שנה להגרלות מחיר למשתכן: משנים כיוון תוך כדי תנועה

תוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך במאי 2015. שר האוצר הטרי משה כחלון היה נחוש להוכיח שהוא לא מהפוליטיקאים שרק מפזרים הבטחות בחירות, והודיע שכל מכרזי הקרקע בישראל יהיו עד הודעה חדשה מכרזי מחיר למשתכן, שבהם הקבלנים מתחרים על המחיר למ"ר הנמוך ביותר והמדינה מסבסדת כל דירה בכ-200 אלף שקל, והשליך עליה את כל כובד משקלו הפוליטי.

אלא שמראש היה ברור שהמבחן הגדול הוא כמובן בכמויות, ושם אנחנו רחוקים מאוד מההבטחות הגדולות (70 אלף דירות עד סוף 2016). נכון לשבוע שעבר, שווקו בהצלחה 19,409 דירות מוזלות לקבלנים וליזמים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ונערכו הגרלות לכמה אלפי דירות בודדות.

הסיבה לחריקות ולקצב האיטי קשור בין השאר למודל החדש של מכרזי הקרקע, שלא תמיד עמד מול מבחן המציאות. במהלך השנה הכניסה המדינה עוד ועוד תיקונים למכרזים - כדי להכניס אותם למסלול המהיר.

גיבוי לבנקים: משכנתא לדיירים, ערבות מדינה ובנק מלווה

הבנקים, בתור הגורם המממן את הקבלנים ואת הקונים, הם צד חזק מאוד בסיפור של מחיר למשתכן. כשהגיעו הזוכים במכרזים הראשונים בעפולה ובשכונת אחיסמך בלוד לבנק על מנת לקבל, כמו כל רוכש דירה ראשונה, משכנתא בגובה 75% - הם נתקלו בסירוב.

לפרויקטים לא היה בנק מלווה, והגנת הרוכשים היתה באמצעות רישום הערות אזהרה ותשלום לפי קצב התקדמות. הבנקים סירבו להעניק משכנתא מכמה נימוקים: האחד, הסיכון בביצוע הפרויקט. השני, העובדה שהתוכנית עדיין בתחילת דרכה. והשלישי, שהקבלנים הזוכים אינם מוכרים מספיק, ולפיכך הבנק רואה בהענקת משכנתא לדיירים בפרויקטים הללו סיכון כלכלי.

המדינה מצדה רצתה להזיז את התוכנית כמה שיותר מהר, ותיקנה את המכרזים העתידיים כך שבכל פרויקט תהיה חובת ליווי בנקאי באמצעות בנק מלווה. הסעיף התמים מוסיף לעלות הייצור של כל יחידת דיור כ-25 אלף שקל, והדבר כעת משוקלל במחיר שמציעים הקבלנים. עם זאת, בפרויקטים של מחיר למשתכן דורש הבנק מהיזם צפי לרווח של כ-10% (פחות מהצפי בשוק החופשי) וזאת בשל התייתרות הצורך בשיווק לפרויקט. "נכון שיש לזה עלות, אך גם הצרכנים הבינו שזה לטובתם", אומר בני דרייפוס, ראש אגף בכיר לשיווק במשרד השיכון.

באשר ל-3,000 הדירות ששווקו טרם השינוי, הוחלט כי המדינה עצמה תעניק ערבות לביצוע הפרויקט, וכך יכלו הרוכשים לקבל משכנתא.

לדברי דרייפוס, "המהלך הזה הביא את הדבר החשוב ביותר, והוא העברת מסר שהמדינה יודעת לפתור בעיות בדרך. נתנו גב לתוכנית, שכן מדובר בפרויקט לאומי והמדינה לא תיתן לו להתמוטט". אגב, אחרי כמה שנים שבהן המשכנתא שמעניק משרד השיכון לזכאים לא היתה אטרקטיבית, השתנו התנאים לפני כשנה, וכיום גם המימון שנותנת המדינה (100-200 אלף שקל מתוך המשכנתא) מציעה ריבית הנמוכה בחצי אחוז מממוצע הריביות של המשכנתא בשוק.

