מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות ובשנה האחרונה גם הריביות על משכנתאות עולות. לכך נוספה בחודשים האחרונים מכה נוספת עבור רוכשי הדירות - קריסה של כמה חברות בנייה וביצוע, מה שמעכב עוד יותר מסירת דירות עבור הרוכשים בפרויקטים שאותן בנו החברות האלה. לכן, ציבור רוכשי הדירות ממשיך לספוג מכות כמעט מכל הכיוונים למרות הרצון וההצהרות של שר האוצר משה כחלון לשנות את המגמה ולהביא לבלימת העליות בשוק.
לאחרונה שם כחלון "על הכוונת" את ציבור המשקיעים והוא מנסה בכל הכוח להעביר את ההצעה להטיל מס על משקיעים שברשותם 3 דירות או יותר. ההצעה אכן הרחיקה, בינתיים, משוק הנדל"ן הרותח מספר לא מבוטל של משקיעים.
"להערכתי, אם המהלך של כחלון לא יעבור בסופו של דבר מחירי הדירות יעלו בכ-10%. ראיתי מהלכים דומים בחמש השנים האחרונות מצידם של שטייניץ, יאיר לפיד וגם כחלון שהעלה את מס הרכישה, וכל פעם שזה קרה המחירים קפצו לאחר שהשוק השתחרר. אני מכיר הרבה מאוד משקיעים שפשוט מחכים. יש כאלה שעברו להשקיע בחו"ל ואז מדינת ישראל לא נהנית מהמסים שהיא הייתה יכולה לקבל אם הם היו משקיעים בישראל, ויש כאלה שמחכים", אומר עומד דורון, מנכ"ל ובעלים של חברת פשוט משכנתא, בשיחה עם "גלובס".
"השוק בעמדת המתנה ולדעתי כמו שקרה עם תוכנית מע"מ אפס של יאיר לפיד שבסופו של דבר לא יצאה לפועל, ואם גם הפעם המס על דירה שלישית לא יעבור, המחירים יעלו לדעתי בכ-10%".
מצד שני יש הרבה אנשים שכבר אין להם כסף לקנות דירה...
"נכון. אבל יש גם הרבה מאוד משקיעים עם הרבה כסף שמחכים לראות מה יקרה. וצריך להבין שבאזורי הפריפריה עדיין אפשר למצוא דירות במחירים סבירים, בפחות ממיליון שקל. ומי שיש לו דירה יכול לקנות דירה נוספת ב-100% מימון, כלומר לקחת 50% משכנתא מהנכס החדש ועוד הלוואה נוספת על הנכס שיש לו כעת. כחלון יודע את זה כנראה ולכן הוא ממש נלחם על זה. כל עוד לא בונים מספיק כאן המחירים ימשיכו לעלות".
"לא בונים מספיק"
עדיין לא בונים מספיק?
"נכון. לא לוקחים בחשבון את העולים החדשים והמצב הכלכלי שגורם להרבה זוגות להיפרד ואז הם צריכים שתי דירות. צריכים לבנות הרבה דירות. סלולר זה לא נדל"ן. היזמים לא רוצים לבנות אם הם רואים שהממשלה פוגעת בשוק הנדל"ן כל הזמן וחברות הביצוע לא מרוויחות אלא רק מגלגלות כסף אז השוק בבעיה. יש הרבה מאוד דברים שצריך לטפל בהם".
כאמור, הריבית על משכנתאות ממשיכה לעלות. זוג צעיר שלוקח משכנתא משלם היום ריבית גבוהה בכ-1.5% מאשר היה נדרש לשלם על ההלוואה לפני כשנה וחצי. בריאיון ל"גלובס" לפני כחצי שנה העריך דורון שהריבית תמשיך לעלות בוודאות עד סוף 2016 וגם היום הוא לא אופטימי.
"הריביות ימשיכו לעלות מכמה סיבות. הממשלה פוגעת בשוק הנדל"ן והבנקים מצמצמים את החשיפה שלהם לשוק. ואין תחרות בשוק. הבנקים מוכרים תיקי אשראי שהיו להם בריביות זולות כדי שיוכלו לתת אשראי חדש בריבית גבוהה יותר".
