"דוחפים אנשים להיות משקיעים ולהישאר בשוק השכירות"

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, לא מבין את מדיניות הממשלה. "איך מצד אחד גוזלים מהציבור דירות שיכול היה לקנות ומייעדים אותן להשכרה, ומצד שני לוקחים דירות שהיו מיועדות להשכרה, ומסיטים אותן למכירה", הוא מתייחס אל המשוואה שבצדה האחד, הכוונה להוסיף מיסוי מיוחד לבעלי שלוש דירות ויותר, ומהצד השני פרויקט "דירה להשכיר" של המדינה.

שר האוצר כחלון סבור שמיסוי על דירה שלישית ומעלה "יזרים" לשוק עוד דירות וישחרר קצת את הלחץ. אתה לא מסכים איתו?

"לא, ואני לא חושב ששמעתי הרבה כאלה שאמרו משהו חיובי על הנושא הזה. אני לא מתייחס לכך מהכיוון של האם המס הזה מוצדק או לא - במציאות שבה היו שרכשו דירות בעבר כתחליף לפנסיה ועכשיו שינו להם את הכללים; אלא לכך שמצד ענף הנדל"ן, בטח שאין פה איזו בשורה שמגדילה את היצע הדירות, אלא רק רצון להסיט דירות שהיום נמצאות בשוק ההשכרה, לדירות שייועדו לרכישה".

ומה רע בכך?

"השאלה אם זה מה שהשוק צריך. האם צריכים להגדיל את היצע הדירות למכירה על חשבון הדירות להשכרה, או שחסרות דירות להשכרה? ההחלטה הזאת הייתה נכונה אם המדינה הייתה חושבת שיש עודף דירות להשכרה, אבל לא נראה שזה מה שהיא חושבת, על-פי החלטות אחרות שלה כמו 'דירה להשכיר'. כשיש למדינה קרקעות לשיווק, והיא בוחרת להקצות חלק מהן להשכרה ולא למכירה, זה סימן שהיא לא חושבת שיש מספיק דירות להשכרה. אז למה היא רוצה לפגוע בשוק הזה ולגרום לכך שיהיו פחות דירות להשכרה?

"והאבסורד גדול עוד יותר כשאת אותם המשקיעים רוצים לעודד (דרך הקלות במיסוי) להיכנס לקרנות ריט חדשות שישקיעו בדירות להשכרה. אז אותן קרנות ריט יקנו דירות ממני או מקבלנים אחרים, או מאלה שיש להם דירה שלישית ובגלל המס החדש יצטרכו למכור אותן. הם ימכרו - והקרנות יקנו וישכירו. אז כך הגדלנו את היצע הדירות? כי האמת היא שחסרות דירות, ולא משנה למה, וההתערבות הזאת בשוק לא משנה את העובדה הזאת".

אתה חושב שעדיף להשאיר בידי המשקיעים הפרטיים את הדירות שהם משכירים?

"כן. הבנתי את המלחמה בדירות הרפאים של תושבי החוץ שלא גרים בהן. זה מיסוי שיכולתי להבין. אבל הדירות של אותם 'בעלי הון' - שחלקם הם אולי כאלה וחלקם אנשים שחיפשו חלופת השקעה או ירשו דירה - חוזרות לשוק ונשארות בידי הציבור הרחב בדרך של השכרה.

"ובנוסף לכך, בעלי דירות קטנים משכירים בדרך כלל בתשואה מאוד נמוכה, בשונה מהחברות שמנסים לרתום אותן למכרזי דיור להשכרה, שירצו להגיע לתשואה של 8%-5%. אז רוצים לעודד יזמים שיקנו דירות להשכרה בתשואות גבוהות על חשבון בעלי הדירות שמחפשים דירות בתשואות נמוכות? אני לא מבין את ההיגיון".

אז איך אתה מסביר את היוזמה הזאת? באוצר ובמשרד השיכון לא מבינים שזו שמיכה קצרה שמושכים מצד לצד?

"אני לא מצליח להבין את זה. אני מרגיש שהם חושבים שמצפים מהם לבוא כל הזמן עם תוכנית חדשה, ומשם נולד המס הזה. אפשר היה לחשוב שהוא נולד סתם כדי להגדיל את המס שמדינת ישראל תגבה מאזרחיה, אבל בהנחה שלא זו הכוונה, אלא שהכוונה היא להראות פעילות לצינון ענף הנדל"ן, אז הנה באה 'עוד בשורה', 'עוד תוכנית' שאומרת 'נוציא את הדירות מידי בעלי ההון ואז יהיו יותר דירות', בשעה שבפועל ההיצע לא יגדל במאומה".