סופרים חדרים: לא עוד דירות 100 מ"ר, אלא דירות 4 חדרים

במפרטי הדירות במכרזי מחיר למשתכן נקבע גודל הדירות במ"ר, אך לא נקבע מספר החדרים בכל דירה. בפועל, נוצר מצב שדירת 100 מ"ר יכולה להיות בת 2 חדרים או 3 חדרים.

כך קרה למשל בפרויקט מחיר למשתכן שבונה חברת רמי שבירו בנווה זמר ברעננה, שם התברר שדירת 3 חדרים בשטח 90 מ"ר תעלה 1.6 מיליון שקל - לאחר שהחברה הפחיתה בדיעבד חדר מכל דירה (בלי להוריד מהשטח הכולל).

"אני יודע שעדיין שווה לנו לרכוש דירה בפרויקט, אבל התחושה היא שדבר כזה לא היה קורה אילו לא היה מדובר בתוכנית מחיר למשתכן, וכמובן שיש לזה משמעויות כלכליות", טוען נתנאל, שרכש דירה בפרויקט ברעננה.

בערב מכירות שארגן משרד השיכון זכו נציגי המשרד לשצף תלונות. "אני המום מכך שאנשים שרכשו דירה במחיר למשתכן כלל לא התייעצו עם עורך דין", אומר גורם במשרד השיכון, "למשרד אין הרבה גמישות להשפיע על התנאים שנקבעו במכרזים. הקבלן הופך להיות הצד החזק מהיום שבו הוא זכה, מכיוון שאם אותו רוכש יוותר על הדירה תהיה רשימה ארוכה של רוכשים שישמחו להחליפו. ראוי שרוכשים יבררו ויקבלו סיוע משפטי בטרם חתימת החוזה מול הקבלן, משום שבסופו של דבר המשרד הוא לא צד לחוזה". בכל מקרה, בעקבות התלונות, בוחנים במשרד משפטית הכנסת שינויים במכרזים הבאים, כך שהמדידה לא תהיה רק לפי מ"ר.

העדפת בני המקום: לרתום את ראשי הרשויות

מתחילת הדרך היתה אחת המטרות של תוכנית מחיר למשתכן לאפשר לבני מקום להישאר לגור בעירם. התוכנית קבעה כי 20% מהפרויקט ייועד לבני היישוב בהגרלה.

כיום, הנתון עומד על כ-25% (בשקלול היחידות הניתנות במסגרת הקלות שבס) הקצאה לבני מקום במרכז הארץ, וכ-55% כאשר מדובר על בנייה בפריפריה.

הגדלת העדפה לבני המקום נבעה בעיקר מהצורך לגייס את ראשי הרשויות, שחלקם עדיין מתנגדים לתוכנית, דוגמת ראש עיריית נתיבות. "רצינו לרתום את ראשי הרשויות לתוכנית", מודה דרייפוס. "הם בסופו של דבר אלו שנותנים את ההיתרים לתוכנית ואף מבצעים את הפיתוח בשכונות. אין ספק שאנו תלויים בהם. החיבור של ראש העיר לאירוע הוא קריטי. אנו רואים שרשויות שכבר שיתפו פעולה מתנהלים שונה מאוד מרשויות שהתוכנית זרה להם. מי שניסה, רוצה להמשיך עם התוכנית".

סדרות ואותיות: מי שמקדים לוקח

הנפקת תעודת זכאות עולה 240 שקל בלבד, השקעה זניחה ביחס להנחה על דירת מחיר למשתכן וביחס להוצאות על רכישת דירה בכלל. שנה לאחר שיצאה התוכנית לדרך, הגיע מספר התעודות ל-50 אלף, והאוצר והשיכון - שגם רצו לאמוד את הביקושים האמיתיים - הודיעו כי כשיגיע המספר ל-60 אלף (מה שאירע בספטמבר האחרון), תיסגר סדרה ראשונה של זכאים, ואלו יקבלו קדימות בהגרלה.

