הקשר בין משכנתא לאגרות חוב

 משכנתא / איור גיל ג'יבלי

אם יש משהו שכלכלנים נוטים לפספס זה הדינמיקה בין הכלכלה הריאלית לשוקי ההון, את ההשפעה המשמעותית שיש להתפתחויות בשוקי המניות, ובמיוחד האג"ח, על הכלכלה הריאלית ועל הנתק המתפתח לעתים בין ביצועים כלכליים פושרים ונתוני צמיחה מתונים לבין גאות חסרת תקדים בשוקי המניות ואיגרות החוב.

נחזור על מה שנכתב פה שוב ושוב: זה לא סוד גדול שאנחנו באחד העידנים הארוכים ביותר של הכסף הזול, שבו תאגידים ואנשים פרטיים משלמים ריביות אפסיות על הלוואות. זה גם לא סוד שהבנקים המרכזיים (במיוחד הפד וה-ECB) מיישמים זה זמן רב מדיניות ממריצה מאוד שמטרתה לדרבן את הכלכלה. הבנק המרכזי האירופי אף הפך את ריבית הפיקדונות שלו לשלילית.

■ 

ועוד סוד גלוי: הבנקים המרכזיים רוצים שהבנקים המסחריים ושוקי האשראי החוץ-הבנקאיים ילוו יותר, שהחברות ייקחו הלוואות זולות, ידחפו את ההשקעות ויצמצמו את האבטלה. זה עובד. חברות רבות מגלות מחדש את הכסף הזול, את המינוף, ומנפיקות איגרות חוב קונצרניות בריביות נמוכות, שלא לומר מגוחכות, שאינן מפצות על הסיכון. בארה"ב ובאירופה הבנקים המרכזיים לא מתכוונים לסגת מהמדיניות הזאת כל כך מהר, ואם לסגת, אז ממש באיטיות, אף שהיא מעוותת את מחירי הנכסים: במניות, באג"ח וכמובן בנדל"ן. עם ריביות כל כך נמוכות, המשקיעים קונים מניות, אג"ח ונדל"ן, והם ימשיכו לעשות זאת "כי אין אלטרנטיבות", גם אם מחירי הנכסים משייטים בשיא וחלקם נראים בועתיים לחלוטין.

הנטייה בתקשורת הכלכלית היא להתעניין במה שקורה בשוקי המניות או להתמקד במניה כזו או אחרת בגלל התפתחות עסקית חיובית או שלילית, אבל הברומטר החשוב יותר להבנת הדינמיקה בין הכלכלה הריאלית לשוקי ההון הוא כמובן שוקי האג"ח ואת זה אפשר היה לראות בהתנהגות של שוקי האג"ח בארה"ב ובתורם גם בישראל, בעקבות בחירת דונלד טראמפ לנשיא. תשואות אג"ח האוצר האמריקאיות זינקו ומי שהחזיק אותם ספג ירידה של כ-7% בתוך שלושה ימים, הביצוע הגרוע ביותר משנת 1989, כך על פי "וול סטריט ג'ורנל". הסיבה: ההתחייבות של טראמפ להוצאה אדירה בתשתיות שעשויה-עלולה לדחוף את האינפלציה.

2.

כל זה גולש, במידה כזו או אחרת, גם לשוק האג"ח הישראלי, כי אנחנו הרי בכפר גלובלי ומתחבר לנו היישר לשוק המשכנתאות ולשוק הדיור, שבו יש לשוק האג"ח תפקיד מרכזי. כזכור, הזינוק בריבית המשכנתאות בשוק הישראלי עלה השבוע שוב לכותרות, בעקבות הישיבה הסוערת שנערכה בנושא בוועדת הכספים. בישיבה הודיעה הממונה על ההגבלים מיכל הלפרין כי היא עורכת בדיקה בסוגיית תיאום העלאות הריבית לכאורה על ידי הבנקים.

נושא הריביות הוא נושא אקוטי, לטוב ולרע, עבור מי שנוטל הלוואות לרכישת דיור, במיוחד הזוגות הצעירים וגם כמובן המשקיעים. לא די בכך שהזוגות הצעירים נאלצים להתמודד עם עליות המחירים החדות בשוק הדיור, כעת הם נאלצים להתמודד עם מכה נוספת - עלייה בעלויות המימון של המשכנתאות.

והנה השורה התחתונה: ריבית המשכנתאות זינקה בעשרות אחוזים בשנה האחרונה. ובפירוט: הריבית במסלול הלא-צמוד עמדה בממוצע בספטמבר על 3.07%, וחצתה בראשונה זה יותר משנה את רף ה-3%. בתוך שנה עלתה הריבית במסלול זה בכ-25%, כאשר בספטמבר אשתקד היא עמדה על 2.44%. במסלול צמוד המדד, העלייה הייתה אף חדה יותר. הריבית במסלול זה עמדה בממוצע על 3.45% לעומת 2.39% בספטמבר אשתקד, כלומר מדובר בזינוק של יותר מ-40% בשיעור הריבית.

