"אתם שופר של בעלי הדירות". אתם כותבים - אנחנו עונים

הטור האחרון של מיסוי דירה שלישית ("כחלון, מעמד הביניים קורא לך: שנה את חוק מיסוי דירה שלישית"), הציף אותנו כרגיל במבול של תגובות, מכתבים מפורטים (כולל של ניצול שואה בן 90) של מתנגדים ותומכים במה שנכתב.

ראשית, אנחנו רוצים להודות לכל המגיבים שטרחו ושלחו את תגובותיהם ומכתבים מנומקים להפליא. אנחנו מצטערים שאיננו יכולים לפרסם אלא מקצתם מעת לעת. הפעם, נציג טענות ושאלות שעלו מתוך התגובות וננסה להשיב עליהן.

"אתה דמגוג ונתפסת לדמגוגיה של בעלי הדירות. צריך לתקן את עיוותי המס בשוק הנדל"ן בהשוואה לשוק ההון"

זה נכון וגם לא נכון. נסביר: חוקי המס נכתבו עבור העשירים ומשרתים את העשירים - זה דבר שאנחנו חוזרים ואומרים. מדובר בעולם מפותל וסבוך, ובכוונה הוא מפותל וסבוך, כדי שאפשר יהיה למצוא בו אין-ספור פרצות להתחמקות. ובאשר למסי נדל"ן: אכן היו עיוותים היסטוריים ושערורייתיים בהבדל בין מסי הנדל"ן למסי שוק ההון, שדחפו, לצד הריבית האפסית, את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה ואת המשקיעים לשוק הנדל"ן.

כזכור, בהשקעות בבורסה יש שני סוגי מסים: מס על רווחי הון ומס על דיבידנד. בנדל"ן יש שלושה: מס שבח, המקביל למס רווחי הון בבורסה; מס על השכרה עם פטור עד תקרה של כ-5,000 שקל, ומסלול המאפשר תשלום של 10% מס (מקביל למס על דיבידנד) ומס רכישה מדורג (שמקביל למס מחזור בבורסה, שלא קיים).

בעולם אידיאלי היה מקום למסות בשוק הנדל"ן את הדיבידנד (כלומר, שכר דירה מהשקל הראשון ובלי אפשרות לשלם מס של 10% בלבד על הכנסות משכירות) ואת השבח בדירות להשקעה ואף לדירה יחידה באותם שיעורי מס (וכדי לא לפגוע בשכבות החלשות ובמעמד הביניים היה אפשר להחריג דירה יחידה עד תקרה מסוימת של שווי) ולבטל את מס הרכישה. הרי אין למס הזה שום צידוק כלכלי, לבד מהעובדה שהוא קל לגבייה. לכן גם קל למדינה להתמכר אליו.

קשה מאוד "להתמכר" למס על שכירות, שקשה לגבייה. רשות המסים מקבלת לקופתה את מס הרכישה באופן אוטומטי, אבל אחרי מס שכירות היא צריכה לרדוף. בעולם אידיאלי גם מתקיים מערך גבייה הרבה יותר אפקטיבי של מס על שכירות, שהרי ההעלמות שם חוגגות (למען ההגינות נאמר שרשות המסים בראשות משה אשר עושה הרבה יותר מאמצים מבעבר כדי לאכוף את המס הזה). אבל שוב, זה בעולם אידיאלי. בעולם האמיתי זה לא קרה.

נהפוך הוא, בפועל ניתן פטור למשקיעים ממס שבח לתקופה ארוכה. ב-2014 בוטל הפטור, אבל מאז החיוב בו לא נעשה באופן מלא אלא ליניארי, כלומר "סופרים" את המיסוי רק מ-2014 ולא רטרואקטיבית, כך שכל הרווח-שבח שנוצר טרם 2014 לא ממוסה. והרי בין 2008 ל-2014 נוצר שבח עצום בשוק הנדל"ן, המוערך במיליארדי שקלים וכולו פטור ממס (!). הטבת המס הזו, אגב, נותבה בעיקרה לאנשים עשירים מאוד. אז מס שבח חזר, ולכאורה נוצר איזשהו איזון בין מיסוי הנדל"ן לבין מיסוי בשוק ההון.

עכשיו באים אגף התקציבים ומשרד האוצר ומבקשים להטיל מס נוסף - מס על שלוש דירות ויותר, מס שאינו פרוגרסיבי, כלומר אינו עולה עם העלייה ברמת ההכנסה. הוא נראה כניסיון לתקן את הטעויות ארוכות השנים בהפליה לטובה של שוק הנדל"ן ולהפוך את המצב כך שתהיה הפליה לרעה, מה גם שהמס אמור להכניס לקופת המדינה, לפי אומדן האוצר, כ-800 מיליון שקל, סכום לכאורה יפה אבל נדמה לנו שתלוש מהמציאות.

