"לא מספיק קיבלתם מהמדינה קרקעות, עכשיו אתם עושקים?"

זה חודשים ארוכים שבשכונת ארנונה היוקרתית בירושלים שוררת מתיחות בין התושבים לבין קיבוץ רמת רחל הסמוך. בשכונה יש עשרות דירות שהן בבעלות הקיבוץ, שהחליט להעלות את דמי השכירות בשיעור של כ-10%. "אני גר פה שנה ועשרה חודשים ומשלם 4,500 שקל לחודש, ועכשיו דורשים ממני 4,900 שקל לחודש, בעבור 70 מ"ר", מספר דייר שקיבל מכתב דרישה להעלות שכר הדירה מהקיבוץ. הוא גר עם אשתו ושלושת ילדיהם בדירת שלושה חדרים.

בשנה האחרונה החל הקיבוץ גם במהלך למכירת דירות שבבעלותו, וגרע ממצבת הנכסים שלו כ-80 דירות בשכונה. במקביל, מתאכלס פרויקט חלומות רמת רחל של שיכון ובינוי שנבנה על קרקעות הקיבוץ, וכולל 428 דירות, שמהן עשרות שייכות לקיבוץ.

ההצלחה הנדל"נית של הקיבוץ מצד אחד, ומחירי הדירות הגבוהים מצד שני - מחממים את הגזרה. לדברי גורמים בשכונה, הקיבוץ, שהיה אמור לדבריהם להיות גוף חברתי וסוציאליסטי, מתנהל כבעל דירה קר, שרואה רק את שורת הרווח מכל דייר ודייר. הסיבה להעלאת שכר הדירה, לדברי אותם גורמים, היא שכחלק מהליך המכירה של דירות מנסה הקיבוץ להציג לקונים הפוטנציאליים תשואה גבוה יותר על הנכסים, ובכך גם לגזור תג מחיר גבוה יותר.

"גם בשנה שעברה היה אותו סיפור", מספר אותו דייר. "הם ניסו להעלות את המחיר ורק לאחר משא ומתן ארוך הם העלו לי בחמישים שקל בלבד. בנוסף, דמי הוועד הם 300-320 שקל שעוברים לחברת הניהול בבעלותם. הם הקיבוץ הכי עשיר בארץ, או לפחות אחד העשירים. אני לא מבין את ההתנהלות שלהם. היה לכם פה מטעים, רבאק, מה זאת הגרידיות הזאת? הם מעצבנים. מה אתם מנסים להעלות את המחיר כל רגע? לא מספיק קיבלתם מהמדינה, עכשיו אתם באים לעשוק? אתם בסך הכל קיבוצניקים. מה קורה פה? תורידו רגל מהגז. מה זה בשבילכם 100-200 שקל?".

מוטי נחום, דייר נוסף בשכונה הגר בדירה שלא בבעלות הקיבוץ, מספר על חשש אמיתי מזינוק מחירי השכירות בשכונה. "אנחנו גרים באותה השכונה. הילדים שלנו לומדים באותם בתי ספר. אנחנו קונים באותן מכולות וכמות כל כך גדולה של דירות שמעלים להם את המחירים תשפיע על המחירים בכל השכונה".

לדברי נחום, נשוי ואב לחמישה הגר בדירת 5.5 חדרים בשכונה, "אני משלם כעת 7,000 שקל לחודש, ואם בעל הבית יעלה לי את שכר הדירה ל-9,000 שקל לחודש תהיה לי בעיה. אין ספק שיש למהלך של הקיבוץ השפעה רוחבית. הדבר נובע משתי סיבות: האחת, מחיר השוק נקבע לפי מה שקורה ברחוב הסמוך. בנוסף, מי שיעזוב את דירות הקיבוץ בשל המחלוקת הכספית יחפש דירה בשכונה ואלו יעלו את הביקושים ואת המחירים".

לדברי נחום, "אין לי בעיות עם הקיבוץ וזה לגיטימי שקיבוץ עושה עסקים, אבל לא נותנים את הדעת שמישהו מחזיק בכמות גדולה של דירות ובהינף יד מרים את מחירי השוק".

"ביקושים מאוד גדולים באזור"

ארנונה היא שכונה איכותית ומבוקשת בעיר, המאופיינת באוכלוסיה מעורבת של דתיים וחילוניים. חלקה החדש של השכונה כולל בנייה רוויה של 6-8 קומות. בחלקה הוותיק, שכולל כ-20% מהיחידות בשכונה, יש גם צמודי קרקע רבים. מחירה הממוצע של דירה בשכונה עומד על 2.3 מיליון שקל. דירה יד שניה בת שלושה חדרים עולה 2 מיליון שקל בממוצע ומחיר דירת 4 חדרים עומד על 2.6 מיליון שקל.

בקיבוץ גם לא לחוצים למכור את הדירות, וגורמים בקיבוץ מודים כי מחירי הנכסים שאותם מחזיק הקיבוץ נמכרים במחירים גבוהים יותר ממחיר השוק.

איציק לוי, יו"ר לשכת המתווכים בירושלים, מסביר כי "נוצרו ביקושים מאד גדולים באזור של שכונת ארנונה וארנונה החדשה, מכיוון שחברות בנייה בנו מגדלי מגורים חדשים שהביאו לביקושים ולעליית מחירים שהתרחה למעגלים הסמוכים. לקיבוץ רמת רחל יש דירות במיקום טוב יותר, ולמרות סטנדרט הבנייה הנמוך יותר והעובדה כי מדובר בבנייה ותיקה יותר, נוצרה קורלציה במחירים בין הבנייה לבנייה הוותיקה.

"לתושבי ארנונה הוותיקים יש העדפה ברורה לאזור של הדירות של רמת רחל על פני השכונה החדשה. מבחינת רמת המחירים, נוצר מצב שבו הקיבוץ נהיה סוג של מונופול הקובע את המחירים בשוק, וזאת מכיוון שנגמרו השיווקים בבנייה החדשה והקיבוץ הוא השחקן היחידי המוכר כמות גדולה של דירות".

אילן בלולו, המנהל העסקי בקיבוץ רמת רחל, טוען ש"מדובר באחד האזורים האיכותיים ביותר בירושלים ותשואת השכירות היא נמוכה. חלק מהשוכרים נמצאים בחוזים ארוכי טווח ונוצר מצב של שחיקה ביחס לשוק. נציין כי לקיבוץ יש חברת ניהול נכסים המנהלת כ-800 דירות שלא בבעלותה ונותנת את השירות הניהול מהטובים ביותר שיש. בשנה האחרונה מכרנו כ-80 דירות ומבחינת המשך הליכי המכירה הדברים אינם סגורים.

"בעניין ההשפעה על מחירי השכונה הכלליים, הדבר הוא לא מעניינו של הקיבוץ. השוק חופשי והספקולציות לא נכונות. מרבית הרוכשים שלנו אינם משקיעים אלא כאלו שבוחרים לגור בדירות. גם לאחר העלאת שכר הדירה עדיין מדובר בתשואת שכירות נמוכה יחסית".