בנק ישראל ונטל המשכנתא

הר המשכנתאות של הציבור הישראלי מוסיף להיערם וכבר מסתכם בכ-354 מיליארד שקל התייקרות הדירות הביאה את הרוכשים בישראל ליטול משכנתא ממוצעת גדולה יותר ולהתחייב להחזר חודשי לתקופות ארוכות מבעבר.

גודל המשכנתא הממוצעת בישראל במחצית הראשונה של שנת 2016 הסתכם ב-671 אלפי שקלים, בהשוואה ל-586 אלף ב-2015. על פי נתונים עדכניים שפורסמו בתקשורת, המשכנתא הממוצעת המשיכה לזנק בחודשים האחרונים ועומדת כבר על כ-720 אלף שקל. על מנת לנסות להמתיק את הגלולה האריכו הלווים השנה את תקופת ההחזר מ-20.1 שנים בממוצע בשנת 2015 ל-21.3 שנים בממוצע במחצית הראשונה של 2016.

בעוד הדיון הציבורי מתרכז בשנים האחרונות בהתייקרות הדירות, הזרקור כמעט אינו מופנה לזינוק בעלויות המימון של הלווים. ההנחה הרווחת היא כי ריבית השפל במשק גוזרת ריבית שפל במשכנתאות ואולם במציאות המצב שונה ומשתנה בקצב מדאיג.

במארס 2015 הפחית בנק ישראל את הריבית המוניטרית ל-0.1% והיא נותרה מאז ללא שינוי. במאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד בעלות טווח לפדיון בין 20 שנים ל-25 שנים בשפל של 2.45%, ואילו בסוף ספטמבר 2016 עמדה ריבית זו על 3.9%. התייקרות חדה בעלות מימון המשכנתא חלה גם באפיק השקלי בריבית קבועה, ורק רכיב המימון בריבית משתנה, המהווה כשליש מן המשכנתא, לא התייקר. במציאות שנוצרה, הריבית על משכנתאות כיום זהה לריבית הממוצעת על משכנתאות בשלהי שנת 2011, אז עמדה ריבית בנק ישראל על 3%.

הנתונים מלמדים כי הירידה הדרמטית בריבית בנק ישראל מאז שנת 2011 תרמה באופן מוגבל ביותר להורדת עלות המימון של רוכשי הדירות, הכורעים תחת נטל החזר גדול וגדל ומחירי דירות מרקיעי שחקים.

הסיבה המרכזית להתייקרות המהירה בחודשים האחרונים בעלות המימון של המשכנתאות היא הדרישה של הפיקוח על הבנקים מן הבנקים להגדיל את כריות ההון ולבצע הפרשות מוגדלות כנגד הסיכונים במתן משכנתאות. דרישה זו הביאה את הבנקים לייקר את הריבית על משכנתאות, ולתפישת בנק ישראל - לתמחר מחדש, באופן טוב יותר, את הסיכונים הכרוכים במתן משכנתא.

דרישה זו הייתה למעשה סוג של ברכת הדרך של בנק ישראל להגדלת שולי הרווח הבנקאיים מפעילות המשכנתאות ובמקביל הביאה להקטנת הפעילות של חלק מהבנקים בתחום, באמצעות מכירת תיקי משכנתאות והפניית משאבים לתחומי מימון בעלי דרישות הון מופחתות.

בעוד בתחומי פעילות בנקאים אחרים מפעיל הרגולטור לחץ על המערכת הבנקאית להפחית עמלות הרי בתחום המשכנתאות עודד הבנק המרכזי את הבנקים להגדיל מרווחים והבנקים חיבקו את ההמלצה החריגה.

נציין כי חלק מסוים מהזינוק המסחרר בריבית על משכנתאות בשנה וחצי האחרונות הוא פועל יוצא של התייקרות מקורות המימון של הבנקים בשוק ההון, ואולם מדובר בהסבר משני בלבד לעלייה ממוצעת של 1.45% בריבית השנתית על המשכנתא.

אין זו ההוראה הראשונה המייקרת באופן מהותי את עלויות המימון של ציבור רוכשי הדירות ומקשה עליהם לתרגם את סביבת הריבית האפסית להפחתת המשכנתא. במאי 2011 החליט בנק ישראל להגן על הלווים מסיכון הריבית על ידי הגבלת רכיב הריבית המשתנה במשכנתא לשליש. באותה העת עמדה הריבית במשק ברמה של 3% ומאז ועד מארס 2015 צנחה לשפל של 0.1%, רמה בה היא מצויה כיום וצפויה להיוותר בשנה הקרובה.

הבנקים הישראליים עושים במשך שנים עבודה טובה מאוד בחיתום המשכנתאות, ולראיה - רמת ההפרשות הנמוכה גם בתקופות כלכליות משבריות. לפיכך ראוי היה לדרוש מן הבנקים להמשיך ולבצע חיתום שמרני, תוך הגברת הפיקוח על הליך החיתום בהם, ולהימנע מרגולציה לא מידתית המכבידה קשות על הלווים ופוגעת בחוסנם הכלכלי.

התייקרות המשכנתא כעת כתוצאה ממדיניות בנק ישראל, אשר באה להגן על הציבור ועל הבנקים, מייצרת מציאות מסוכנת שבה כאשר בנק ישראל ייאלץ להעלות את הריבית, הריבית על משכנתאות תזנק עוד יותר ותכה בלווים ובמערכת הבנקאית.

בזמן שבמשרד האוצר מחפשים פתרונות קסם להפחתת מחירי הדיור כגון תוכנית מחיר למשתכן, נעלמים להם ללא צורך מכיסיהם של צעירי ישראל (ונכון, גם של רוכשי דירות להשקעה) סכומים העתידים להסתכם למאות אלפי שקלים בתקופת ההחזר של המשכנתא, וזורמים לכיסים הלא נכונים. זינוק ההחזר החודשי של המשכנתאות החדשות, בכוונת מכוון, מייצר מציאות מטרידה של פול גז בניוטרל בנטל הדיור על הזוגות הצעירים. 

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון.