לא רק מחיר למשתכן

לשכור דירה או לקנות - זו שאלה שכל ישראלי מכיר היטב. לקנות ולהתחייב למשכנתא או לשכור ולהיות נתון לחסדי המשכיר. לגייס הון עצמי לא מבוטל, או להמשיך ולשלם דמי שכירות מדי חודש.

הבעיה היא שבמדינת ישראל האפשרויות מוגבלות והמצב הנוכחי פחות או יותר מכוון את הציבור לרכישת דירה. המצב האידיאלי - אפשרות לכל אחד לבחור מה שנכון בשבילו - מחייב היצע מספק של מגוון פתרונות דיור שאינם בנמצא: דירות להשכרה בשכר דירה מפוקח, דירות למכירה בתוכניות ממשלתיות ודיור בר השגה.

ההוכחה לכך שמדינת ישראל ממשיכה לסמן את רכישת הדירה כאפיק הנכון לאוכלוסייה היא תוכנית מחיר למשתכן, שאומרת דבר אחד: קנו דירות מוזלות. באותו הזמן, פתרונות לדיור בר השגה בשכר דירה או פרויקטים לשכירות ארוכת טווח נדחקים לשוליים.

נכון, חברת "דירה להשכיר" פועלת במרץ לקידום תוכניות ופרסום מכרזים והותמ"לים עתידים להגדיל את היצע השכירות, אבל בינתיים מדובר בשוליים, היצע קטן מכדי להשפיע. בנוסף, כל תוכנית שמגיעה היום לאישור עוברת תהליך בחירה, האם לשווק את המגרש להשכרה או למחיר למשתכן. מכיוון שמחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של האוצר, הרוב המוחלט של המגרשים הולך לשיווק במחיר למשתכן.

עוד דבר שקושר בין מחיר למשתכן ודיור להשכרה הוא היעדר הקריטריונים. מי שרוצה לרכוש דירה מוזלת או לשכור דירה בשכ"ד מפוקח לא צריך לעמוד בתנאים. מספיק שהוא נושם, פחות או יותר, ואין לו דירה. במחיר למשתכן אולי זה מוצדק, אבל בדיור להשכרה, בגלל ההיצע הנמוך, בפרט בשכר דירה מפוקח, אין סיבה לאפשר לכל אחד לגשת. במקרה הזה, מבחן הכנסה הוא דבר שכדאי לתת עליו את הדעת.

לפי נתוני האוצר, רבים מרוכשי הדירות במחיר למשתכן משתכרים מעל השכר הממוצע. נתונים כאלו פורסמו על ידי המשרד בנוגע לדירות המוזלות שנרכשו בעפולה ולוד וגם בקרית מוצקין. למה? אין הסבר מדויק, אבל אפשר להניח שהדבר קשור בין היתר למודעות.

לא מופרך להניח שמדובר באנשים מפלח מסוים באוכלוסייה שמכירים יותר את התוכניות הממשלתיות וחשופים יותר לפרסומים - באתרי המשרדים ובעיתונות הכלכלית. אותו הדבר נכון גם למכרזי השכירות.

מה הסיבה? גם לתוכנית מחיר למשתכן וגם למכרזי הדיור להשכרה אין קמפיין רחב היקף כמו שהיה למשל לתוכנית מחיר מטרה בממשלה הקודמת. יש לא מעט אנשים שגם היום לא מכירים או מבינים עד הסוף את התוכניות הללו ואת התנאים להשתתפות בהן.

המטרה המוצהרת של הממשלה היא לטפל במשבר הדיור ולהוריד מחירים. אבל היא מתעלמת מכך שלא לכולם מתאים לקנות נכס. צריך לאפשר גם לשכור, ויש לתת עדיפות למי שזקוק יותר לדמי שכירות מפוקחים.

אם הממשלה תחליט שגם דיור להשכרה הוא מטרה חשובה, ולא תסתפק בהצהרות על 2,300 דירות בשנה, הדבר יוכל לסייע לה גם בהפחתת לחצי הביקוש. אם במרכז הארץ יקומו פרויקטים להשכרה בהיקף גדול, ולו על חשבון כמה פרויקטים של מחיר למשתכן, הלחץ האדיר על הענף יפחת. לאנשים תהיה אלטרנטיבה ויכולת בחירה אם לגור בשכירות או לרכוש דירה.

ובשורה התחתונה, אם במקום לדרבן עוד ועוד אנשים לרכוש דירה, אפילו מוזלת, המדינה תדע לייצר היצע מספק גם לשכירות, הסיכוי לירידת מחיר יגדל. במקביל, המרוץ אחר הבעלות בנכס, שגורר לא מעט אנשים להיכנס להתחייבויות מסוכנות, יפחת, וכאשר המחירים באמת יתחילו לרדת או אם חלילה יהיה משבר, פחות אנשים ימצאו עצמם עם משכנתא שהם לא יכולים לשלם, פשוט כי הייתה להם אפשרות לשכור דירה.