משקיעי הנדל"ן בעולם הופכים לשמרנים ולזהירים יותר

עולם השקעות הנדל"ן מתחיל להתייצב ולאחר שנים של עלייה הדרגתית בקצב ההשקעות בנכסי הנדל"ן השונים, הן על ידי משקיעים מקומיים והן על ידי אלו הגלובליים (המשקיעים מחוץ לגבולות מדינתם), הנתונים השנתיים של התקופה שהסתיימה ביוני 2016, מצביעים כי העניינים מתחילים להירגע. מנתוני קושמן אנד ווקפילד עולה כי שיעור ההשקעות בתקופה המדוברת עלו בכ-0.5% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד, גידול סמלי, שסביר כי במידה ותימשך המגמה, ייסגר הרמטית, די בקרוב.

למעשה, אם נחריג את ההשקעות היזמיות, קרי אילו שאינן מוגדרות כהשקעה בנדל"ן מניב, הרי שנראה שהירידות כבר כאן. הנתונים מצביעים על כך כי סך ההשקעות השנתיות בתקופה שהסתיימה בחציון הראשון של השנה עמדו על 1.35 טריליון דולר (בתרגום הערכים למטבע האמריקאי), בעוד שסך ההשקעות הכולל, נטול השקעות ביזמות נדל"ן, עמד על 919.7 מיליארד דולר, ירידה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בתחום המשרדים, הנחשב לתחום ההשקעה המרכזי בקרב המשקיעים, נרשמה ירידה מבוקרת של כ-2.5%, בעיקר מכיוון המשקיעים הגלובליים, בעוד שבתחום המסחרי (קניונים, מרכזי קניות, חניות ועוד) הירידה סיפקה נתונים מהותיים יותר, אם כי מובהקים פחות מהירידות שנרשמו בתחום הנדל"ן לתעשייה ובתחום המלונאות. דווקא בתחום ההשקעה למגורים, קרי השקעות במקבצי דיור multifamily, נרשם גידול בעיקר מצידו של המשקיע המקומי.

להעלות את רמת הסיכון

העלייה בהיקף ההשקעה בנדל"ן היזמי, שנאמדה ב-15%, על חשבונן של השקעות מניבות, מרמזת על כך שאין מספיק הזדמנויות קיימות וכי על המשקיעים לעלות את רמת הסיכון על מנת לייצר לעצמם פעילויות שבהן יזכו תשואה עודפת. עיקר פעילות הייזום נרשמה בסין, שם רק בבייג'ין לבדה הועמדו סכומים של יותר מ-32 מיליארד דולר, ובערים אחרות במדינה נרשמה עלייה של למעלה מ-100% בהיקף השקעות הנדל"ן.

האמת, לא מדובר בהפתעה, שהרי המגמה המוניטרית בעולם ידועה לכל והריבית האפסית הפכה לסוג של אקסיומה, כזו שצפויה להישאר בשווקים לאורך זמן, כך שאין בה על מנת להוות הטריגר היחיד לעליית היקף ההשקעות בנדל"ן.

המצב הגיאו-פוליטי העולמי אינו מספק טריגר נוסף שכזה, שכן אי היציבות הגלובלית מהדהדת בגלל חששות מפני העתיד לבוא ומכאן שהמשקיעים בעולם הופכים ליותר ויותר דפנסיביים וסלקטיביים ומעדיפים לשמר על הקיים מאשר להרחיב מרכולתם. ככל שעובר הזמן, חלון ההזדמנויות הולך ונסגר ועמו שיעורי התשואות ההולכים וקטנים והופכים לפחות מושכים ואטרקטיביים מהתקופות שבהן המרווחים הצביעו על הזדמנות, שיש מי שהגדיר אותה ככשל שוק.

את ההשלכות של הציפיות הללו סופגים המשקיעים קודם כל בשווקים הפיננסיים, ודי אם ניזכר במיני-מפולת שחלה בראשית 2016 בבורסות העולם בשל חששות ממצבה של סין והתרסקות מחיר הנפט. נכון, עדיין מדובר רק באיום עתידי המספק למשקיעים סוג של תירוץ למימוש רווחים ולרענון התיק, אך אם נראה קטסטרופה של ממש, את ההשלכות נראה גם בשוק הנדל"ן.

החששות קשורים לכמה דברים: להשלכות של כישלון שביתת הנשק בסוריה, ושל יחסים הרעועים בין ארה"ב לרוסיה; לנתון אמת נוסף שיצוץ ויבשר סופית על הקרטוע בכלכלת סין שישפיע באופן מיידי על מחיר הזהב השחור; לברקזיט הצפוי ולהשפעותיו, ולבחירות בארה"ב.

