יהודי העולם מקטינים כמות עסקאות הנדל"ן בישראל

עם כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר, הוא החליט על מדיניות של צמצום חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן, ומלחמתו האגרסיבית ביותר מופנת כלפי המשקיעים הזרים. מבין שלל בלוני הניסוי של האוצר במאמצים להוריד את מחירי הדיור, או לפחות לבלום את העליות, לפחות אחת מוכיחה את עצמה: שיעור משקיעי החוץ אכן נמצא בירידה. בשנת 2015 הסתכמה השקעתם של תושבי חוץ ב-918 מיליון דולר - ירידה של 24% לעומת 2014, אז הסתכם שיעור העסקות במקרקעין בישראל על ידי תושבי חוץ ב-1.132 מיליארד דולר.

היקף העסקות ב-2015 הוא הנמוך ביותר בעשור האחרון להוציא את 2012, אז נרשמה ירידה דומה בהיקף השקעות המקרקעין שהגיע ל-902 מיליון דולר בלבד. השיא בהיקף השקעות במקרקעין שנעשו על ידי תושבי חוץ בישראל נרשם בין השנים 2005-2007, אשר הגיעו ל-1.224 ו-1.564 מיליארד דולר בהתאמה.

הנתונים נמסרו ל"גלובס" על ידי אתר "לגור" שבבעלות חברת bmby, העוקב אחר עסקאות בשוק בהתבסס על נתוני בנק ישראל, משרד האוצר ומשרד השיכון. "קשה למצוא עסקת נדל"ן גדולה או משמעותית שנעשתה בשנה האחרונה על ידי תושבי חוץ", מציין קובי לנגלייב, מנכ"ל חברת bmby. לדבריו, לפני כחמש שנים התקשורת היתה מדווחת באופן תדיר על עסקאות ענק שביצעו תושבי חוץ, שתוארו כ"שואבי מקרקעין", שמגיעים עם מזוודות כסף, קונים דירות מבלי לראות אותן או רוכשים דירות בסיטונאות - אולם תופעה זו היא נחלת העבר. "כיום תושבי חוץ שמבקשים לבצע עסקאות נדל"ן חשדנים יותר, ומרביתם ילכו על עסקאות בטוחות במחירים ריאליים. לא אחת גם נופלת עסקה בין היתר בשל מגבלות המיסוי ודרישות הבנקים".

"תושב חוץ שמבקש לפתוח חשבון בנק או חשבון נאמנות בישראל נדרש לחתום על טפסים המחייבים אותו להצהיר שהכספים שהוא מפקיד 'כשרים', שהם מגיעים מדיווח נאמן", מסביר שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור את התהליך לרכישת דירה בישראל על ידי משקיע זר.

לדברי ספקטור, תושב זר נדרש גם לבקש מעורך דין במדינת מוצאו אישור שהכספים שהוא מתעתד להפקיד בישראל הם כשרים, ששולם עליהם מס והכל כשורה. "זה תנאי בל יעבור לפתיחת חשבון נאמנות. בפועל, עורכי הדין האחראים לכך לא יודעים מה קרה עם הכספים הללו והאם שולם עליהם מס ועל כן רבים מהם לא מסכימים לחתום על המסמכים.

"הרשות להלבנת הון הגבירה בשנה האחרונה פעילותה נגד תושבי חוץ באמצעות מעקב אחר הכספים המופקדים במערכת הבנקאית. כל סכום שנחשד בהלבנת הון ואין עליו דיווח, נעצר מיידית. כל הזמן יש דרישות חדשות והחבל מתהדק, וביצוע עסקאות בישראל הפך להיות עניין מורכב ובלתי נסבל", הוא אומר.