לך כיזם זה עוזר שמשקיעים לא ימוסו במס נוסף ויוכלו לקנות ממך דירות להשקעה?

"אני כיזם דווקא מעדיף למכור לצרכן סופי ולא למשקיע, כי בהגדרה, משקיע מבקש לרכוש דירה במחיר כמה שיותר זול, ומי שרוכש דירה עבור עצמו יש לו בדרך כלל נכונות גבוהה יותר לשלם עבור דירה שהמיקום שלה, המפרט והתכנון מתאימים לו. כשעומדים מולי שניהם, בדרך כלל הצרכן הסופי יהיה מוכן לשלם יותר".

"הציבור לא מפונק"

אשדר, הנמצאת בשליטת קבוצת אשטרום, היא חברה ציבורית - שוויה עומד על כ-430 מיליון שקל. היא מתמחה בהקמת שכונות המשלבות בנייה למגורים, מסחר, פיתוח שטחים ירוקים ומבני ציבור. עד כה הקימה מעל 20 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ וכיום היא מעורבת בהקמת מעל 11.5 אלף יחידות דיור - בין היתר בחיפה, בנתניה, ברמת גן, בבת ים, בקריית אונו, ברחובות ובירושלים.

ככזאת, ברור שכל תוכנית שבאה משולחנו של כחלון משפיעה עליה השפעה ישירה. כזו גם "מחיר למשתכן", המאפשרת לרכוש דירה במחיר מופחת למי שעומדים בקריטריונים של זכאות, ובכפוף להגרלה, ואשר מעלה גם היא את חמתו של פרידמן. "כך עושים בלגן בביקושים. ההטבה המשמעותית שנותנת התוכנית יוצרת ביקושים מאולצים, וכך מכניסים למעגל המשקיעים אנשים שכל מה שהם רצו היה לקנות לעצמם דירה למגורים".

למה שהם יהפכו למשקיעים?

"קחי לדוגמה את טירת הכרמל שבה המדינה תציע במצטבר כאלפיים יחידות דירות, וקחי לדוגמה זוג צעיר שלא מעוניין לגור שם, אבל ייגש להגרלה ואם יזכה ישכיר אותה. כלומר למרות שלא התכוון לכך, יהפוך בעצמו למשקיע, ובעצמו ימשיך לחפש דירה בשכירות באזור המרכז, ואולי שם יתקשה למצוא דירה כי בעלי הדירה השלישית שיכלו להשכיר לו, נאלצו למכור.

"מצד שני, אלה שכן רוצים לקנות היום בטירת הכרמל, לא ייפגשו עם ההיצע הזה. אולי כי הם לא עומדים בקריטריונים, וגם אם כן, אולי הם לא יזכו בהגרלה, ואולי מחצית מהדירות יירכשו על-ידי זכאים מהמרכז שלא יגורו בהן.

"בנוסף, גם אלה ממחפשי הדירות שיכלו לקנות דירה גם בלי ההטבה, לא יוכלו לעשות זאת. הם אולי ילכו להשתתף בהגרלה באשקלון או שיצטרכו לחפש דירת יד שנייה לא על קרקעות מדינה, ולקנות במחיר שוק משהו שמחירו כנראה יתייקר, כי הקרקעות שהמדינה הייתה יכולה לשחרר לבנייה הלכו לאחרים".

אז אתה לא רואה בצעדים הללו תועלת. האם אתה גם חושב שהם יגרמו נזק?

"הם כבר מזיקים ואת ההשפעה של מחיר למשתכן כבר ראינו על מחיר הקרקעות הפרטיות. ברגע שיש אוכלוסייה שלמה שמדירים אותה מהאפשרות לקנות דירה של המדינה (כי הקרקעות משתחררות למחיר למשתכן ולא להיצע הכללי), היא נדחפת לחפש דירות על קרקעות פרטיות. כך לדוגמה קורה בגליל ים (בסמוך להרצליה): כל האוכלוסייה באזור המרכז שאיננה זכאית, נחסמת בפניה האפשרות לקנות את הדירות שייבנו שם. פועל יוצא הוא שיש ביקוש גבוה יותר לקרקעות פרטיות, והלחץ מייצר עליית מחירים בקרקעות האלה.