בניו יורק מעדיפים משרדים

תהא תוצאת הבחירות אשר תהא, ארה"ב תישאר בירת עולם הנדל"ן, ללא כל קשר לשאלה מי ינהל את העניינים מלמעלה. הנתונים מספרים כי מבין עשרת המטרופולינים שבהם נרשמו היקפי ההשקעות הגבוהים ביותר, שבעה הם בארה"ב. ניו יורק ממשיכה להוביל הרחק מעל כולם: בסיכום השנה שנסתיימה ביוני 2016 סך ההשקעות בניו יורק הגיע ל-82.6 מיליארד דולר, גידול של 8.5% לעומת הנתונים בשנה המקבילה אשתקד, וביסס את מעמדה כמושכת המשקיעים הגדולה ביותר, בפער גבוה מפי שניים לעומת לוס אנג'לס, הנמצאת במקום השני ברשימה.

באשר למגזרי ההשקעה המועדפים על המשקיעים בתפוח הגדול, הרי שנרשמה עלייה של כ-10.7% בהון שהועבר לטובת רכישת משרדים שהסתכם ב-35.2 מיליארד דולר, מה שהוריד את התשואות בגינם אף יותר ובאזורים מסוימים של העיר ניתן כבר להבחין בכאלו המייצרים תשואה שנתית הנושקת ל-4% מלמטה, גבול די בעייתי כאשר מדובר בסוג נכסים שכזה, גם כאשר מדובר על בירת העסקים של העולם.

במקביל לעליית המדרגה בתחום המשרדים, גם בהשקעה במקבצי הדיור (multifamily), הזוכה להתעניינות רבה בשנים האחרונות, נרשמה עלייה מפוארת של כ-32.3%. דווקא בתחום המסחרי נרשמה ירידה די מהותית ל-10.6 מיליארד דולר, לצד ירידות בהיקף ההשקעות בתחומי המלונאות והתעשייה.

העליונות של ניו יורק, אשר חלקה בסך השקעות הנדל"ן הגלובלי עלה לכדי 9%, איננו הפרט הבולט ביותר בדירוג, כי אם נפילתן של לונדון וטוקיו, אשר שיעור ההשקעות המניבות בנדל"ן בהן נפל בכ-31.2% ו-35.8% בהתאמה. באשר ללונדון, קיים החשש כי במידה והליכי הברקזיט אכן יתחילו לצאת לפועל בתקופה הקרובה, הבירה האנגלית עלולה לאבד את תוארה כחביבת המשקיעים הזרים מכיוון שהמחירים בבירה נחשבים, לפחות בחלקם, גבוהים על גבול הבועתיים, והתשואות המסחריות בעיקר באזורי הפריים של העיר, נחשבות לנמוכות במיוחד (כ-3.25% תשואה שנתית על משרדים), הנחיתה עלולה להיות כואבת. בהקשר זה נציין כי המשקיעים הזרים השקיעו בלונדון ובניו יורק סך כמעט זהה של כ-25 מיליארד דולר בכל אחת, אך חלקם מכלל המשקיעים בניו יורק עמד על כ-30%, בעוד שבלונדון שיעורם עבר את רף ה-60%.

באשר למשקיעים הגלובליים, אמנם שיעורם מסך ההשקעות הכולל (ללא השקעות יזמות בנדל"ן) עלה לכדי 28.3% לעומת 27.7% בשנה שנסתיימה ביוני 2015, אך בפועל מבחינה כמותית צנח בכ-10 מיליארד דולר. צניחה מהותית יותר נרשמה באשר להשקעת המשקיעים המקומיים, אשר השקעתם ירדה באופן די מהותי בכ-6.3%.

האמריקאים מובילים את רשימת המשקיעים הגלובליים

מי הם המשקיעים הגלובליים? בראש הרשימה נמצא את אלו מיבשת אמריקה, אשר תרמו כ-35.8% מסך השקעות הנדל"ן העולמיות, כ-86.7 מיליארד דולר, ירידה של 9.2% לעומת אשתקד. הסיבה המרכזית לכך נעוצה בהזדמנויות הנמצאות במגרש הביתי, המייתרות בעיני חלק מהמשקיעים האמריקאים את הצורך לחפש אוצרות בשדות זרים. חלקו של המשקיע מארה"ב עמד על כ-50 מיליארד דולר (לא כולל את השקעותיו בגבולות ארה"ב עצמה), והמשקיע הקנדי תרם כ-14.7 מיליארד דולר. שני ברשימת המשקיעים הגלובליים הוא המשקיע האירופי, שאינו נסחף אל מעבר לגבולות היבשת. עלייה נרשמה בכמות ההון שזרם מכיוונם של המשקיעים האסיאתים, שהבולטים ביניהם הם הסינים, אשר הזרימו הון כולל של כ-16.8 מיליארד דולר אל מחוץ לגבולות המדינה וכן שכניהם הסינגפורים שהזרימו כחצי מיליארד דולר פחות.

 תשואות במדינות נבחרות