סיבה לדאגה עבור ג'ף סאטון ורוכשי האג"ח האמריקאיות בת"א?

בתחילת השבוע פורסמה ב"גלובס" כתבה מתורגמת מ"וול סטריט ג'ורנל", שלפיה, לראשונה מאז 2010, ירדו ברבעון השלישי מחירי השכירות בדירות למגורים בכמה מהערים היקרות ביותר בארה"ב. נתונים שפרסמה חברת המחקר MPF הראו, כי בחודשים יולי-ספטמבר ירדו דמי השכירות בסן פרנסיסקו ב-3%, בניו-יורק ב-1% וביוסטון ובסן חוזה בפחות מ-1%.

בוול סטריט ג'ורנל כתבו על כך, כי מדובר במפנה דרמטי, שעשוי לסמן את סופן של שש שנות שגשוג בשוק הדיור בשכירות בארה"ב. קן רוזן, יו"ר מרכז פישר לנדל"ן וכלכלה אורבנית באוניברסיטת קליפורניה בברקלי, אף אמר באותה כתבה, כי "סן פרנסיסקו וניו-יורק מובילות את מגמת הירידה", וכי "אנשים הולכים להיות מופתעים מכך שזה קורה, אבל הם לא צריכים להיות מופתעים. השוק עלה יותר מדי ומהר מדי".

אלא שמתברר כי לא רק שוק הדיור בערים היקרות התחמם יותר מדי, אלא גם הנכסים המסחריים שם. כתבה שפרסמה לאחרונה שרה מולהולנד בסוכנות בלומברג, ואשר עיקריה מובאים כאן, מציגה תמונה בעלת קווים מקבילים גם בשוק המסחרי היקר ביותר בארה"ב, בשדרות המרכזיות של רובע מנהטן בניו-יורק. שם המחירים אולי טרם החלו לרדת, אולם הרצון של שוכרים להשתחרר מחוזים החונקים את עסקיהם מעיד גם הוא על התחממות יתר במחירי הנכסים, שהתגלגלו לחוזי שכירות יקרים מדי.

נתונים אלו מקבלים משנה חשיבות לנוכח הזרימה העקבית של השקעות ישראליות לשוק הנדל"ן של ניו-יורק, הן באמצעות הון פרטי של קרנות השקעה לרכישה וייזום של פרויקטים, והן כחוב נחות למימון מחדש של נכסים שנרכשו בעבר. בכתבה של בלומברג מוצגת למשל תמונת המצב בשדרה החמישית של מנהטן, אזור שבו קיימת פעילות רבה למיליארדר הנדל"ן היהודי-אמריקאי ג'ף סאטון.

סאטון, שמחזיק נכסים מסחריים גם באזורים מרכזיים נוספים במנהטן, ניסה אשתקד לגייס מהציבור בישראל סכום עתק של כ-2 מיליארד שקל בהנפקה של איגרות חוב של חברת נכסי היוקרה וורטון פרופרטיז שבבעלותו. החברה הגיעה למכרז המוסדי עם דירוג גבוה של AA, אבל עם מבנה הנפקה סבוך שהרתיע את המשקיעים, והביא לביקוש נמוך יחסית של כ-400 מיליון שקל - כחמישית מהסכום המבוקש - וההנפקה בוטלה.

אלא שהיועצים והחתמים שהביאו את סאטון לישראל בעבר, טרם ויתרו את האפשרות להנפיק כאן אג"ח עבורו, ולאחרונה אף הגישו מטעמו תשקיף חסוי לגיוס של כ-200 מיליון דולר בהנפקה שתהיה בעלת מבנה פשוט ונוח יותר למוסדיים. על פי מקורות בשוק, מדבר התשקיף החסוי על הקמת חברה שתאגד בתוכה החזקה מלאה בכמה נכסים שאינם בשדרה החמישית. עם זאת, החברה וסאטון טרם פנו לחברות הדירוג בבקשה לקבל דירוג חוב לפעילות, ולכן אם תצא ההנפקה לבסוף אל הפועל, יהיה זה רק במהלך 2017.

מתקוממות נגד המחירים

בסוכנות הידיעות הכלכלית בלומברג מציינים, כאמור, כי בעלי הנכסים בשדרה החמישית במנהטן יושבים כיום על כמות שיא של שטחים פנויים, מכיוון שהקמעונאיות נרתעות מחתימה על חוזים חדשים ויקרים באחד מאזורי הקנייה היוקרתיים ביותר בעולם. שיעור הזמינות בשדרה החמישית, שבה שוכנות בין היתר חנויות הדגל של Saks Fifth Avenue ושל טיפאני, זינק ל-15.9% ברבעון השלישי, לעומת 10% ברבעון המקביל אשתקד, על פי חברת קושמן אנד ווייקפילד. מתחילת השנה הנוכחית תפח שיעור הזמינות בהתמדה, ועקף את שיעור השיא הקודם של 11.3%, שנרשם ברבעון הרביעי של 2014.