עד מתי הן ימשיכו לעלות?
"הרבה תלוי בבנק ישראל. ההנחיות של בנק ישראל לגבי הקצאת האשראי של הבנקים יכולות לשנות משהו. אבל יש הרבה מאוד גורמים שמשפיעים על זה ואני כרגע לא רואה איך המגמה הזאת משתנה בקרוב. וזה משפיע מאוד על משקי הבית. יש כאלה שצריכים לשלם 600-800 שקל יותר בכל חודש. זה הרבה".
אם בעל דירה רוצה למחזר משכנתא כדי להוריד את התשלום החודשי, מה הוא צריך לעשות?
"לפני הכל צריך להבין שלפקיד בבנק אין אינטרס למחזר משכנתא עבור לקוח קיים כי הוא לא מקבל על זה תמריץ. לכן, המוקדנים בבנקים או פקידי המשכנתאות ישתדלו כמעט תמיד לשכנע את הלקוחות שיש להם ריביות טובות ולא כדאי להם למחזר. הם גם לא מודעים להרבה דברים שאפשר לעשות, כמו להעביר חלק מהמשכנתא לפריים. גם היום יש הרבה בורות בקרב הפקידים בבנקים שלא יודעים חלק מהחוקים וההנחיות של בנק ישראל ולפעמים גם לא מודעים להוראות של הבנק שלהם, וכמובן שיש חוסר מודעות בקרב הציבור הרחב שלא מודע לאפשרויות השונות".
"כולם מסתכלים על הריבית וזה לא נכון לעשות. יש הרבה משכנתאות שהריביות שם מאוד מאוד נמוכות אבל יתרת המשכנתא עולה משנה לשנה ולא יורדת. הרבה פעמים יש משכנתאות שהריבית בהתחלה מאוד נמוכה אבל לאחר כמה שנים היא עולה, לעיתים בצורה חדה, ואז ההחזר החודשי קופץ. חייבים לשים לב לאותיות הקטנות".
"אין תחרות בין הבנקים"
מה מצב התחרות בין הבנקים?
"היום אין תחרות. פעם הייתה הרבה יותר תחרות בין הבנקים למשכנתאות".
למה זה קורה?
"המדינה כל הזמן באה ורוצה לפגוע בשוק הנדל"ן. ככה זה נראה לי מהצד. הפעולות של שר האוצר פוגעות בשוק. יש המון פעולות שפוגעות בשוק ואם אני הייתי מוכר כסף הייתי רוצה לצמצם את החשיפה לשוק הנדל"ן וזה מה שהבנקים הגדולים עושים, וזה גורם בין השאר להמשך עלייה בריבית. הבנקים הקטנים יותר לא ערוכים לקלוט את כל הלקוחות שנפלטים מהגדולים".
איזה טעויות אנשים עושים כשהם לוקחים משכנתא?
"יש כאלה שטועים עוד לפני שהם לוקחים משכנתא".
תסביר
"פנה אלי לקוח שקנה דירה בבאר שבע ב-600 אלף במזומן ואחר כך הוא החליט שהוא צריך כסף, לאחר שהדירה בבעלותו. אז הוא רוצה הלוואה של 300 אלף שקל ואז היא מסווגת כהלוואה לכל מטרה ואז הריבית הרבה יותר גבוהה. אבל הוא לא ידע והפקידה בבנק לא אמרה לו את זה כמובן, שיש מה שנקרא החזר הון. כלומר, אם ביצעת עסקה ועדיין לא עברו 3 חודשים מסיום העסקה, אתה יכול לקבל את כל הכסף כהלוואה לדיור, ואז הריבית כמובן הרבה יותר נמוכה. אז עוד לפני שקונים דירה חייבים לתכנן את העסקה היטב".
זה תלוי גם בגובה המימון שהם צריכים...
