משלוש תצא אחת: ה"פיצויים" המתגבשים למשקיעי הנדל"ן

פיקדון בנקאי, אג"ח מדינה או קופת גמל - אלה שלוש ההצעות המרכזיות לפיצוי משקיעי נדל"ן, המונחות על שולחנו של הצוות בראשות סגן שר האוצר הרב יצחק כהן (ש"ס) למציאת השקעה חלופית לדירות. הצוות שמינה שר האוצר משה כחלון בשבוע שעבר אמור להכריע בין ההצעות השונות בתוך שבועיים.

כוונת האוצר להציע "גזר" לבעלי דירות שימכרו את דירותיהם בעקבות הטלת המס על דירה שלישית שבו יוכלו להשקיע את כספם - נחשפה לראשונה ב"גלובס".

ההצעות שונות מאד זו מזו לא רק במהותן אלא גם במידת העבודה שהושקעה בהן. ההצעה המנומקת ביותר, הנחשבת גם למובילה בעיני שר האוצר, היא פיקדון בנקאי לשלוש שנים שיציע למפקידים בו תשואה הצמודה למחירי הדירות. בפיקדון ניתן יהיה לסגור סכום של עד 700 אלף שקל, סכום שרלבנטי במיוחד למוכרי דירות בטווח מחירים של מיליון עד 2 מיליון שקל.

מדובר בהצעה שמקדם מטה הדיור ושהוכנה במשך חודשים אחדים על ידי הכלכלן ניר מסיקה ממטה הדיור. מסיקה מאמין שההצעה תביא להגדלת ההיצע של דירות להשקעה בשוק.

הרעיון הוא לערוך מכרז בין הבנקים, שבו יזכה הבנק שיציע את התשואה גבוהה ביותר למפקידים - והמדינה תתחייב להשלים את הפער שבין התשואה שיציע הבנק לגובה עליית מחירי הדירות על פני התקופה (כאמור שלוש שנים). אם מחירי הדירות ירדו - המדינה לא תידרש להשלים והמפקידים יקבלו רק את התשואה הבנקאית. הריבית אינה אמורה לכסות גם את ההכנסות הצפויות לבעל הדירה מדמי שכירות.

הסיבה לכך, מסבירים באוצר היא שהמשקיע הממוצע, שמממן כיום כמחצית מסכום הדירה באמצעות משכנתא מקזז למעשה את הכנסותיו מהשכרת הדירה מול הוצאות המימון של המשכנתא.

על פי ההצעה, הבנק או הבנקים הזוכים במכרז יציעו 12 אלף פיקדונות - כמות כפולה ממספר הדירות להשקעה שנמכרות בכל רבעון. הזכאות לפיקדון תינתן לכל מי שיציג קבלה על תשלום מס שבח לרשות המסים בגין מכירת דירה החל ממועד השקת התוכנית (מי שימכור דירה לפני המועד לא יהיה זכאי להפקיד את הכסף בפיקדון). ניהול המכרז והתוכנית כולה יהיה באחריות אגף החשב הכללי באוצר, בדומה לתוכנית "חיסכון לכל ילד" שהושקה לאחרונה.

להצעה של מסיקה קיימת גרסה נוספת, רחבה יותר, של מנהל האגף הפיננסי בחטיבת המחקר מיכאל קהן. בנק ישראל מציע להרחיב את מכשיר הפיקדונות גם לזוגות צעירים (כ-60 אלף איש בשנה). על פי ההצעה הזוגות הצעירים יוכלו להפקיד בין 100 ל-300 אלף שקלים בפיקדון הבנקאי - בדרך זו מאמינים בבנק ישראל שיוכלו לצמצם את הביקוש לדירות מצד זוגות צעירים שחוששים שאם לא ימהרו לרכוש דירה מחירה יתייקר והיא תהיה מחוץ להישג ידם.

פתרון פשוט שיש לו תקדימים

המתמודדת העיקרי מול הפיקדון הבנקאי היא ההצעה להנפקת אג"ח ממשלתי לעשר שנים שמחירו יהיה צמוד למדד מחירי הדירות של הלמ"ס. בפתרון הזה מצדדים יו"ר הצוות כהן ואיתו כלכלנים בכירים מחוץ לממשלה ומהאקדמיה. זהו מכשיר פשוט יחסית ומוכר שאיננו מצריך מעורבות עמוקה של המדינה ויש לו תקדימים.

האג"ח, מעצם היותו מכשיר סחיר (לא מדובר על אג"ח מיועדות, ע"ב), אינו מיועד לקבוצה ספציפית באוכלוסייה כמו זוגות צעירים או אנשים שבבעלותם כמה דירות - אלא לכל מי ששוקל רכישת דירה מול אפיקי השקעה אחרים. מצד אחד מדובר ביתרון משום שאין כאן סבסוד של קבוצה מסוימת, אך מצד שני אפשר לטעון שהמכשיר אינו מתמרץ את מי שיש כבר בבעלותו דירה למכור אותה.

בהקשר זה מסתמכים במטה הדיור על נתוני הכלכלן הראשי לרבעון השלישי של השנה לפיהם מספר המשקיעים שנכנסו לשוק הנדל"ן ירד ל-18% בלבד מסך רוכשי הדירות - שפל של שנים רבות המעיד כי ההשקעה בנדל"ן איננה נחשבת לאפיק אטרקטיבי.

הבעיה העיקרית לפיכך, טוענים במטה הדיור, היא ציבור המשקיעים שכבר רכשו דירות, כלומר בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. ביקורת נוספת מושמעת על פתרון האג"ח מצד החשבת הכללית באוצר שמודאגת מההשלכות שיהיו להגדלת החוב הממשלתי על יחס החוב-תוצר של ישראל - ובעקבותיה על דירוג האשראי של המדינה.

מסלול ההשקעה השלישי שנמצא על השולחן הוא מכשיר השקעה חדש דמוי קופת גמל שיציע חיסכון ארוך טווח. בפתרון הזה תומכים אנשי אגף התקציבים באוצר.

בדיון שנערך בשבוע שעבר דיברו נציגי האגף, הממונה אמיר לוי וסגניתו יעל מבורך, נגד הפיקדון הבנקאי וטענו כי מדובר בסבסוד של משקיעי הדירות. אולם השניים לא הגישו הצעה מגובשת וקיבלו שבועיים כדי להכינה.

 כך מנסים