המסים עלו

הירידה בהיקף השקעות הנדל"ן של תושבי חוץ בישראל נובעת גם בשל מגבלות המיסוי. כחלק מהצעדים שביצע משרד האוצר ביטלה המדינה את הפטור ממס רכישה לתושבי חוץ, גם אם מדובר בדירה יחידה. למעשה, מעמדו של תושב חוץ בעניין מס הרכישה זהה לזה של משקיע ישראלי, ועל כן ישלם מס בשיעור של 8% ברכישת נכס בשווי של עד 4.89 מיליון שקל, ועל חלק השווי שמעל 4.89 מיליון שקל ישלם תושב החוץ מס רכישה בשיעור של 10%.

"מס בשיעור של 8% זו הכבדה ניכרת", מציין ספקטור. "היום קשה לבצע עסקת נדל"ן בישראל. צריך לנהל מו"מ מול הרשויות בארץ, מול הרשויות בחו"ל, לשלם מסים, לפעמים גם קנסות, לדווח על הכנסות בארץ, בחו"ל. אין פלא שתושב חוץ חושב פעמיים".

ונזכיר כי ביולי האחרון גם אישר קבינט הדיור להפוך את הוראת השעה לגביית ארנונה כפולה מדירות רפאים, שהיתה אמורה להסתיים בסוף 2016, לקבועה. מדובר באפשרות של הרשויות המקומיות לסווג דירות שלא נעשה בהן שימוש 9 חודשים בשנה כדירת רפאים ולחייב את הבעלים בתעריף כפול של ארנונה. עיריות תל אביב, ירושלים וחיפה כבר החלו ליישם את ההוראה, שאושרה ב-2013.

אגב, בנוגע למס החדש שיחול על בעלי דירה שלישית, אמרו לנו באוצר שהכוונה היא למסות זרים שמחזיקים בישראל 3 דירות ויותר, ולא להחישב את הנכס שהם מחזיקים (כן או לא) בחו"ל, כמו בנוגע למס הרכישה.

לא רק הכסף שנכנס לישראל ממשקיעי חוץ דרך עסקאות הנדל"ן קטן, אלא גם שיעורם מכלל העסקאות בשוק. במחצית הראשונה של 2015, היקף ההשקעות שעשו תושבי החוץ בישראל הסתכם ב-2.4% בלבד מכלל עסקאות הנדל"ן שנעשו בארץ, לעומת 2.9% ב-2014, 3% בשנת 2013 ו-4% בשנת 2011.

לשם השוואה, היקף העסקאות שביצעו רוכשי דירה ראשונה ב-2015 עמד על 34.5% ואילו היקף העסקאות שעשו משפרי הדיור עמד באותה תקופה על 34.8%. רוכשי דירות להשקעה ביצעו באותה תקופה 25.9% מכלל העסקאות.

מעבר לכך, הנתונים מלמדים כי התושבים הזרים הם רוכשים עניים יותר לעומת שנים קודמות, על רקע המצב הכלכלי ברבות ממדינות העולם, התחזקות המטבע הישראלי והעובדה שהעשירים הגדולים כבר קנו פה דירה או שתיים.

לאן הגענו?

"בשנתיים האחרונות ניכרת ירידה חדה ברמות המחירים של דירות הנרכשות על ידי תושבי חוץ. ירידות אלה הביאו לצמצום משמעותי בפערי המחיר בין דירות הנרכשות על ידי תושבי חוץ לדירות הנרכשות על ידי ישראלים", אומר לנגלייב.

מנתוני האוצר עולה כי מפער מחיר ממוצע שנע בין 48% ל-56% אחוז במחירי הדירות שרכשו תושבי חוץ בשנים 2011-2013, ירד הפער ל-20% בלבד. לדוגמא, עד 2013, אם תושב ישראל רכש דירה בכ-1.5 מיליון שקל, תושב חוץ רכש כנגדו דירה ב-2.3 מיליון שקל. כיום היחס נמוך יותר, וכנגד דירה שרוכש ישראלי ב-1.5 מיליון שקל, תושב החוץ יקנה דירה ב-1.8 מיליון. אם נשקלל עליית מחירי הדירות בשנים אלו, הפער בין תמהיל הדירות ושווין בין תושבים מקומיים לתושבי חוץ הצטצמם עוד יותר.

