"אני לא חושב שבנק ישראל הוא שגרם למחירי הדירות לעלות"

בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל נתונים לפיהם שיעור הריבית על המשכנתאות ממשיך לעלות ובשנה האחרונה הוא עלה ב-1.1% בממוצע, וכל זה בזמן שריבית בנק ישראל לא זזה (0.1%).

רו"ח חיים פרייליכמן, לשעבר מנכ"ל בנק אגוד ובנק טפחות, משקיף היום על המערכת מבחוץ ומכהן כיו"ר (בהתנדבות) של פרויקט התלמוד הישראלי.

- איך אתה מסביר את העובדה שריבית המשכנתאות לא מפסיקה לעלות, בזמן ששיעור הריבית הכללית של בנק ישראל לא משתנה?

"כל נושא המשכנתאות עבר בשנים האחרונות החמרה רגולטורית, בין היתר כתוצאה מהרצון של בנק ישראל לעזור בכל מה שקשור לטיפול במחירי הדיור. כך לדוגמא, רק שליש מההלוואה היא במסלול הפריים, הצמוד לריבית בנק ישראל, על מנת שלא להכניס אנשים לסיכון. בנוסף, בנק ישראל חייב את הבנקים להחזיק יותר הון בעבור משכנתאות מעל שיעור של 45% מהדירה.

"הצעדים הללו הביאו להעלאת הריבית מכמה סיבות. הראשונה היא שהרווח של הבנק על ההלוואה יורד, וגם היכולת כעת היא להעניק פחות הלוואות. לכן אוטומטית הריבית עלתה, אחרת הבנק היה מסבסד את ההפסדים".

- הממונה על ההגבלים העסקיים מיכל הלפרין רמזה כי ישנו חשש לתיאום שיעורי ריבית למשכנתאות בין הבנקים.

"זה דבר לא הגיוני ולא סביר שיקרה. יש סיבה אחרת לכך שהעלאה מתרחשת: היום ניתן להיכנס לאינטרנט ולדעת את העמלות של הבנקים. מה שקרה הוא שהחמרת הרגולציה מכיוון בנק ישראל הביאה מספר בנקים לצמצם פעילות, כלומר העמדת פחות הון לצורך משכנתאות. הוצאת כמה שחקנים מהשוק הביאה לשוק עם הרבה פחות תחרות, ובאופן טבעי לשוק יותר יקר עבור הצרכן. הדברים של הממונה על ההגבלים העסקיים הם לא יותר ממילים לצורך כותרת".

- מה לגבי גובה הריבית העתידית במשק?

"אני לא רואה צפי קרוב לעלייה בריבית בשוקי העולם, אך אם הריבית תעלה זה כמובן ישפיע על שיעור הריבית למשכנתאות רק למי שלקח משכנתא בריבית משתנה, או על הרכיב הזה. כלומר, חשוב מאד לפזר סיכונים כשלוקחים משכנתא".

- מה לדעתך צריכה הנגידה לעשות כדי לסייע לפתרון משבר הדיור?

"ודאי שהשפעה על הנדל"ן בחלק של המימון והריביות הוא באחריות הנגידה. מבחינת שיעור הריבית, הנגידה לא יכולה להשפיע מכיוון שמדובר ביישור קו עם ריבית גלובלית. לגבי ההוראות הרגולטוריות, אין ספק שפה היתה כוונה טובה בבסיס שלה, והיא לשמור שצרכנים לא יכנסו להרפתקאות ובנוסף להגן על הבנקים שלא יגררו למתן אשראי. כך, אם מחר יהיו צרות, לא יבואו אל הנגידה בטענות. אבל ברור שבמקרה הזה התוצאה היתה לא טובה. עובדה שהטלת ההחמרות הביאו לייקור הריבית. זאת המציאות".

"שינוי לא משמעותי"

- במילים אחרות, בנק ישראל, במקום לצנן את השוק, היה גורם מרכזי בהעלאת המחירים.

"אני לא מדבר במונחים של אשמים. אני לא חושב שבנק ישראל הוא זה שגרם למחירי הדיור לעלות. מחירי ההלוואות עלו באחוז, ולמעשה זה לא שינה את השוק בכלום.

"נכון, לצרכן זה עולה יותר כל חודש, אבל מה שמביא לעליית המחיר זה המחסור בהיצע הדיור. כרגע ההיצע הוא בכמות לא מספקת וברגע שיפתרו בעיות עם קבלני ביצוע זה ייפתר. ההוראות הרגולטוריות רק השפיעו על זה שהתשלום החודשי מתייקר. הרציונל שעומד בהנחה של ההוראות הרגולטוריות היה שכך ירכשו פחות דירות, וזה יביא לירידת מחירים - אבל מסתבר שזה לא קרה. מדובר בשינוי לא משמעותי".