הגידול בהיצע פסח על מרכז הארץ

משרד האוצר וקבינט הדיור חגגו בשבוע שעבר שיא חדש בכמות הדירות החדשות שעומדות למכירה בישראל. לפי הודעה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף ספטמבר היו בישראל 29,836 דירות למכירה - הכמות הגבוהה ביותר אי פעם. לשם המחשה: בעשור הקודם היו "על המדף" בסוף כל חודש כ-15 אלף דירות בממוצע. בסוף 2015 הנתון עמד על 26,645 דירות למכירה, ומאז הוא ממשיך לטפס.

אבל מה שכמובן לא אמרו באוצר, הוא שהגידול הדרמטי בכמות הדירות הלא מכורות נמצא הרחק מאזורי הביקוש. לפי נתוני הלמ"ס, במחוזות תל אביב והמרכז היו בסוף ספטמבר 12 אלף דירות למכירה, בדיוק כמו בחודש ספטמבר אשתקד וכמעט 2,000 דירות פחות מכמות הדירות למכירה שהיתה בשוק בחודש ספטמבר 2014.

במקביל, במחוזות צפון, דרום וחיפה היו בספטמבר מעט יותר מ-13 אלף דירות לא מכורות, לעומת 9,400 דירות בספטמבר 2015 ורק 8,000 דירות חדשות למכירה בספטמבר 2014. שלושת המחוזות הללו תפסו נתח של 44% בעוגת הדירות למכירה בספטמבר האחרון, לעומת 37% אשתקד ו-30% בלבד לפני שנתיים.

ולכן, השאלה הכי הדרמטית כעת בשוק הדיור הישראלי היא לא אם אפשר לבנות פה מספיק דירות, אלא האם לעודף היצע הדירות בצפון ובדרום יש משמעות עבור רוב הישראלים שחיים כאן. רק אם אותן דירות אכן מהוות מוצר תחליפי אמיתי, אלטרנטיבה שנשקלת בכובד ראש בבתים של ישראלים ששוכרים כרגע דירה בגבעתיים, בנתניה או בראש העין, אזי למספר הכולל של דירות על המדף בצפון הארץ ובדרומה תהיה השפעה רוחבית על שוק הדיור בישראל ועל מצוקת הדיור של אזרחי המדינה (זאת מעבר לעובדה הפשוטה שיותר דירות זולות בפריפריה מורידות את הממוצע "הטיפש" המודד את מחירה של דירה הנמכרת בארץ).

זהו כרגע המבחן האמיתי של השוק: האם 3,700 דירות למכירה בצפון (לעומת 2,800 דירות לא מכורות שנה קודם לכן) יכולות ללחוץ מטה את המחירים לא רק בעפולה או בנהריה, אלא גם בחדרה ובנתניה. והאם 4,700 דירות למכירה במחוז דרום (לעומת 3,100 בלבד בשנה שעברה) יכולות ללחץ את המחירים לא רק בבאר שבע ובאשקלון, אלא גם ביבנה ובראשל"צ.

לא פשוט לענות על כך. לפחות כרגע, אין לפנינו שום הוכחה שעודף ההיצע על הביקוש בקצה המדינה מזיז משהו למשוואה ההפוכה לגמרי באזור המרכז.