שאלות ותשובות: מה צריכים לעשות לקוחות אורתם סהר?

■ רכשתי דירה מחברה יזמית, וחברת הביצוע בפרויקט היא אורתם סהר. מה יעלה בגורל הדירה?

מכיוון שהחברה היזמית ממשיכה לתפקד כרגיל, היא אמורה להעניק את כל התשובות. לא פעם, החברה היזמית תבחר להחליף את קבלן הביצוע בקבלן ביצוע אחר במהירות האפשרית, כדי להימנע מעיכובים בפרויקט. הרוכש אינו צד בהחלטה על זהות קבלן הביצוע החלופי, אולם היזם מעדכן בדרך כלל את הרוכשים בנוגע לזהות הקבלן החדש, ובנוגע לעיכוב אפשרי בבנייה.

■ האם מחיר הדירה שנרכשה מיזם יכול לעלות/להשתנות?

דירה שנרכשה מיזם או מקבלן נמכרה במחיר הסופי שאינו כפוף לשינויים למעט עלייה במדד תשומות הבנייה, אם המחיר צמוד אליו. בכל מקרה של קריסה של החברה הקבלנית, לא יוכל היזם לדרוש תשלום נוסף בעבור הדירות, גם אם יש עיכוב בבנייה.

■ רכשתי דירה בפרויקט שבו אורתם סהר היא היזם. מה יעלה בגורל הדירה?

מכיוון שמדובר ביזם, הרבה ממה שיקרה תלוי בהחלטת בית המשפט אתמול לאשר הקפאת הליכים לחברה. נכון להיום, העבודה באתרים הופסקה. הדיונים בביהמ"ש צפויים להימשך ואם ייקבע כי הנאמנים שימנה בית המשפט ימשיכו לקדם את הפרויקטים, הבנייה עשויה להתעכב אך היא תושלם בסופו של דבר. ייתכן שהפרויקט יימכר על ידי הנאמנים לחברה אחרת שתתחייב להשלים את הבנייה ולהעביר את הדירות לרוכשים. כספי הרוכשים מובטחים בכל מקרה על ידי ערבות חוק המכר.

ערבות חוק המכר, נזכיר, היא לקח מפרשת חפציבה אז רבים מרוכשי הדירות בפרויקטים של חברת חפציבה נשארו ללא מענה לאחר קריסת החברה. לאחר קריסת החברה, הוחלט כי כספי הרוכשים משולמים לחשבון הליווי בבנק ולא לקבלן כך שבמקרה של קריסה הכספים מובטחים ויכולים לשמש להשלמת הבנייה או החזרתם לרוכשים.

עו"ד רמי קוגן ממשרד רמי קוגן, שמונה בעבר כנאמן למספר חברות בנייה שהגיעו למצב של הקפאת הליכים, מסביר כי: "נאמנים בהקפאת הליכים לא ייקחו בדרך כלל אחריות אישית על השלמת הבנייה בעצמם אלא ינסו למכור את הפרויקט לחברות אחרות שימשיכו את הבנייה ויקיימו את כל ההתחייבות לרוכשים. קרוב לוודאי שלא תידרש תוספת תשלום במידה והפרויקט תומחר כראוי על ידי החברה. אולם, במקרה והפרויקט לא תומחר כמו שצריך על ידי החברה שקרסה, ייתכן מצב, גם אם הוא לא קורה בדרך כלל, שהחברה נדרשת לפנות לבית המשפט לקבל אישור לתוספת תשלום מהרוכשים".

■ אורתם סהר היא הקבלן המבצע בקבוצת הרכישה בה אני שותף. מה עליי לעשות?

בקבוצת רכישה אין יזם וחברי הקבוצה הם למעשה היזמים של עצמם. כאשר קבלן הביצוע נקלע לקשיים, כמו במקרה של אורתם סהר, הקבוצה תצטרך לקבל החלטה על החלפת הקבלן המבצע. אולם, בעוד רכישת דירה מקבלן או יזם נעשית על פי מחיר מחירון קבוע, בקבוצת רכישה מדובר על אומדן מחיר שעשוי להשתנות במהלך הבנייה. בנוסף, בקבוצת רכישה אין לחברי הקבוצה ערבות חוק מכר. במקרים רבים דורשים חברי הקבוצה ערבויות מהקבלן, ערבויות שניתן לממש במקרה של קריסה או בעיה אחרת. באם הערבויות הללו אכן הופקדו או נדרשו כתנאי על ידי חברי הקבוצה, הן יוכלו לשמש אותם כעת למימון החלפת הקבלן או חלק מהעלות.