נתוני משרד הבינוי והשיכון שפורסמו במהלך 2015 מלמדים כי תושבי החוץ עדיין מעדיפים את אזורי הביקוש, אך החלו בהדרגה לזלוג גם לפריפריה. כך, באזור ירושלים היקף העסקאות שעשו תושבי החוץ בתקופה הנבדקת עמד על 10.7%. בנתניה שיעור העסקאות של תושבי החוץ עמד על 8.7%. אזורי ביקוש נוספים המועדפים על תושבי החוץ הם רמת השרון ותל אביב (שיעור עסקאות דומה העומד על 6.3%) והרצליה (4.8%).

עם זאת באופן מפתיע ניכר כי בשנתיים האחרונות אזורים נוספים החלו לעניין את תושבי החוץ, ו-7.5% מכלל העסקאות שנעשו בבית שמש בוצעו על ידי תושבי חוץ. באור עקיבא 4.7% נעשו על ידי קהל זה, באילת (4.2%) ובטבריה (4.1%).

"ההתעניינות של תושבי החוץ בערים אלו נובעת בשל הרצון להיות קרובים לערי תיירות, בילוי, חוף הים ומקומות קדושים", מסביר לנגלייב, "הביקושים לירושלים לא ירדו, וגם בשנה האחרונה ביקושים אלה גבוהים יחסית מצד קהל זה המבצע עסקאות בהיקף של 2.9 מיליון שקל בממוצע".

מנתוני האוצר שפורסמו לאחרונה עולה כי אזור זה הוביל את הירידה החדשה ברכישות המשקיעים בחודש יולי בשיעור של 34% לרמה של 190 דירות בלבד. מידע שהתקבל ב"לגור" מלמד כי הירידה ברכישות המשקיעים בנתניה בחודש זה מיוחסת לרכישות ישראלים בלבד, בעוד שרכישות תושבי החוץ לא השתנו באופן מהותי ועמדו על 61 דירות בחודש יוני ו-58 דירות בחודש יולי. לעניין תל אביב הביקושים של תושבי החוץ התמתנו ועומדים על כ-6% בלבד.

"אור עקיבא וטבריה הם אזורים חדשים של השנים האחרונות. הביקושים לאזורים אלה מוסברים בשל עסקאות שנעשו בין היתר בעיר חריש. המשיכה לאור עקיבא נובעת גם מהקרבה היחסית לקו החוף וקיסריה. טבריה, שסבלה במשך שנים מהזנחה ולא היתה בה שום התפתחות נדל"נית, החלה בשנתיים האחרונות למשוך אליה משקיעים ישראלים ותושבי חוץ. באותה תקופה החלו לשווק קרקעות בעיר לבנייה של אלפי יחידות דיור. בשנה האחרונה כיכבה העיר ברשימת הערים המועדפות על משקיעי הנדלן והניבה שיעורי תשואה נאים שעמדו על 6.5% בממוצע".

למי שמתעסק בתחום קצת קשה להודות בפה מלא שהעסקים נחלשו. היזם יוסי אברהמי, המזוהה עם מכירה לתושבי חוץ, מחלק את התמונה לשניים. "דירות היוקרה נמכרות לתושבי חוץ ואני לא מבחין בירידה במכירות בתחום. הקהל הוא של יהודים עשירים, ועשירים ממשיכים להיות עשירים ומתעניינים בדירות יוקרה בתל אביב. אלו בעלי הון של 15 מיליון דולר ומעלה המרגישים חובה להיות שייכים לישראל ומחוברים לכאן ועושים זאת באמצעות רכישה של נדל"ן.