יש משהו נכון בטענה שאין איזון, אבל זה לא איזון ברמה הרשמית בין מיסוי נדל"ן לבין מיסוי שוק ההון. במיסוי של שוק ההון התמרון של הנישומים מצומצם, כי המס מנוכה במקור על ידי הגופים הפיננסיים עם אפשרות לקיזוז הפסדים. בנדל"ן יכולת התמרון יותר גדולה, כמו העלמות בדיווחי המס, כסף שחור והעברה לבני משפחה כדי להתחמק ממסים. במילים אחרות, הכסף השחור הרבה יותר גדול מהכסף הלבן (או שהולבן) לפעילות בניירות ערך.

"אתה כותב מאמרים של שני שקל והפכת לשופר של בעלי הדירות. אתה צריך להתאפס! ממתי דירה יכולה לשמש כפנסיה, ממתי דירה מחליפה פנסיה?"

דירה היא אפיק חיסכון לגיטימי, בדיוק כמו כל השקעה אחרת, בין אם ישירות בבורסה ובין אם באמצעות קרנות נאמנות או כל אפיק השקעה אחר. אבל נדמה לנו שהמונח "השקעה" הוא מונח קצת מטעה והוא נכון לעשירים ולסופר-עשירים, ולא למעמד הביניים. אצל האחרונים, תפיסת ה"השקעה" בדירות היא בעיקר פסיכולוגית - דירה היא משהו ששומר על ערכו, ואפילו עולה, בעוד ששוק ההון הוא קזינו וצריך להתרחק ממנו, וכמובן, דירות הן משהו שמשאירים לילדים ואמצעי לעזור להם. האם זה פנסיה? כן, מבחינתם זה גם פנסיה. בואו לא נשכח שחוק פנסיה חובה נכנס רק ב-2008 ויש אנשים (לא בסקטור הציבורי, כמובן) שלא חסכו עד אז לפנסיה כלל והם בהחלט רואים בדירות חלק מהפנסיה שלהם. ושוב: זו לא רק הכלכלה, זו בעיקר הפסיכולוגיה, וז פסיכולוגיה לגיטימית בהחלט.

"מספיק עם דמעות התנין של בעלי הדירות, פשוט לרחם עליהם, הם לא גומרים את החודש. מדוע העיתון אינו זועק את מצוקת הדור הצעיר?"

צועק וזועק ועוד איך - בעשרות מאמרים, וכבר מהשנים 2010-2011, כשהבועה התחילה להתפתח וכולם התכחשו לה, כולל נגיד בנק ישראל אז, סטנלי פישר. ומה זה קשור למס הנוכחי? לדעתנו, התיאוריה שבעלי הדירות ייפטרו מהדירות לטובת הזוגות הצעירים נראית לנו קצת תלושה וקלושה. ברוב המקרים הם דווקא יגלגלו את המס הזה, בין אם בצדק ובין אם לאו (המעלימים שביניהם), על השוכרים, שהם-הם (גם) זוגות צעירים.

"אולי תביא גם דוגמאות של אלה בלי הדירות? אה, זה לא עם רייטינג. אני השקעתי את כספי הפיצויים בחברת הזנק יחד עם שותפים, אנו גם מפרנסים משפחות, גם מעודדים תעשייה וגם מעודדים הון טכנולוגי, ואם נצליח נשלם מהשקל הראשון מס מינימום של 25%. ובשולי הדברים: רק בישראל, מכל העולם המערבי, ניתן לשלם במזוודות כסף מזומן לחברות בנייה"

כל הכבוד על העדפת השקעה בהון טכנולוגי, הלוואי שהמוסדיים היו הולכים הרבה יותר בדרכו של הקורא ולא מפנים את הבמה כמעט לחלוטין לקרנות הון סיכון זרות. אבל כל אחד והעדפות ההשקעות שלו, מה גם שהשקעות במיזמים טכנולוגיים אינן נגישות במיוחד לציבור הרחב, אלא רק בעקיפין, וכמובן הן אינן מתאימות לכל אחד כי הן מסוכנות הרבה יותר מהשקעה בדירה.

לגבי החלק השני, צודק בהחלט: שוק הנדל"ן מפוצץ בכסף שחור, כסף לא ממוסה.

וזה המקום לציין, שוב, שאנו מחזיקים דירה אחת בלבד בבעלותנו, ושום דירה נוספת לא רשומה על שם הילדים, כך שמס על דירה שלישית אינו חל עלינו. כמו כן אנו מקווים ומייחלים וחושבים שמחירי הדירות צריכים וחייבים לרדת למען הזוגות הצעירים.

eli@globes.co.il