מכון שורש: "סכנה למפולת במחירי הדירות, שכר הדירה יירד"

למרות המשך העלייה המהירה במחירי הדירות, מכון שורש למחקר חברתי-כלכלי מוצא סימנים ברורים כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה.

לפי מחקר חדש של המכון, לאחר שנים בהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל מ-2013 קצב הבנייה כבר הדביק ועבר את הגידול בביקוש הטבעי. כיוון שהביקוש האצור לדיור - כפי שהוא נאמד על ידי שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים - נמצא ברמה נמוכה, צפוי כי בתקופה הקרובה יתחילו המשקיעים בדירות להתקשות למצוא שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים, ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים.

מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, בראשות פרופ' דן בן-דוד, הוא מכון עצמאי ובלתי-תלוי לחקר מדיניות ועורך מחקרים מבוססי עובדות על המשק ועל החברה האזרחית בישראל.

 ביקוש אצור לדירות

שוכרים רבים מחזיקים דירות להשקעה

לפי המחקר, נמצא כי שיעור משקי בית המתגוררים בשכירות ומחזיקים דירה להשקעה גבוה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בבעלות. עניין זה מצביע על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים "לנעוץ יתד" בשוק הבעלות באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו. סביר גם כי במקרים מסוימים סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה, שכבר יש בבעלותם דירה.

ד"ר נעם גרובר: "תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה בכדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן."

עוד טוען ד"ר גרובר כי "ברור כי הניסיון הממשלתי לצמצם את רכישות המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו, עקב חוסר היכולת של גופי הממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות".

הצביעו בסקר:

קצב הבנייה עבר את הביקוש הדמוגרפי

החל משנת 2013 קצב הבנייה (מספר הדירות החדשות) גבוה משמעותית מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות). במידה ומצב זה יימשך, טוענים בשורש כי יגיע זמן בו המשקיעים יתקשו למצוא שוכרים עקב היצע עודף של דירות להשכרה, ומחירי הדירות והשכירות ירדו. כיוון שהתשואה על ההשקעה בדירות תרד, ואף תהפוך שלילית, תרחיש זה יכול להביא לעצירת גל רכישת הדירות להשקעה.

 היצע וביקוש של דירות חדשות בישראל

עליית ריבית עלולה לזרז את המשבר

לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת. "כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי, אשליה זו אינה מציאותית כלל ועיקר", מסביר ד"ר גרובר. תרחיש זה יוביל לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. תהליך זה, אם יקרה במהירות ובעוצמה, עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים.

עוד קובע המחקר כי עודף ההיצע בשוק הדיור עשוי לבוא לידי ביטוי בצורה שונה באזורים שונים בארץ. יתכן כי באזורים מסוימים יווצר עודף היצע מוקדם יותר מאשר באזורים אחרים. באזורים מסוימים, משקיעים יכולים להתמודד עם המחסור בשוכרים לטווח ארוך על ידי הסבת דירות שבבעלותם להשכרה לטווח קצר למטרות נופש. מעורבות ממשלתית, כדוגמת הסכמי הגג, עשויה לעוות את מנגנון השוק וליצור היצע רב באזורים מעוטי ביקוש. עם זאת, מגמות מחירי הדירות במחוזות השונים בארץ מתואמות מאוד, ומצביעה על כך שירידות מחירים באזור אחד תשפענה באופן משמעותי על רמות המחירים באזורים סמוכים.

גם הריבית משחקת תפקיד חשוב: מגמה ברורה של עליית הריבית תקדים, וסביר להניח גם תחמיר, את קריסת השוק. לעומת זאת, אם הריבית תישאר יציבה ברמתה הנמוכה, יתכן כי הדבר יעכב ויאט את הירידה במחירי הדירות, ויאפשר לענף הבנייה להתאים עצמו בהדרגה וללא משבר.

 בעלי דירה אחת או יותר להשקעה