הבחירות בארה"ב ושוק הנדל"ן: "שניהם יהיו טובים לכלכלה"

כולם כבר חיוו את דעתם על ההתבטאויות הסקסיסטיות של דונלד טראמפ ועל העימות הראשון בינו לבין הילארי קלינטון, המתמודדים על כהונת נשיא ארה"ב, ולכן נתפנה לשאלה הרת גורל יותר: האם יש קשר בין בחירות לבין מחירי הנדל"ן? לפני שנקפוץ למסקנה שקרני גאמה מהמאדים משפיעות יותר על שוק הנכסים, ננסה לחלק את הדיון המושכל יחסית לשני היבטים: השפעת שנות בחירות על המחירים, והגיאוגרפיה של הבחירות, כלומר הקשר בין המחירים לבין הנטייה הפוליטית המסורתית של אזור זה או אחר. בהיותנו אנשים מסודרים, נפתח בהיבט הראשון.

כיוון שאנחנו עוסקים בארה"ב, מדינת הסטטיסטיקות המפותחות ביותר בעולם, נוכל לצלול ישירות לנתונים. לפי מחקר של אתר בשם movoto.com שבדק את שוק הנכסים בקליפורניה, מחירי הבתים עולים ב-1.5% פחות בשנת בחירות מאשר בשנה שלפני שנת בחירות, וב-0.8% פחות בשנה שאחרי בחירות. זה אולי לא נראה הרבה, אבל ההפרשים הללו מצטברים במרוצת השנים. שנת בחירות עלולה לעלות לבעלי בתים/דירות אלפי דולר בערך שהלך לאיבוד של הנכס הגדול ביותר שלהם, הבית.

אפשר לעשות בדיקה מקיפה יותר, בעזרת מדד מחירי הבתים של פרדי מק, אחת משתי סוכנויות המשכנתאות הסיטונאיות שהוקמו על ידי הממשל האמריקאי בשנות ה-30, הופרטו לאחר מכן והולאמו מחדש בשנת משבר המשכנתאות 2008. המדד נקרא Freddie Mac House Price Index. כלכלן עלום שם ביצע בעבור חברת הייעוץ גרינפילד אדבייזורז השוואה בין עליות המחירים בשנות בחירות מול שנים של אמצע כהונה נשיאותית (השנה השנייה שאחרי שנת הבחירות). התברר לו שעליית מחירי הבתים בשנת האמצע היתה גבוהה יותר ב-0.22% בשנה מעליית המחירים בשנת בחירות. הטבלה המצורפת מתארת כל עלייה בשנים הזוגיות מאז 1978. ב-2016, העלייה נאמדת ב-3%, לעומת עלייה של 5% ב-2014.

לפי מחקר כלכלי שפורסם ב"בריטיש ג'ורנל אוף פוליטיקל סיינס", בחירות גורמות לירידה במספר מכירות הבתים, ולירידה קלה במחירים. זאת ועוד, הירידה גדולה יותר בבחירות צמודות שבהן קשה להצביע על מועמד מוביל. גם הגידול בהכנסה הלאומית לנפש איטי יותר בשנים של התמודדויות צמודות.

למה משפיעות הבחירות על מחירי הנדל"ן? יש כמה הסברים פוטנציאליים לתופעה הזו. המחקר של אתר movoto.com משער ששנות בחירות יכולות להיות מתוחות ולא נוחות לאמריקאים רבים, שמעדיפים לדחות את ההחלטות הגדולות שלהם לזמנים ודאיים יותר. תוצאה של בחירות יכולה להשפיע על מצבם הכספי של אנשים, ולכן מעטים יותר מוכנים להשקיע בקניית בית כאשר העתיד הפיננסי שלהם עלול להיות מושפע לרעה על ידי ממשל נכנס.

אתר אחר, Realtytoday.com, מדווח שחוקרים שבדקו את השפעת הבחירות של 2008 (שבהן נבחר ברק אובמה לראשונה לבית הלבן) מצאו שהבחירות העיקו על מוחם של קונים פוטנציאליים. השאלות הנפוצות שלהם היו איך ישפיע הנשיא החדש על מערכת המשכנתאות, והם נטו לדחות את העסקה לזמנים יציבים יותר מבחינה פוליטית.

פיטר לינמן, הכלכלן הראשי של NAI Global, אחת מרשתות מתווכי הנדל"ן המסחרי הגדולות בעולם (המטה שלה שוכן בפרינסטון, ניו ג'רזי), מעריך שגם הילארי קלינטון וגם דונלד טראמפ יביאו שינוי בגישה לשוק הנדל"ן האמריקאי. "שני המועמדים מאמינים בשווקים הרבה יותר מברק אובמה, שיש לו אי-אמון בסיסי בשווקים. לכן אני חושב ששניהם יהיו טובים לכלכלה", הוא אומר.

