אשר ניתנו במידה של להיטות יתר, בלשון המעטה, במישור השיווקי, כאשר היה ידוע לנתבעת, כבר בעת הצגתם, כי אינם נכונים".

עוד נטען, כי בעת שיווק ההצטרפות לפרויקט העריכו נציגי הנתבעת, כי סכום ההצעה שתוצע מטעם הקבוצה לרכישת הקרקע לא יעלה על 900 מיליון שקל, "אך בסופו של דבר הוצעה ע"י הנתבעים הצעה בלתי נתפסת, בסך של כ-1.25 מיליארד שקל, כמעט 40% יותר מהמצגים שהוצגו ע"י נציגי מינהל מגורים, בקשר עם גובהה המקסימאלי של עלות הקרקע, ובאופן שבבירור אינו מאפשר עוד לעמוד במצגים וההתחייבויות, בנוגע לעלותה הסופית של דירה - ולו בקירוב".

עוד לטענתה, "מצג נוסף שניתן הינו, כי בעת ההיא כבר נמכרו לפחות 80% מהיחידות בפרויקט. למיטב ידיעת התובעת, מצג זה התברר אף הוא כמצג-שווא, שכן בחודש 01/2016, לא היה שיעור ההצטרפות כזה".

התביעה טוענת בנוסף, כי נוסח מערכת ההסכמים שעליהם נדרשה התובעת לחתום שונה מהותית לעומת הנוסח שתואר בפני התובעת בעת הצטרפותה. "למרבית הפליאה, במסגרת הסכם השיתוף נוסף פרק חדש לחלוטין, שם נקבע לפתע כי בבסיס תכנון, תמחור וביצוע הפרויקט תעמוד הנחה, לפיה תאושרנה לבנייה יחידות במסגרת התיקון לחוק התכנון והבנייה הידוע כ"חוק כחלון", תוך הסדרה סבוכה של הנושא במישור החוזי".

לטענת התובעת, נוסח זה אינו הנוסח שתואר בפניה עם הצטרפותה, ויש בו כדי להוסיף רכיב ספקולטיבי מהותי ומסוכן לעסקה, שלא היה קיים בה לפני כן. "יודגש, כי יש בעצם שינויו המהותי של נוסח הסכם השיתוף, יש כדי לחרוג בגסות מבסיס ההסכמה ולתת בידי התובעת זכות להודיע על ביטול העסקה כליל, תוך השבת מלוא הסכומים ששילמה ופיצויים בגין כל נזק שנגרם או שייגרם לה כתוצאה מכך".

לטענתה, המדובר, בכל הכבוד, במידה קיצונית, בוטה ומובהקת של חוסר תום-לב מצד הנתבעים, שכן אישורו של "חוק כחלון" היה ידוע שבועות רבים טרם החתמת התובעת וחברים אחרים על טופסי ההצטרפות".

התובעת טוענת, כי על הנתבעות לפצותה בגין סכומים ששולמו לקבוצת הרכישה ע"ח ההון העצמי, וששמורים לדבריה בחשבון הנאמנות המנוהל ע"י חברת עוה"ד, בסך של כ-500 אלף שקל. כן היא מבקשת את השבת השכ"ט ששולם, לטענתה, לעוה"ד בסך של כ-50 אלף שקל, ופיצוי בגין תשלומי מסי מקרקעין, בסך של 153 אלף שקל.

קבוצת שרונה: "טענות חסרות יסוד"

עו"ד יואב זהבי ממשרד עוה"ד זהבי, בלאו, מסר בתגובה: "מדובר בטענות חסרות יסוד, שאלמלא החסינות הקיימת בהליך משפטי היה בהם משום לשון הרע". לדברי זהבי, "במסגרת גיבוש קבוצת הרכישה אכן הושלם, בדיוק מופתי, בהתאם למסמכי ההתקשרות החתומים, צירופם של חברים ביחס של למעלה מ-90% מיחידות הפרויקט. ההסכמים שעליהם חתמו החברים תאמו מילה במילה את ההסכמים, שאושרו על-ידי החברים הללו (כמו יתר חברי הקבוצה) ערב המכרז וערב הצטרפותם לקבוצה, למעט לגבי עניין 'תוספת כחלון', שיש בה רק להיטיב עימם".

עו"ד זהבי מציין, כי חוק התכנון והבנייה בנושא זה תוקן לאחר גיבוש מרבית הקבוצה, אך לפני המכרז, בהתאמה, נעשתה פנייה מתועדת לכל חברי הקבוצה עם הסבר לגבי עניין זה (ועניין נוסף הקשור בקבלן המבצע). כל חברי הקבוצה, לרבות התובעת, אישרו את קבלת ההודעה. חברים שתוכן ההודעה לא נשא חן בעיניהם, וביקשו לצאת מהקבוצה טרם השלמת גיבושה - נענו כולם בחיוב, אלה שוחררו ממחויבותם כלפי הקבוצה וכספם הושב במלואו".

אשר לאומדן הפרויקט וההצעה שהוגשה בגין הקרקע, מסר זהבי, כי "אנו כיועצים משפטיים איננו אמונים על חלק זה, ואין בידינו לשפוך אור על התקציב או על אופן עריכתו ועל הצפי לעמידה בו. כל חבר קבוצה, לרבות התובעת, קיבל תשובה לכל שאלה שהופנתה אלינו, הן בקשר למסמכים והן בקשר לפרויקט. לא הוסתר דבר אלא להיפך - הדברים נאמרו ונכתבו בצורה הברורה ביותר".

עוד אומר זהבי, "תמוה בעינינו מועד הגשת תביעה זו, חודשים רבים אחרי החתימה על מערכת ההסכמים על-ידי כל חברי הקבוצה. מועד הגשת התביעה מצביע על חוסר תום ליבה של התובעת, שככל הנראה חשבה כי רכשה 'אופציה', וכי בכל עת תוכל לבחור אם להישאר חלק מהקבוצה אם לאו. אילו הייתה לה טענה מהותית מן הצפוי היה כי זו הייתה מועלית מלכתחילה או בסמוך לזכייה במקרקעין, ולא עתה".