"הנזק הנוסף הוא שנוצרים ביקושים מעוותים, כי כאשר דוחפים אנשים להיות משקיעים ובעצמם להישאר בשוק השכירות, נוצר עיוות. חלק מהזכאים היו רוצים לצאת ממעגל השכירות ולקנות דירה, ולא כל שנה-שנתיים לרוץ אחר המשכיר שרוצה את הדירה לבן או לבת שלו, או שמעלה מחירים. אבל שולחים אותם להישאר בשוק השכירות שנים רבות".

זה מה שאתה שומע מלקוחות פוטנציאליים?

"הם נחלקים לשניים. יש כאלה שנכוו מכל ההבטחות ולא מאמינים להן. כאשר אלה מזהים מקום שמתאים לצרכים שלהם, הם קונים דירות. החלק השני הוא אלה שעדיין רוצים להאמין ולראות פתרון. גם אלה כבר לא מאמינים בירידת מחירים, אבל אולי חלק מהם, השייכים לאוכלוסיית הזכאים, חושבים ששווה לחכות ולהשתתף בהגרלות הקרובות. אני מניח שהדיונים אם לוותר על הזכאות או לחכות כמה חודשים מתקיימים בהרבה משפחות צעירות.

"אני גם מניח שחלק גדול מאלה שהחליטו לחכות להגרלות, יבין שדוחפים אותו לאזורים שאינו מעוניין לגור בהם - ויש כאלה שקיבלו תעודות זכאות ולא הלכו להשתתף בהגרלות הראשונות כי לא התאים להם המקום והם לא רצו להפוך למשקיעים. על אלה מופעל סוג של לחץ, כי בתוכנית יש חלוקה לשתי קבוצות עדיפות, ומי שמסרב פעמיים להשתתף בהגרלה עובר לקבוצה השנייה".

ואולי צריך להסתכל על זה ממקום אחר, ולהבין שהמדינה רוצה לפזר את האוכלוסייה במקומות נוספים ולא רק באזור המרכז?

"הציבור לא מפונק. כאשר במשך תקופה ארוכה מחירי הדירות עלו, הציבור הפנים, ובמקום דירות חדשות אנשים קנו דירות ישנות או קטנות יותר, והסכימו להתרחק יותר למעגל שני ושלישי סביב גוש דן. אבל יש הבדל גדול בין מי שמרכז חייו במרכז והוא מתרחק 20 קילומטרים לכפר יונה או לחריש, לבין לעבור לגור בעפולה, בכרמיאל או בקריית ביאליק. זה אומר שהוא צריך להעתיק את מרכז חייו, למצוא תעסוקה אחרת, וגם להתרחק מהמשפחה הקרובה שהרבה זוגות צעירים רוצים להישאר בקרבתה ונסמכים על עזרתה עם הילדים".

אז מה אתה צופה בתחום מחירי הדירות? ימשיכו לעלות? יישארו ברמתן? אולי יירדו?

"זה תלוי בפרמטרים שלא נכללים בתוכניות האלה שדיברנו עליהן. אם המדינה תצליח, בטווח של כמה שנים, לעשות מהפכה בתחום הקרקעות הזמינות על-ידי הפשרת קרקעות ופינוי בסיסי צבא, ואם הרשות להתחדשות עירונית שהוחלט על הקמתה תצליח לגרום לאישור משמעותי של תוכניות בתחום, ואם תיעשה השבת קרקעות למדינה סביב מושבים וקיבוצים ועוד תוכניות - אז ההיצע יגדל והמחירים יוכלו לרדת".

הרבה מאוד "ואם".

"כן. דבר נוסף שיכול לשנות את מחירי הדיור הוא שינוי בסביבת הריבית: אם זו תעלה בצורה משמעותית, זה יוריד את כוח הקנייה של הציבור שממונף במשכנתאות, והם יגיעו למשרדי המכירות או לדירות יד שנייה עם פחות כסף בכיס. האבסורד הוא, שירידת מחירי הדירות בשל עליית הריבית לא תעזור לציבור הרחב, כי מחיר הדירה שקונה הזוג הצעיר ירד אמנם, אבל הסכום העומד לרשותו לשם כך ירד גם הוא, והוא עדיין יצטרך לשלם אלפי שקלים בחודש על משכנתה. כך שמה שצריך לעניין הוא לא אם המחיר ירד, אלא אם עול השעבוד ל-25-30 שנה שמוטל על הזוג הצעיר יעלה או ירד. מה שצריך לעשות עבורם הוא להגדיל את ההיצע. על המדינה לייצר תמריצים בדמות מענקים משמעותיים לרשויות מקומיות, כדי שיאשרו תוכניות בנייה למגורים בתחומן".