אבל לדעת לינמן, ההצבעה ב-8 בנובמבר לא תשפיע על שוק הנדל"ן כפי שיכולות להשפיע נסיבות אחרות, כמו הברקזיט באנגליה. הוא מציין את קנדה, אוסטרליה וארה"ב כדוגמאות לכלכלות חזקות מחוץ לאיחוד האירופי. הצבעת הברקזיט היתה לדעתו קריאת השכמה לאיחוד האירופי לעשות משהו יסודי יותר לטובת הכלכלה שלו.

למרות הצמיחה האיטית יחסית בארה"ב, היא מבריאה בקצב יציב. לכן היא תושפע פחות משינויים פוליטיים. "הכלכלה האמריקאית היא כלכלה של מכלית-על", אומר לינמן. "אנחנו צומחים ובונים, ולא בונים יותר מדי".

המחירים עלו יותר במדינות הכחולות

כעת נעבור להיבט השני של הפוליטיקה והנדל"ן: הגיאוגרפי. אמריקה מזמן לא היתה חצויה כל כך לקראת בחירות לנשיאות, והחלוקה הזו משתקפת גם בשוקי הדיור במדינות ה"כחולות", שמצביעות מסורתית לדמוקרטים, ובמדינות ה"אדומות" שמצביעות כרגיל לרפובליקנים.

בסוף ספטמבר, ממש לפני העימות הראשון בין הילארי ודונלד, פרסם ה"גרדיאן" הבריטי מחקר בלעדי שנערך על ידי חברת נתוני נדל"ן בשם HouseCanary, שהכיל ממצאים נדל"ניים-פוליטיים מרתקים. לפי המחקר, בארבעת העשורים האחרונים מחירי הדירות והבתים עלו בהרבה יותר במדינות ה"כחולות" בהשוואה למדינות ה"אדומות".

סך ערך נכסי הדיור במדינות ה"דמוקרטיות" הסתכם בסוף 2014 ב-20.8 טריליון דולר, ואילו במדינות האדומות הסך היה 5.7 טריליון דולר בסך הכל. בית (דירה) ממוצע במדינות הכחולות היה שווה פי 1.7 מבית במדינות האדומות. במילים אחרות, אפקט העושר קובע גם את הנטייה הפוליטית, והתמיכה במפלגה ליברלית או מהשמאל חזקה יותר באזורים מבוססים יותר. הימין בארה"ב נשען על שכבות עממיות יותר, מלבד המיעוטים, וזה נכון במיוחד לגבי דונלד טראמפ.

לתשומת לב המשקיעים: מ-1984, מחיר יח"ד ממוצעת במדינות שנוטות לדמוקרטים עלה מ-85 אלף דולר ל-312 אלף דולר. העלייה במדינות הנוטות לרפובליקנים היתה מ-75 אלף ל-184 אלף דולר. המדינות הכחולות מהוות 77% מסך ערך נכסי הדיור בארה"ב.

למחירי הבתים הגבוהים הרבה יותר - שימו לב עד כמה הפער התרחב - במדינות ה"ליברליות" יש אפקט כפול על הבוחרים: בעלי דירות ובתים נהנים באופן לא מידתי מפירות ההבראה הכלכלית או הצמיחה הכלכלית בעשרות השנים האחרונות, ואלו שאין להם דירות או בתים בבעלות חשים את האפקט של פערי ההכנסה ועליית ערך הבתים, לעיתים מעבר להישג היד שלהם.

"לפני 20 או 30 שנה, למדינות ה'רפובליקניות' היה שווי נקי גבוה יותר מאשר למדינות ה'דמוקרטיות'. כעת אנחנו רואים את השינוי התהומי הזה, ואת פער העושר שיש לנו במדינה", אומר ג'רמי סיקליק, המייסד והמנכ"ל של HouseCanary. "זה עוזר להסביר חלק מהפופולריות של דונלד טראמפ במדינות ה'אדומות' שבהן נסגרים מפעלים ובמרכזי התעשייה הגאים לשעבר בצפון ארה"ב".

אחת התופעות שקשורות לכך היא בריחת תושבים בעלי יכולת מהמדינות הרפובליקניות בחיפוש אחרי מקומות עבודה במדינות הדמוקרטיות.