הסיבות לעליית הריבית מתחילות במגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים במטרה לצנן את שוק המשכנתאות, אשר ייקרו לבנקים את ההון מולו מעמיד הבנק את המשכנתא. הבנקים גלגלו באופן לא מפתיע את ההתייקרות הזאת אל הלקוחות. יתרה מכך, חלק מהבנקים החליטו בעקבות מצוקת הון להוריד פעילות בתחום המשכנתאות, מה שצמצם את התחרות והביא באופן טבעי לעליית מחירים.

והנה אנו מגיעים עד הלום, מצב שבו עלולים הלווים להתמודד עם גל נוסף של התייקרות במשכנתא, שעשוייה להתרחש בעקבות עליית תשואות פרמננטית בשוק האג"ח.

3.

מה בכלל הקשר בין אג"ח למשכנתאות, אתם ודאי שואלים את עצמכם. ובכן, הקשר הרבה יותר הדוק ממה שנראה לעין. כאשר אתם נוטלים משכנתא, אתם עושים זאת באמצעות תמהיל של כמה רכיבים, כאשר לכל רכיב נקבעת ריבית בהתאם לרמת הסיכון ולמאפיינים נוספים. הירידות-נפילות בשוק האג"ח משפיעות על שני רכיבים במשכנתא: משכנתאות הנלקחות בריבית קבועה, כמו גם משכנתאות בריבית משתנה שבהן ריבית העוגן היא תשואת האג"ח הממשלתיות.

נתחיל מהרכיב הפשוט יותר - הריבית הקבועה: כידוע, הבנק הוא מעין מתווך. הוא מגייס כספים בעיקר באמצעות פיקדונות ואג"ח (צד המקורות של הבנק), ומנגד מלווה כספים ללקוחותיו, בין היתר באמצעות משכנתאות (צד השימושים של הבנק). באמצע הוא כמובן גוזר קופון - וזהו מקור ההכנסות המרכזי שלו. כאשר שוק האג"ח יורד, המשמעות היא שתשואות האג"ח עולות, ולכן צד המקורות בבנק מתייקר. כתוצאה מכך מייקר הבנק גם את צד השימושים, כלומר מעלה את הריבית על המשכנתא.

בעוד מנגנון הריבית הקבועה פשוט למדי, בריבית המשתנה הוא מורכב יותר, ובנוי על ריבית עוגן פלוס מרווח מסוים שקובע הבנק מול הלקוח ביום שבו נלקחת ההלוואה. יש כמה סוגי עוגנים. ריבית הפריים (המתבססת על בנק ישראל) היא המוכרת ביותר; דא עקא, במקרים רבים גם תשואת האג"ח מהווה ריבית עוגן, כאשר ישנן כמה ריביות עוגן המתבססות על סוגי אג"ח שונים.

לרוב, ריביות העוגן מבוססות האג"ח מתעדכנות פעמיים בחודש, בהתאם לתשואת האג"ח ביום העדכון. הנפילות בשוקי האג"ח מעלות את תשואותיהן וגורמות באופן אוטומטי לעלייה בריבית העוגן במשכנתאות. העלייה הזאת מתבטאת גם בהצעות שיקבלו רוכשי דירות חדשים וגם בהלוואות קיימות. בהלוואות הקיימות יש מדי פעם תחנת עדכון (תלוי בתנאי ההלוואה) שבה הריבית מתעדכנת בהתאם לשינוי בשוק האג"ח.

בעוד שינוי בתשואות האג"ח מביא אוטומטית לשינוי ברכיב הריבית המשתנה הצמוד אליהן, הרי שברכיב הריבית הקבועה, הבנק לא חייב לגלגל את מלוא ההתייקרות ללקוח. לבנק יש יותר גמישות ברכיב זה, והוא מחליט כמה ממנה לגלגל אל הלקוחות וכמה ממנה לספוג בעצמו - בהתאם לרמת התחרות בשוק - אך זו כידוע נמצאת במגמת ירידה בשנה האחרונה ופועלת לרעת הזוגות הצעירים ושאר נוטלי המשכנתאות.

בכמה עלולה עליית תשואות האג"ח לייקר את המשכנתאות? הדבר תלוי בתמהיל המשכנתא שניקח. לפי הערכות בשוק המשכנתאות, משכנתא ממוצעת נחלקת בדרך הבאה: כ-50% ברכיב קבוע, שהוא כאמור תלוי באופן עקיף במצב שוק האג"ח, וההתייקרות שלו נתונה לשיקול הדעת של הבנק; 28% בריבית משתנה, שבה העוגן הוא ריבית הפריים או רכיב אחר, והיא אינה מושפעת מתזוזות בשוק האג"ח; ועוד כ-22% בריבית משתנה, שבה העוגן הוא תשואות האג"ח, המושפע באופן ישיר ומלא מהשינויים בשוק זה.

לכן, אף שזה נראה מורכב, ואף שהשינויים נראים לכאורה מינוריים ויש נטייה להתעלם מהסיכונים (כי הרי לוקחים משכנתא בכל מקרה ובכל ריבית ברגע שמחליטים לרכוש דירה), ראוי לפחות לרוכשי הדירות ולנוטלי המשכנתאות להיות ערים להתפתחויות בשוק האג"ח. הן משפיעות בהחלט על הכסף שיוצא מדי חודש על תשלומי משכנתא.

 חלוקה ממוצעת של משכנתה

eli@globes.co.il