כאשר קבלן הביצוע מוחלף, תצטרך החברה להכין חוזה חדש מול קבלן ביצוע אחר, וסביר להניח שתמחור הפרויקט ישתנה. במקרה שכזה, מעבר לעיכוב בזמני הביצוע, מחיר הדירה הסופי עשוי לעלות מכיוון שאין כל הבטחה למחיר סופי מחד ואין הבטחה שהחוזה מול קבלן הביצוע החדש יהיה זהה לקבלן הביצוע שקרס. הדבר תלוי גם במצב הפרויקט: אם התחילה הבנייה, האם היא בשלב מתקדם או לקראת סיום. בכל מקרה, החשש שחברי הקבוצה יצטרכו להוסיף תשלום מוצדק.

■ זכיתי בהגרלה של מחיר למשתכן או מחיר מטרה שאורתם סהר אמורה לבנות. מה עליי לעשות?

זמן קצר לאחר הודעת החברה על הבקשה להקפאת הליכים הודיעו במשרד האוצר כי לרוכשים אין סיבה לדאגה. מחיר מטרה ומחיר למשתכן הן תוכניות ממשלתיות, והמכרזים להן כללו ערבות שהפקידו החברות הזוכות, שאותה יכולים במשרד האוצר או במשרד הבינוי והשיכון לממש. במשרד האוצר הדגישו כי מי הרוכשים שזכו בהגרלה לרכישת דירה - זכייתם תישמר והמדינה תהיה ערבה להשלמת הפרויקט. הבעיה היחידה היא שככל שייקח זמן למצוא חברה חלופית שתבנה את הפרויקט באותם התנאים, כך משך זמן הבנייה כמו גם מסירת הדירות עשויה להתארך.

במקרה של אורתם סהר, הפרויקט הממשלתי המתקדם ביותר הוא "מחיר מטרה" בראש העין, שבו החלה הבנייה. לאורתם סהר שותפה בפרויקט זה, ולכן לא מן הנמנע שהשותפים יהיו אלו שירכשו את הזכויות וימשיכו בבנייה. כך גם בפרויקטים אחרים בהם זכתה החברה יחד עם שותפים, גם במתכונת של מחיר למשתכן. גם אם המדינה תצטרך למצוא קבלן אחר, היא תוכל להעניק הנחה נוספת על המחיר או סבסוד שונה כדי שגם הקבלן החדש שייכנס לנעליה של אורתם ימכור דירות מוזלות במחיר אליו התחייבה החברה במכרז המקורי.

■ רכשתי דירה שנבנתה על ידי אורתם סהר, ואני כבר מתגורר בה, מה יהיה על תקופת הבדק? מי יהיה האחראי?

תקופת הבדק היא התקופה שלאחר תום הבנייה ומסירת הדירות. מדובר במספר שנים בהן הקבלן המבצע או לעיתים גם היזם חייבים בטיפול בליקויים ונזקים אפשריים לדירות או לבניין. במקרה הזה, קריסת חברה תוביל למינוי נאמנים שככל הנראה ינסו למכור את החברה כולל כל ההתחייבויות שלה. עו"ד קוגן מסביר כי תקופת הבדק עלולה להיות בעייתית. "מי שקונה או יקנה את החברה אחרי הסדר נושים, אם לא לקח על עצמו באופן ברור את נושא הבדק, אין לו חובה לבצע הבדק, ובמקרה הזה בעלי הדירות נמצאים ללא מזור בעניין הזה. אם בעל התפקיד, הנאמן, לא יתעקש שהרוכשת תיקח על עצמה את אחריות הבדק, לא תהיה לרוכשים תשובה בנושא הזה. מהניסיון שלי, קשה לשכנע חברות לעשות את זה, כי זה לא מכומת בסכום אבל בכל מקרה חשוב שבמסגרת ההליכים למכירה הדברים הללו יובאו בחשבון".

 ■ האם כדאי לי כרוכש לבטל את העסקה לרכישת הדירה בשל הקריסה?

עו"ד קוגן מסביר: "בשלב הקפאת הליכים צריכים לראות לאן נושבת הרוח. מומלץ להמתין למינוי נאמנים שימצאו פיתרון לכל בעיה. אני ממליץ לאנשים להמתין בסבלנות והפתרונות יבואו בהמשך הדרך".