HouseCanary מעריכה שהפער הכלכלי-פוליטי בין מדינות ארה"ב ימשיך להתרחב. בשלוש השנים הקרובות צפויים מחירי נכסי הדיור בכל ארה"ב לעלות ב-10%-12%, אבל העליות הגדולות ביותר יהיו במדינות (states) ה"כחולות".

"בשלב זה, בית ממוצע במדינה דמוקרטית שווה כמעט פי שניים מבית במדינה רפובליקנית, ולכן הפער ימשיך להתרחב. בשלוש השנים הבאות אנו צופים שבעל הבית הממוצע במדינה דמוקרטית יתעשר על הנייר בעוד 40 אלף דולר. בעל בית במדינה רפובליקנית יתעשר רק ב-20 אלף דולר", אומר סיקליק.

לא כל המדינות ה"דמוקרטיות" יקרות במידה שווה, כמובן. ריכוז ההון הגבוה ביותר נמצא במוקדי הכוח לאורך שני החופים, המזרחי והמערבי, ובמגה-ערים כמו לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וניו יורק. הערים בליגת המשנה מתייקרות גם הן - וושינגטון הבירה, בוסטון וסיאטל.

"חלק מזה קשור לערים הגדולות"

ניקח את עיר הולדתו של דונלד טראמפ. בתחילת 2016, המחיר הממוצע של דירה במנהטן חצה את רף 2 מיליון דולר. דירות בברוקלין הגיעו לשיא פוסט-משברי חדש של 600 אלף דולר. מחקר אחר מצא שהשכירות בברוקלין עלתה ב-50% בשנים 2009-2016, ושכר הדירה הממוצע לדירה רגילה, כלומר לא יוקרתית במיוחד, היה 2,481 דולר בחודש.

"אנחנו רואים שהמדינות הדמוקרטיות מרכזות 77% מסך שווי שוק הדיור בארה"ב, וזה די מדהים. חלק מזה בהחלט קשור למיקום של הערים הגדולות ביותר", אמר סיקליק.

המחיר של שווי הנכסים במדינות הדמוקרטיות הוא, כמובן, גבוה יותר, וכך גם החוב תמורתו. מדד ה-affordability, כלומר שיעור הכנסת משקי הבית שמוקדשת להחזרי המשכנתא (בממוצע) במדינות דמוקרטיות הוא כעת 33%, מול 20% בלבד במדינות רפובליקניות. זו אחת הסיבות לכך ששיעור משקי הבית שמחזיקים נכס דיור בבעלות ירד ברבעון השני ל-62.9% - השיעור הנמוך ביותר מאז 1965.

במי תומכים אנשי הנדל"ן

אנשי העסקים הפועלים בתחום הנדל"ן חלוקים בדעתם בשאלה במי מהמועמדים לנשיאות לתמוך.

טראמפ נהנה מתמיכתם של אנשי עסקים בתחום הנדל"ן כמו הווארד לורבר, הבעלים של דגלאס אלימן, רשת סוכנויות נכסי הדיור הגדולה ביותר באזור ניו יורק והרביעית בגודלה בארה"ב בכלל, הקבלן ריצ'רד לפראק, ומנכ"ל קרן הנדל"ן וורנאדו ריאלטי סטיבן רות.

אולם אפילו בעולם הנדל"ן הניו יורקי שהכסף הגדול זורם בדמו, המקום שבו התחיל טראמפ את הקריירה שלו - רוב המגדלים שלו שוכנים בעיר - חלק מאלו שהתלהבו תחילה מהכרזתו על ההתמודדות מהססים מאד אם להמשיך לתמוך בו.

הנהירה של אנשי עסקים בכירים למחנה קלינטון צברה תאוצה בעקבות העריקה המפורסמת של מג ויטמן, הפעילה הרפובליקנית המיליארדרית ומנכ"לית היולט-פקארד, למחנה קלינטון באוגוסט. בראיון ל"ניו יורק טיימס" וויטמן תקפה את מועמד מפלגתה דונלד טראמפ וכינתה אותו "דמגוג לא ישר שמכתים את האופי של כל המדינה".

כמה אנשי נדל"ן התראיינו ל"דה ריל דיל" והצביעו בעיקר על בעיית חוסר היכולת לצפות את מהלכיו של טראמפ, שקסם להם בתחילת הדרך.

"אי היכולת שלו להחליף דיסקט ולהפוך לנשיאותי יותר מדאיג אותי", אמר מייסד רשת סוכנויות הנכסים טאון רזידנשאל, אנדרו הייברגר, שבמארס השנה דיבר על תמיכתו בטראמפ. "זה סוג של פגם בלתי ניתן לתיקון באישיות שלו".

