דרישות העיריות לשיפוי מפני תביעות מאיימות על תמ"א 38

בשבוע שעבר נפל דבר: אחרי יותר משנה של ויכוחים הצליחה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לאשר תיקון חדש לתמ"א 38 - תוכנית המתאר המוסיפה זכויות בנייה תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תיקון 3א' עוסק בחישוב זכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, והוא קובע לראשונה יחס בין מספר הקומות הקיים לבין הזכויות הנוספות, וגם מתייחס לנושא נוסף שעד היום לא היה בלב העניין - דרישת העיריות לקבלת כתב שיפוי מהקבלנים והיזמים ולהגן על עצמן מפני תביעות לירידת ערך הנדל"ן שמסביב מכוח סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה.

ההחלטה הטרייה צריכה לקבל את אישור הממשלה, אולם יש מי שכבר חושש שגם אם התיקון מביא איתו סוף-סוף ודאות בנוגע לזכויות, הכשרת דרישת העיריות לכתבי שיפוי תוביל אותנו לאי-ודאות חדשה.

סעיף 197 מאפשר למי שרואה עצמו נפגע מתוכנית להגיש תביעה לפיצויים מהוועדה המקומית עד שלוש שנים מיום אישור התוכנית. תביעה כזו מוגשת כנגד הוועדה המקומית ולא נגד היזם, והיא זו שגם צריכה לשלם במקרה והתביעה מתבררת כמוצדקת.

סטנדרט בענף

עד כה סברו רוב האנשים כי מכיוון שתמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה לפני עשור, לא ניתן להגיש כנגדה תביעת פיצויים שכזו. אלא שהפרשנות המשפטית קובעת כי המועד הקובע גם בתמ"א 38 הוא מועד אישור תוכנית בוועדה המקומית.

מיום אישור התוכנית ומתן ההיתר על ידי הוועדה, למשך 3 שנים, נפתחת האפשרות למי שרואה עצמו נפגע להגיש תביעה לפיצוי. אגב, בחלק מהמקרים, בשלוש השנים הללו הפרויקט כבר נבנה והדירות החדשות בו אוכלסו.

במסגרת הדיונים על התיקון החדש, דרשו ראשי הערים להמנע מעתה מתביעות כאלו.

מכיוון שתביעות לפיצויים מכוח סעיף 197 קיימות כבר שנים, הפתרון נקבע באמצעות חובה שתוטל על היזמים להגיש כתב שיפוי לרשות המקומית. כתב השיפוי מעביר את האחריות אל היזם, והוא שיצטרך לשאת בתשלום הפיצוי, אם וכאשר, במקום העירייה. בשנים האחרונות כתב השיפוי הפך לדבר סטנדרטי בענף הנדל"ן, לעתים למורת רוחם של היזמים והקבלנים. כעת מבקשים ראשי הרשויות כי דין פרויקט בנייה רגיל יהיה כדין פרויקט תמ"א 38, וגם שם ייקבע כי היזם יעביר כתב שיפוי לרשות, מה שכמובן מוסיף מידה רבה של אי-ודאות לכל תחשיב של פרויקט נדל"ני.

חשוב להבין שתחום כתבי השיפוי בענף הנדל"ן נתנהל במרחב אפור יחסית, וכולל פסיקות לכאן ולכאן. אחת הפסיקות המוכרות יותר בענף היא של בית המשפט המחוזי בחיפה, שקבע בעבר כי הוועדה המקומית אינה יכולה לבקש כתב שיפוי בתמ"א 38, אלא אם מדובר במקרה חריג, מכיוון שמדובר בהיתר ולא בתוכנית חדשה. אי לכך, ראשי הערים רצו לקבל לגיטימציה חוקית לדרישת כתב השיפוי ולהפיכת השיפוי למסלול קבוע במסגרת התמ"א, זאת באמצעות חוות דעת תומכת מצד היועץ המשפטי לממשלה שאמורה להיכלל במסגרת התיקון.

גל של תביעות?

בענף סבורים שהדרישה של ראשי הערים לכתב השיפוי והעלאת המודעות בנוגע לאפשרות לתבוע פיצויים על פי סעיף 197 בתוכניות שמקודמות במסגרת תמ"א 38 עשויות לגרור גל חדש של תביעות שלא הוגשו עד כה. רבים טוענים כי מדובר במהלך שמשנה כמובן את דרך החישוב הכלכלית של הפרויקטים, ומוביל שוב למצב של היתכנות כלכלית נמוכה שתוריד פרויקטים מהפרק.

"הפתרון הנכון יותר הוא לבצע תיקון חקיקה שקובע שאי אפשר להגיש תביעה על ירידת ערך בתמ"א 38 בגין היתר הבנייה", אומר עו"ד מיכה גדרון, שכיהן בעבר כיו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב ועסק רבות בתמ"א 38. "זאת, לפחות עד גובה הקומות שניתן לבקש בהקלה. להערכתי זה פתרון חקיקה שיתקדם כעת. כי ברגע שהסעיף הזה ייכנס לתמ"א, זה יבוא כדרישה של חלק מהגורמים".