"נכון. יש אנשים שחותמים חוזה על רכישת נכס בלי שהם בודקים מול הבנק אם הם יקבלו משכנתא. אני נתקל בהרבה מאוד אנשים שחותמים על חוזה בלי לדעת מה היכולות שלהם. צריך קודם להוציא אישור עקרוני מהבנק לגבי גובה ההלוואה שניתן לקחת ורק אז ללכת לחתום על חוזה. חשוב גם לספר לבנק סיפור נכון ולא להסתיר פרטים חשובים כי אחרת יכול להיות שלא תקבל את ההלוואה למרות שיש אישור עקרוני, כי באישור העקרוני יש התניות שונות שאנשים לא מודעים להן".
יש לך עוד דוגמא?
"כן. לקוח שקנה דירה בתל אביב, שילם 25% על הנכס ואז הוא יכול לקבל משכנתא של 75%. ועדיין לא משך את הכסף. אחרי שנתיים קנה דירה נוספת ולקח 50% מימון, אז כעת יש לו שתי דירות והבנק לא היה מוכן לתת לו 75% על הדירה הראשונה כי עדיין הוא לא משך כסף לעסקה הראשונה. אם הוא היה מושך אפילו רק 50 אלף שקל עבור הדירה הראשונה אז הם מחוייבים לתת לו 75%. מה הפתרון? להצהיר שהוא הולך למכור את הדירה השנייה ואז הוא יקבל את ההלוואה, גם אם לאחר מכן הוא לא ימכור בסוף. הבנק לא יבקש את הכסף בחזרה".
"יש גם הרבה מקרים שהבנקאים לא רוצים לגרור הלוואה מדירה לדירה. למשל אם יש זוג שרוצה לעבור לדירה גדולה יותר וצריך עוד 400 אלך שקל למשל, אז הרבה פעמים הפקיד בבנק ימליץ לסגור את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה. בין השאר כי הוא מתוגמל על תיקים חדשים , יש לו תמריץ לעשות את זה. אבל, הריביות היום הן הרבה יותר גבוהות אז ללקוח זה ממש לא כדאי וההחזר החודשי קופץ בהפרש הרבה יותר גבוהה לעומת גרירה של משכנתא קודמת ותשלום רק על ההפרש, זה יכול להיות הבדל של 700-800 שקל בחודש. לפי חוקי בנק ישראל אתה יכול למכור את הבית, להקפיא את תנאי ההלוואה, זה נקרא פז"ק, ואז כשאתה מוצא בית אתה מעביר את המשכנתא לבית החדש".
יש הגבלת זמן על זה?
"בין שנה לשנתיים. יש גם חוסר אחידות גדולה בין בנקים וגם בתוך הבנק עצמו".
תסביר.
"יש לי לקוח שרצה לגרור משכנתא שהיא צמודה לפריים לבית חדש ובסניף מסוים לא רצו לבצע גרירה ולקיחת משכנתא נוספת עם שליש מההלוואה בפריים. בסניף אחר של אותו בנק עשו את זה ללא בעיות. יש עוד בנק גדול שיש לו מוצר חדש שיצא לאחרונה, תחליף להלוואת הפריים ויש לי לקוחות שהולכים לסניפים של הבנק הזה וכמעט כולם לא מכירים את המוצר הזה".
איך זה יכול לקרות?
"בגלל שיוצאות כל כך הרבה הנחיות כל הזמן אז הפקידים לפעמים לא מודעים למוצרים שקיימים או להנחיות החדשות. וזה קורה הרבה. הרוב זה בורות ויש בנקאים שפשוט מעדיפים לא לטפל בלקוחות מסוימים למרות שהם יודעים שהם צריכים לפי החוק וההנחיות של בנק ישראל. הם יעדיפו כמעט תמיד לטפל בתיקים חדשים וגדולים יותר כי על זה הם מתוגמלים הרבה יותר".
יש להם מן הסתם גם מגבלת כוח אדם..
"נכון. ולכן כל מקרה שהוא טיפה מסובך הם הרבה פעמים יגידו לא. או שהם יציעו ריביות מאוד מאוד גבוהות שלא כדאיות ללקוח. לכן, צריך להכיר את הפרצות הנכונות ואת הבנקאים שיסכימו לטפל במקרים היותר מסובכים".
כתבות
ני"ע