הייברגר כבר החליט לתמוך בקלינטון. לדבריו, היחס שהפגין טראמפ להוריו השכולים של הנחת האמריקני המוסלמי שהופיעו בוועידה הארצית הדמוקרטית, היה הקש ששבר את הגב שלו.

ניקי פילד, מתווכת בכירה בסוכנות הנכסים היוקרתית של סותבי'ס אינטרנשיונל, שתרמה 10,000 דולר לוועד פעולה פוליטי שתומך בטראמפ בשנה שעברה, אמרה ל"דה ריל דיל" שהיא עדיין מתקשה להחליט למי היא תצביע.

תומכים אחרים של טראמפ נעלמו מהעין. לואיז סנשיין, מייסדת רשת סוכנויות הנכסים קורקורן סנשיין ופעילה לשעבר במטהו של טראמפ מתחילת המרוץ שלו, עזבה את משרתה החדשה בסוכנות נכסים חדשה, קומפאס, ביוני כדי לנהל קמפיין עבור טראמפ במדינתה פלורידה. שלושה חודשים אחרי הקמת "נשים למען טראמפ", אי אפשר היה לאתר את הקבוצה הזו בפלורידה. בדיקה של רשומות תרומות הראתה שסנשיין תרמה 2,000 דולר למטה של קלינטון באפריל השנה, ולא תרמה כלום לקמפיין של טראמפ.

טראמפ הוא "קלף פרוע"

קלינטון יכולה לסמוך בניו יורק - שגם היא עיר מגוריה - על תמיכת כמה משושלות הנדל"ן הוותיקות ביותר בעיר כמו רודין, רזניק ודורסט, משפחות שתרמו לה או לוועדות פעולה עבורה. תומכים רבים של קלינטון רואים בטראמפ "קלף פרוע" שעלול ליצור תנודות מחירים בשוק נכסי המגורים והנדל"ן המסחרי, שהתחזק מאוד בימי הנשיא אובמה.

ומנגד, הווארד לורבר, הבעלים של דגלאס אלימן, שמונה לצוות היועצים הכלכליים של טראמפ באוגוסט, אמר ל"דה ריל דיל" שהמועמד הרפובליקני כבר הוכיח שהוא יודע לעשות עבודה טובה. "הוא יצר אלפי משרות", אמר לורבר.

אדוארד מינסקוב, שפיתח (בנה) את מגדל המשרדים הספקולטיבי 51 אסטור פלייס במנהטן, אומר שקלינטון אינה במצב שבו היא יכולה לקבוע סדר יום כלכלי חזק. "אין לה רקע עסקי חזק, והיא למעשה היתה פוליטיקאית רוב חייה", הוא אומר. "אנחנו זקוקים למישהו שיש לו רקע בעסקים, ויכול להקיף את עצמו באנשי עסקים".

אבל מינסקוב, שבכלל מתכנן להצביע עבור מייקל בלומברג (למרות שאינו מועמד), לא תומך בטראמפ, למרות שהוא צפוי, להערכתו, למנות "אנשים מבריקים ובעלי יכולת" לסייע לו לקבל החלטות בבית הלבן. קלינטון איננה אופציה בעיניו. "אני חושב שהיא נכשלה כמזכירת מדינה. אני לא נותן בה אמון", לדבריו.

טראמפ צריך עדיין לזכות בליבם של הרפובליקנים הוותיקים בנדל"ן, רובם ככולם יהודים. סטיבן רוס מחברת Related Companies, שהיה מגייס תרומות פעיל למיט רומני ב-2012, לא העניק לטראמפ סנט אחד במערכת הבחירות הנוכחית.

שלדון אדלסון, איל הקזינו מווגאס ומקאו שמוכר היטב לקורא הישראלי (בעל עיתון 'ישראל היום'), נחשב לאחד התורמים הרפובליקנים המשפיעים ביותר בארה"ב, וגם הוא טרם שלשל דיים אחד לקופת הבחירות של טראמפ, למרות שהם נפגשו בניו יורק לפני כמה חודשים.

בארי סטרנליכט, מנכ"ל קבוצת המלונות והנכסים סטארווד קפיטל, תרם לרומני ב-2012 ולג'ב בוש בפריימריז הרפובליקנים השנה, ולא תרם סנט לטראמפ. הוא תרם, לעומת זאת, לקמפיין של הילארי קלינטון לנשיאות ב-2008, ולקמפיינים שלה לסנאט.

 מגמות הדיור