"זיהינו שלמעלה מ-80% מהזכאים מאמינים בתוכנית, אך כשהם מתחילים לקבל הודעות על אי זכייה בהגרלה יש להם חשש אמיתי שכבר לא יזכו גם בעתיד - דבר שעלול להביא אותם לחפש דירת יד שנייה או דירה מקבלן שלא במסגרת התוכנית. המסר בסדרות הוא שכוונתנו היא להוריד ביקושים, ועם קצת סבלנות הם יזכו בדירה. נוסף לכך חששנו כי אם ילכו לשוק היד השנייה הדבר יביא להעצמת ביקושים ולא יביא לירידות", מסביר דרייפוס.

הרישום של הזכאים בסדרה הראשונה אינו מובטח: מי שרשום בסדרה המועדפת חייב להירשם להגרלה אחת לפחות עד סוף השנה. אם יזכה פעמיים ויוותר על זכייתו (בעיית מיקום, בעיית מימון וכו'), הוא ייפלט מהסדרה.

דירות שלא נמכרות: דירות לא אטרקטיביות עוברות מהר לשוק החופשי

למרות הנחה של מאות אלפי שקלים לדירה, לא תמיד הרוכשים מעוניינים בכל הדירות: דירות מעל חדר אשפה, דירות שצמודות לחניה ועוד. בתחילת הדרך הקבלן היה מחויב לפנות לכל המציעים שנרשמו ולתת להם קדימות לרכישת אותה הדירה.

בדיעבד, לאחר שהתברר שמדובר לעתים בדרישה לפנות לעשרות אלפי הנרשמים להגרלה (לפני שניתן יהיה לעבור לשוק החופשי), הוחלט לאפשר לקבלן להציע את אותן דירות באותו מחיר לכלל הציבור - לאחר שהקבלן הציע את הדירה לכמות מציעים השווה ל-100%-200% מהיחידות בפרויקט, תלוי בגודלו.

כלומר, אם בלוד נותרו שבע דירות שלא נמכרו מתוך 376 הדירות הנבנות, הקבלן יציע אותן ל-376 הנרשמים הבאים בתור, ולאחר מכן יוכל למוכרן בשוק החופשי. שינוי זה מביא להוצאה מהירה יחסית של דירות לשוק החופשי במקרה שאין די התעניינות בדירות.

בקשות מקוונות: עד להגרלה עצמה לא צריך לעמוד בתור

בתחילה נדרשו מחוסרי הדירה להוציא תעודת זכאות בסניפים של החברות המשכנות, עמידר, מ.ג.ע.ר ומילגם. כיום, כ-90% מהתעודות מונפקות באינטרנט, ורק אלו הצריכים להביא אישורים מיוחדים, דוגמת אישור להיותו של זוג ידוע בציבור, או אישור על בעלות מצומצמת בנכס, מגיעים לסניף באופן פיזי. למעשה, מרבית הזכאים צריכים היום לצאת לראשונה מהבית רק להגרלה (כדאי שיצאו פעם נוספת כדי לבדוק היכן מתוכנן הפרויקט אליו הם נרשמים).

כספי האגרה של תעודות הזכאות מגיעים לחברות שמפעילות את השירות, אך במשרד טוענים כי יש תמורה לכך, והיא מתבטאת בהפעלת מוקד פניות וכן בהפעלת אתר אינטרנט בנושא. עוד מספרים במשרד כי כשמספר הנרשמים יגיע ל-90 אלף, יפקע חוזה ההתקשרות עם החברות וככל הנראה העמלות שלהן יופחתו.