מנגד, בדירות הפשוטות, דירות הארבעה חדרים, אני רואה ירידה ברכישות". לדברי אברהמי, שבדיוק חזר מסיבוב ירידים בפריז, ניו יורק ולוס אנג'לס, דווקא הדירות הפשוטות הם לכאלו שמתכוונים להגר לכאן ומתעניינים גם במקורים מחוץ לאזור תל אביב.

עמנואל ותארי, בעל חברת ירידי הדירות "בית בישראל" בשותפות עם סרג' חדד, אומר שהמציאות השתנתה מקצה לקצה. "תושבים זרים יהודים, שבדרך כלל היו משקיעים בישראל, מדירים את רגליהם מהשקעות בארץ, כי התפשט רושם שהדירות בישראל יקרות מאוד. הם מעדיפים להשקיע בדירות במקומות אחרים בעולם. מי שרצה כבר קנה, ולמי שאין דירה בישראל - אין הכסף לרכוש כאן דירה".

לדבריו, תמהיל הדירות המוצעות בירידים השתנה. "בעבר היו מציעים דירות יוקרה, ואילו היום בעיקר מציעים דירות רגילות. לא זולות, אך לא יוקרה. המחשבה היא כי הנדל"ן בישראל בשיא ועד שמשהו לא ישתנה ההשקעה של יהודים בישראל תהיה בטפטופים ולא בזרם, כפי שהיה בעבר".

חדד הוסיף כי "המחירים בארץ משגעים את המשקיעים וזה עוצר המון אנשים. צרפתים שאוהבים ים וקנו בנתניה ובאשדוד - הולכים לחדרה ולאשקלון. הכיוון הוא ללכת לפריפריה. האמריקאים הולכים לכיוון ירושלים, אם מדובר באוכלוסיה דתית. גם בית שמש ומודיעין רלבנטיות עבורם. אנגלים אוהבים את תל אביב ואילת, וישראלים לשעבר מחפשים דירות בת"א. בכל מקרה, הרבה יותר קשה למכור דירות בישראל".

האם המחירים הגבוהים יבלמו את העלייה?

מדינת ישראל מתהדרת בשיא חדש במספר המהגרים אליה ("עולים חדשים") שהגיעו בשנת 2015: כ-30 אלף, 16% יותר משנת 2014. בעשור האחרון רשמה ישראל מגמת עלייה בהיקף העולים המגיעים לישראל בכל שנה בשיעור של כ-100% לעומת 2010, אז הגיע היקף העולים ל-14,765 בלבד. הקפיצה הגבוהה ביותר בשיעור העולים נרשמה בשנת 2014, אז הגיעו לישראל 26,624 עולים חדשים, כ-35% יותר משנת 2013.

האם מחירי הנדל"ן הגואים משפיעים על ההחלטה של יהודים במדינות שונות לעלות לארץ? ייתכן. בששת החודשים הראשונים של 2016, ינואר עד יוני, עלו לישראל 11 אלף איש בלבד, לעומת 13,160 עולים בששת החודשים הראשונים של שנת 2015.

גלי העלייה המשמעותיים הם בחודשים יולי ואוגוסט וטרם גובשו המספרים ל-2016. בשנת 2015 עלו ביולי-אוגוסט 8,710 עולים חדשים ובשנת 2014 עלו בחודשים אלו 8,000 עולים. עם זאת השנה, ככל הנראה, היקף העלייה יקטן או לפחות לא ירשום עלייה השנה.

בכל הקשור לארצות המוצא, בין ינואר ליוני השנה הגיעו 6,767 עולים ממזרח אירופה, ו-2,242 עולים בלבד ממערב אירופה (1,639 מהם מצרפת). מצפון אמריקה הגיעו 986 עולים (מהם 793 מארה"ב); מדרום אמריקה 589 (מהם 271 מברזיל); מאפריקה 125 (מהם 118 מדרום אפריקה), מאסיה 27 (מהם 20 מהודו) ו-69 הגיעו מאוסטרליה.

 היקף העסקאות