מדוע הקבלנים ממשיכים לקרוס - למרות עליית מחירי הנדל"ן?

הפעם נפתח בחידה. איך יכול להיות שכבר כמעט תשע שנים מחירי הדירות עולים אבל קבלני הביצוע נופלים? הרי על הנייר, המחירים עלו בערך ב-100% בשנים הללו, הבנייה היא אותה הבנייה, והקבלנים? הם לא ראו כלום מהכסף הזה?

אז התשובה הקצת מפתיעה לשאלה הזו היא שלא. טוב, לא בדיוק לא, הם ראו כסף אבל לא כמו היזמים שראו הרבה יותר.

הרבה פעמים אנחנו טועים לחשוב שקבלן ויזם בענף הבנייה, בעיקר למגורים, זו אותה חיה. אבל אין דבר רחוק מזה במציאות. בעוד היזמים מקדמים פרויקט, מי שבונה אותו בפועל הוא קבלן הביצוע. אומנם יזם לוקח על עצמו סיכון לא מבוטל, אבל גם נהנה במרבית המקרים, אם ידע לעשות חישוב נכון ועסקה טובה, מרווח באחוזים דו ספרתיים. 

באותו הזמן, קבלני הביצוע, שבונים את הבניינים בפועל מועסקים על ידי היזם, וחיים מרווח שהוא בדרך כלל באחוז חד ספרתי. זו גם הסיבה שרבות מחברות הביצוע בישראל, שעוסקות בבניה למגורים, מה שנקרא - מתגלגלות. 

בעוד יזם יכול להרשות לעצמו מנגנון רזה ופעילות ענפה של מיקור חוץ, קבלן הביצוע חייב להפעיל מערכת גדולה ויקרה. אם המערכת הזו לא עובדת, אפילו אם מדובר ביום אחד, קבלן הביצוע מתחיל להפסיד כסף. זו הסיבה שלא פעם אפשר למצוא חוזים שנחתמו בין יזמים לקבלני ביצוע המשקפים שולי רווח נמוכים מאוד, ספק הפסדיים, כי קבלן הביצוע חייב להמשיך ולהתגלגל, ולקוות שהחוזה הבא יהיה רווחי יותר. וזה מבלי לדבר על אירועים בלתי צפויים או התייקרות חומרי הגלם במהלך חיי הפרויקט, שאותם מי משלם? נכון! קבלן הביצוע.

הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות, החשופים לעיני כל, מעידים על שולי רווח של אחוזים בודדים. הצורך של קבלני הביצוע להתגלגל מחייב אותם לקחת עבודות בכל מצב, והיזמים שיודעים בשנים האחרונות לנצל את המצב, מפרסמים מכרז דרקוני, לוקחים הרבה פעמים את ההצעה הנמוכה ביותר, מקווים שהקבלן יצלח את שנות בניית הפרויקט ונהנים בסופו של דבר מרווח גדול בסוף היום.

אבל מה שמקבלנים בזול לא פעם עולה ביוקר. הצעות אובדניות של קבלנים, שהציעו מחירי הפסד רק בשביל להתגלגל, מובילות לעתים לבקשות תשלום נוספות בשלב מאוחר יותר וסכסוכים כספיים. אי עמידה בתחשיב המקורי או שינויים במהלך הפרויקט גם מובילים לא פעם לבעיה בתזרים המזומנים וברגע אחד, אחרי פרויקט אחד, שניים, לפעמים שלושה החברה פשוט קורסת. וזה עוד במקרה הטוב. כי במקרה הרע, הניסיון לחסוך כסף בא לידי ביטוי בצמצום חומרים כמו ברזל ואז, דברים אחרים עלולים לקרוס.

חשוב להגיד שהחברות לא מסכנות, לא הקבלנים ובטח לא היזמים - מי שיודע לעשות חישובים נכונים שורד, ומרוויח לא רע. אבל כשמנסים להגדיל את היקפי הבנייה בישראל, ולא דואגים במקביל לנסות ולקבע סטנדרטים נאותים למכרזי ביצוע, כאלו שלא יהיו מבוססים רק על המחיר הנמוך ביותר, מסתכנים בעוד קריסות.

ועוד מילה קטנה על המחירים. חשוב לזכור שככל שחברות מוצאות עצמן בהקפאת הליכים, במיוחד חברות ביצוע גדולות ובינוניות, היצע החברות הללו בשוק רק מצטמצם. כבר היום יזמים מדווחים על קושי למצוא קבלני ביצוע שיכולים לבנות פרויקטים גדולים. חוקי הביקוש וההיצע עשויים להוביל לעליית מחיר, גם בגלל המחסור וגם בגלל היקפי העבודה. 

על הממשלה להתחיל ולחשוב מה תהיה הדרך הנכונה ביותר להגדיל את היקפי הבנייה לצד שמירה על איכות הבנייה וגם על היצע קבלני ביצוע שחיוני ליישום התוכניות הממשלתיות והמשך פעילות תקינה של ענף הנדל"ן.