האם תקנות שבס-כחלון יפתרו קשיים בשוק הנדל"ן?

בינואר השנה נכנסה לתוקפה הוראה ייחודית, המקנה לוועדה המקומית בכל עירייה סמכות יוצאת דופן להעניק תוספת של עד 20% זכויות בנייה בבניינים המיועדים לבנייה רוויה.

התיקון הייחודי הזה, המכונה "תקנות שבס-כחלון" (כמחווה לאדריכל המקורי של השיטה, שמעון שבס, ולשר אוצר המכהן כיום ויוזם התיקון הנוכחי), קובע כי לפחות מחצית מיחידות הדיור יהיו קטנות מ-75 מ"ר ושטח היחידות האחרות לא יעלה על 120 מ"ר. כלומר, הבנייה תתבצע על פי אג'נדה חברתית של דירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים, ולא חלילה לייצר מוצר חדש למשקיעי הנדל"ן. ההוראה חלה במקביל ל"הקלת שבס" ההיסטורית, שמאפשרת הגדלת מספר יחידות דיור ב-30% מעבר לתב"ע, ללא צורך בשינוי היקף זכויות הבנייה. מכאן, שמימוש שתי ההוראות יחד מניב תוספת יפה מאוד מבחינת יחידות דיור וזכויות בנייה למגורים.

המחוקק קבע כמה תנאי סף מצטברים לאישור ההקלה. לדוגמה, נקבע שההוראה תחול כאשר הבניין אינו מצוי בהליכי תמ"א 38 וכי אישור ההקלה מותנה בכך שהוועדה המקומית השתכנעה כי התשתיות העירוניות הקיימות תומכות בגידול הצפוי של האוכלוסייה (חינוך, ביוב, תנועה וכיו"ב). הוראה ייחודית זו נועדה להביא בשורה חיובית עבור שוק הנדל"ן הגועש ולהציע פתרון לזוגות ומשפחות צעירות המעוניינות לרכוש דירות באזורים הוותיקים בכל עיר, ולעסוק לראשונה בנושא מגורים בערים הקיימות.

ומכאן, לתהיות. יש לבחון, קודם כל, מי יוכל לרכוש דירה במסגרת ההוראה החדשה. הכוונה המוצהרת היא להיטיב עם ציבור רוכשי הדירה הראשונה, ולכן נקבעו הוראות "גודל דירה" קשיחות. אולם מחיר דירה שכזו צפוי להיות יקר יותר מהמחירים הקיימים בשוק, כיוון שמימוש ההקלה טומן בחובו תשלום משמעותי ביותר של היטל השבחה לרשות המקומית.

מעבר לכך, ברור כי ההיטל, כדרכם של רוב המיסים, יבוא לידי ביטוי במחירי הדירות וניתן להסיק כי הציבור המורווח יהיה בהכרח ציבור רוכשי הדירות להשקעה, שכן מדובר בהשקעה קלאסית: דירה קטנה ובמיקום אטרקטיבי.

לשם השוואה, במסלול המקביל של תמ"א 38 קיים פטור גורף ארצי מהיטל השבחה. ניתוח עסקאות תמ"א 38 מוכיח, כי שוק זה שייך בעיקרו למשקיעים ומשפרי דיור ורק מקצת העסקאות הינם רוכשי דירה ראשונה. במציאות בה רוכשי דירה ראשונה לא מצליחים להשתחל לפרויקטי תמ"א 38, ספק רב אם יצליחו להשתחל לשוק זה, שממילא צפוי להיות מצומצם.

תהיה שניה: הוראה חלה על בניינים שבנייתם טרם החלה, אולם לא נקבע דבר לגבי בניינים שהוציאו היתר בניה וטרם החלו בבניה. בהיעדר התייחסות כזו, עלול להיגרם עיכוב בבניה, שכן במקום שבניינים יחלו להיבנות, יוגשו בקשות מתוקנות לתוספת זכויות הבניה מתוך רצון ברור, ואף מתבקש, להגדיל את רווחיות הפרויקטים.

תהייה שלישית ואחרונה: ההוראה קובעת שתנאי לאישור הקלה הינו קיום תשתיות עירוניות תומכות - תנאי חשוב שנועד למנוע בכייה לדורות. רצוי כי הרשות העירונית תגדיר מראש את כמות זכויות הבניה שניתן לאשר בהתאם לתשתיות הקיימות בכל אזור, וכי ייקבע מפתח שוויוני לחלוקה. היתרון הכפול: תכנון עירוני בהליכי רישוי מהיר וכן שמירת חזות העיר .

ברור שתקנות שבס-כחלון לא מתיימרות לפתור את כלל הקשיים החמורים הקיימים בשוק הנדל"ן. עם זאת, ככל שתחלחל ההבנה כי מדובר בחלק מסל רחב של פתרונות וטיפול נקודתי בתחום שלא טופל קודם לכן, ניתן יהיה להצדיק את המהלך ולקוות כי יעזור בתיקון השוק.

■ הכותבת היא שותפה במשרד שרקון בן-עמי אשר ושות', ומתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין