בעלי זכויות במתחם הבאסה בפארק הרצליה לא יפוצו כפי שציפו

אם תהיתם באשר לסיכון הקיים ברכישת קרקע חקלאית, פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מחזק את הדברים. אתמול (ג') נתן בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים, החלטה בנוגע לתוכנית הפארק העירוני הרצליה.

מדובר בתוכנית החלה על שטח המכונה "באסה" (ביצה), שגודלו כ-720 דונם, התחום בין שדרות שבעת הכוכבים מדרום לבין רחוב הבריגדה היהודית מצפון, בין פסי הרכבת ממערב לבין רחוב ז'בוטינסקי ממזרח.

במקום נרכשו קרקעות במחיר שגילם פוטנציאל מסוים, תוך תקווה והשערה כי במקום תקודם תוכנית לבנייה ולמסחר. אלא שבתקופת כהונתה של יעל גרמן כראש העירייה נקבע כי הקרקע תופקע, והייעוד החקלאי ישונה לפארק לצורכי פארק עירוני.

אין מחלוקת כי הבעלים יפוצו בגין ההפקעה, אך להתייחסות לפוטנציאל למגורים ישנה משמעות של מיליוני שקלים.

ועדת הערר דחתה את התביעה, ובעלי הקרקע פנו לבית המשפט המחוזי, בטענה כי צפו שהקרקע תופשר לבנייה, למגורים או למסחר, ולכן שווי הקרקע היה גבוה. הפער בין שווי חקלאי לבין שווי למגורים עומד על פי 30 לערך, תלוי בכמות הזכויות למגורים.

בית המשפט העמיד את הערעור סביב השאלה האם יש לשלם פיצוי מהקופה הציבורית על פגיעה בשווי מקרקעין שנוצר על בסיס ספקולציה לעליית ערכם בעתיד?

השופטת אגמון-גונן בחנה מהו המבחן הראוי לקיומו של פוטנציאל תכנוני המחייב פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. האם יש לפצות רוכשי קרקעות חקלאיות שלקחו סיכון כי ייעוד הקרקעות לא ישתנה - או שאין לפצותם מהקופה הציבורית בגין הסיכון שהתממש והתקווה שנכזבה.

בית המשפט עמד על הבסיס הרעיוני ביסוד סעיף 197, המאפשר מתן פיצוי לנפגעים מתוכנית בנייה. השופטת אגמון עמדה על כך שאינטרס הודאות של הרשות חשוב, ולאור זאת יש לקבוע מבחן ברור וחד-משמעי.

בסופו של יום, השופטת קבעה כי אין להתחשב בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הערכות, ציפיות, תקוות ומשאלות, או על מהלכי תכנון שלא הבשילו לכדי הליך תכנוני בעל אופק של ממש. הפוטנציאל התכנוני שבו יש להתחשב הוא זה המבוסס על הליך תכנוני לאישור תוכנית קונקרטית לשינויי ייעוד המקרקעין נשוא התביעה.

הרוכשים, לפי ההחלטה, לקחו סיכון כי ייעוד הקרקע לא ישתנה כלל ויוותר ייעוד חקלאי - או לחלופין, כמו באותו מקרה, ישתנה לייעוד שגם הוא אינו מאפשר בנייה, ייעוד לפארק עירוני. מדובר בסיכון לצד סיכוי. קבלת טיעוני המערערים, כך נקבע בפסק הדין, תעניק להם בפועל מעין ביטוח על חשבון קופת הציבור.