הגידול במספר החנויות הריקות אינו מוגבל לשדרה החמישית בלבד. זהו חלק מהרוויה בשטחים הפנויים במנהטן כולה, מכיוון שהקמעונאיות - שנפגעו מהמסחר המקוון, מהביקוש החלש למוצרי מותרות ומהתחזקות הדולר, ששוחקת את הוצאות התיירים - מתקוממות נגד דמי השכירות שהרקיעו שחקים.

בחמש השנים האחרונות גדלו עלויות השכירות במקביל לעליה בשווי הנדל"ן, וקצב גידול זה מהיר יותר מקצב הגידול במכירות המוצרים. במקומות רבים מונעת תופעה זו מהקמעונאיות להפעיל חנויות רווחיות, כך לדברי ריצ'רד הודוס, סגן יו"ר בסוכנות הנדל"ן CBRE Group. "עסקות הנדל"ן מבוססות על השגת דמי שכירות גבוהים יותר ויותר, ואף אחד לא בודק באמת מה מסוגלות הקמעונאיות להרשות לעצמן לשלם".

הקמעונאיות נתונות בלחץ בכל חלקי ארה"ב. ב-2016 נפגעו הקניונים ומרכזי קניות אחרים מסגירתן של 280 חנויות של מותגים מובילים, בהיקף של 1.2 מיליון מטר רבוע, על פי נתוני Reis.חברת גרין סטריט אדוויזורס, העוסקת גם היא בסיקור שוק הנדל"ן, מעריכה כי כמה מאות קניונים ברחבי ארה"ב יחדלו לפעול בעשר השנים הבאות. הקונים ממשיכים לעבור מקניות בחנויות פיזיות לקניות מקוונות באמצעות המחשב והסמארטפון. המכירות המקוונות בארה"ב צפויות להגיע השנה ל-398 מיליארד דולר - קפיצה של 16% לעומת 2015, לדברי חברת המחקר eMarketer.

דמי השכירות הגבוהים בעולם

בקטע השדרה החמישית שבין רחוב 49 ורחוב 60, שבו נגבים דמי השכירות הגבוהים בעולם, דורשים בעלי הנכסים מחיר ממוצע של 3,213 דולר לרגל רבועה, לעומת 2,075 דולר ב-2011, על פי נתוני קושמן. באזור כיכר טיימס ההומה מתיירים עומדים דמי השכירות על 2,104 דולר לרגל רבועה, לאחר שעלו פי שלושה במשך ארבע שנים.

שיעור זמינות הנדל"ן הקמעוני של סוכנות הנדל"ן כולל הן שטחים פנויים והן חנויות שבהן פועלות כעת קמעונאיות שמתכננות לעזוב עם תום חוזה השכירות שלהן. קמעונאיות שחתמו על חוזים במחירים גבוהים בשנים האחרונות, ומבקשות כעת להשכיר את השטחים בשכירות משנה, נכללות גם הן, לדברי סטיב סוטנג'יק, דירקטור ביצועי בקושמן. "שוכרים שחתמו במחירי השיא של השוק עושים כעת מאמצים לצמצם את חשיפתן", ציין סוטנג'יק.

בעלי נכסים עם שטחים פנויים מתחילים להנמיך את ציפיותיהם, לדברי סוטנג'יק מקושמן. דמי השכירות המבוקשים בכמה מאזורי הקניות היוקרתיים ביותר במנהטן, כולל סוהו וכיכר טיימס, ירדו מתחילת 2016, על פי נתוני קושמן. "אני חושב שהרבה בעלי נכסים מוכנים לתת דילים", אמר סוטנג'יק. "כולם מבינים שיש יותר מדי שטחים בשוק. אנחנו לא במצב של איזון".

למי שרכש נדל"ן במהלך שנות הגאות אין הרבה מרחב תמרון. כדי להצדיק את תשלום מחירי השיא עבור בניינים - וגם את ההלוואות שנלקחו למימון הרכישות הללו - מופעל לחץ על בעלי הנכסים להשיג את דמי השכירות הגבוהים ביותר שניתן, לדברי פטריק סמית, סגן יו"ר בסוכנות הנדל"ן Jones Land LaSalle. "בדרך כלל קיימת רגישות רבה מאוד לדמי השכירות בבניין שנרכש בשלוש השנים האחרונות", אמר סמית.

החנויות הריקות במנהטן יושכרו בסופו של דבר, לדברי סמית מ-Jones Lang. השימוש שייעשה בשטחים הפנויים עשוי להשתנות באופן שיתמקד יותר בחוויה מאשר במוצרים עצמם. רשת ביגוד הספורט לולולמון אתלטיקה (Lululemon Athletica), למשל, מציעה שיעורי יוגה בחנויותיה. עם זאת, תמיד ניו-יורק תמיד תהיה מגנט לקמעונאיות ולקונים, לדברי סמית.

"האם השדרה החמישית - אתר קניות רב-דורי שהתפתח במשך עשרות רבות מאוד של שנים - תמשיך להיות מקום מוצלח? בהחלט", אמר סמית. "האם היא תיראה אותו הדבר? לא".