שינויים במפרט: מעלית גם בפריפריה, כיור כפול בשכונות חרדיות

בניגוד לטענות בשוק על כך שהמפרט של הדירות בפרויקטי מחיר למשתכן יהיה פשוט ומוגבל ("כדי להשיג מחיר נמוך, התוכנית תכלול מפרט זול שלא מתקרב לרמה של השוק החופשי, דבר שמייתר את ההנחה שמעניקה התוכנית", אמרו הקבלנים) המפרט גבוה יחסית.

למרות זאת, התוכנית לא ענתה לדרישות של קהלים ספציפיים. כך לדוגמא, בבנייה בשכונת רמת שלמה בירושלים המיועדת לחרדים, המפרט היה חילוני לגמרי ו-200 זוכי דירות לא זכו למה שנחשב בקהילה לסטנדרט: כיור כפול, כיור נטילת ידיים, מעלית שבת, מרפסת סוכה ועוד. המכרזים הבאים באותה השכונה ובבית שמש תוקנו.

עניין עתידי נוסף שזוכה לשינוי במפרט הוא חובה למעלית בבניינים שבתוכנית, וזאת לאחר שבירוחם הקבלן לא תכנן מעלית והוסיף אותה רק בדיעבד.

דירות ללא זכאים: הפרויקטים כוללים יותר ויותר דירות "רגילות"

בתחילה דחף כחלון לפרויקטים שבהם כל הדירות בבניין יימכרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן (להבדיל מפרויקטים שיצאו בעבר במסגרת מחיר למשתכן). בשל הרצון להביא להורדת מחירים, הנחת העבודה היתה כי כל דירה שיוצאת לשוק שלא במסגרת תוכנית מחיר למשתכן מעכבת את הורדת המחירים בשוק, ואף יכולה להעלות מחירים.

הרעיון נשחק עם הזמן ואיתו הגיע שינוי במכרזים בראשל"צ, באר שבע, מודיעין וראש העין. ראשי ערים דוגמת דב צור וחיים ביבס לחצו לכיוון הטרוגניות בשכונות, וזאת מהחשש מפני שיכונים חלשים בעתיד.

כעת מדברים במפורש במשרד השיכון על יצירת כדאיות כלכלית למכרזים על ידי הכנסת כ-20% מהדירות שימכרו במסגרת השוק החופשי לכלל הציבור.

זיכויים על שינויים: אפשר לשדרג או לשנמך את מפרט הדירה

ברכישת דירה רגילה בשוק, אם הרוכש רוצה להכניס שינוי בדירה, הוא מקבל זיכוי, שאמנם נמוך במרבית המקרים מהשווי האמיתי שלו, אבל מאפשר לו להוסיף נקודות חשמל, תקשורת ומים כרצונו. אבל בתוכנית מחיר למשתכן, כדי לייעל ולהוזיל את הדירות, הוחלט תחילה שלא יינתנו זיכויים ולא יתאפשר להכניס שינויים עד קבלת המפתח.

לאחרונה עודכנו המכרזים, והזוכים יוכלו לקבל זיכוי במחיר שוק סביר לוויתורים שלהם. כך יוכלו הרוכשים גם "לשנמך" את המפרט ולהוזיל את מחיר הדירה באלפי שקלים.

"עד הרגע שבו הזכאים רוצים לזכות בהגרלה הם רק מנסים להיכנס בדלת בתוכנית ולהיות חלק ממנה. אבל מאותו רגע שהם זכו בהגרלה - הזוכים מתחילים להיות לפעמים מעצבנים", אומרים במשרד השיכון, "הם רוצים לקבל כמה שיותר תמורת כספם, שזה מוצדק כמובן, ושמים את המשרד במוקד הטענות. למה יש ריצוף מבריק ולא מט? התחושה של הזוכים היא שלמרות הכל המדינה באה לדפוק אותם, ויש חשדנות שלא ברורה לנו. יש מתח עד לאיזה רזולוציה המדינה צריכה להיכנס. למרות ההנחה, זאת העסקה המשמעותית ביותר שאנשים כנראה יעשו בחיים שלהם".