הסרת האפשרות לתביעות פיצויים במסגרת סעיף 197 כבר היתה בדרכה לחקיקה במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שקודמה בשנים האחרונות. הרפורמה, שפוצלה לשלושה חלקים על ידי ראש מינהל התכנון לשעבר בינת שוורץ, הציעה בחלק הכלכלי שלה לקבוע כי לא יהיה ניתן להגיש תביעות ירידת ערך מכוח 197 על תב"עות ישנות. הסעיף הזה היה אמור לפתור חלק מהבעיות של ההתחדשות העירונית בדיוק מסיבה זו. אבל החלק הכלכלי של הרפורמה מעולם לא עבר, ולכן האפשרות להגשת תביעות של 197 עדיין תקפה.

"שוב מכניסים אי-ודאות"

"זו טעות להכניס את נושא כתב השיפוי לתיקון החדש. הדבר הנכון יותר הוא לפטור לגמרי את האפשרות לתביעת 197", אומר (כצפוי) אילי בר, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכות המסחר, ומנכ"ל חברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38. "כל הרעיון של התיקון היה לייצר ודאות בתחום, כדי שפרויקטים יצאו לדרך, כך שגם החברות וגם בעלי הדירות יוכלו לדעת האם פרויקט יהיה כלכלי או לא. להוסיף עכשיו עוד גורם, אפשרות למתן פיצויים, זה לסגור דלת אחת אבל להכניס אי-ודאות דרך החלון.

"המשוואה הכלכלית של התמ"א צריכה להיות לעניין של פיתוח תשתיות, וזה צריך להיות דרך תקצוב של הרשויות על פי יחידות דיור. זו הדרך הנכונה. לזרוק להם עכשיו ממתק על ידי מתן אפשרות לדרוש כתבי שיפוי זה לא פיתרון אמיתי. גם הרשות לא תהיה זו שתיהנה מזה בסוף היום. אבל זה עשוי לשנות שוב תחשיב כלכלי של פרויקטים ולהוסיף עוד גורם של אי-ודאות, בזמן שכולם חשבו שהתיקון סוף-סוף שם לזה סוף".

לדברי ראול סרוגו, מנכ"ל משותף בחברת סרוגו הפעילה בתחום, "סעיף 197 הוא סעיף אנטי יזמי ונגד פיתוח נדל"ן. הוא סעיף מיושן ולא רלוונטי להיום. הרי כשתוכנית משביחה, אף אחד לא משלם היטל השבחה, אז למה כשיורד הערך, צריך לשלם על פגיעה? מי הבטיח לתושב ששווי הקרקע שלו כל הזמן יעלה? אם כבר מאפשרים לתבוע בגין נזק שנגרם בגין אישור תוכנית, יש צורך לבקש להוכיח נזק ממשי, ולא רק נזק רעיוני כמו שמוכיחים היום".

באשר לדרישה לכתבי שיפוי מיזמים גם בתמ"א 38, מדגיש סרוגו כי עלויות הפיצוי יתווספו לכל יתר העלויות החלות על היזם, "מה שיכול להביא לחוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט". סרוגו מדגיש כי "לעתים ביצוע תמ"א בבניין סמוך עשוי דווקא להשביח את הנכסים הנמצאים ליד הפרויקט, כי הסביבה מתחדשת. במצב כזה, גם אם יש נזק כתוצאה מהתכנית, הרי שיש לקזזו מההשבחה שתהיה".

מנגד, שלמה גרינברג, מבעלי חברת גרינברג-שנאור המקימה כמה מיזמי התחדשות עירונית באזור חיפה והכרמל, מודה כי יש היגיון בדרישה החדשה: "סעיף 197 מתייחס לפגיעה מתוקף תוכנית. לטעמי יש היגיון בפרשנות שמבקשת שהיזם יהיה חייב בכתב שיפוי, משום שרק ביישום התמ"א אפשר לזהות ולתבוע נזק של ירידת ערך. לכן, מכורח המציאות אני חושב שהתיקון נכון, כי אחרת יהיה מצב שאף אחד לא יאשר תוכניות תמ"א".

כך או כך, גורם הבקיא בהליכי התכנון ובדיני התכנון והבנייה אמר לנו כי כבר היום רוב הרשויות לוקחות כתב שיפוי גם בפרויקטים של תמ"א 38, והדרישה של ראשי הערים רק באה להכשיר את המהלך שנמצא כאמור בתחום האפור של הפסיקה. "זה מתקיים דה פקטו בשטח, אף שהחוקיות של זה לא ברורה, אבל אם זה יהיה ממוסמך בתיקון זה יהיה משהו אחר".

"כבר היום עיריות רבות מחתימות בכל מקרה את הקבלנים על שיפוי לתביעות לפי סעיף 197, הן לפרויקטים של תמ"א והן בפרויקטים רגילים כתנאי לקבלת היתר. לכן, זה הופך את הסעיף הזה לעקר, כי זה כבר קורה הלכה למעשה כתנאי להיתר בנייה", מציין גם יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס העוסקת בקידום פרויקטים לפי תמ"א 38.