מציפים את השוק: קבוצות הרכישה השתלטו על שוק המשרדים

לנוכח מחירי השיא בענף המגורים, גזירות הממשלה על משקיעי הדירות והתשואה הנמוכה מהשכרת דירת מגורים (2.6% בממוצע, ברוטו כמובן, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), נדמה שכמעט מתבקש שמשקיעי הנדל"ן הלהוטים יקנו משרדים במקום דירות.

המחיר למ"ר משרד במגדל יוקרה באזורי הביקוש הגבוהים ביותר עומד על סביב 10,000 שקל למ"ר במטרופולין ת"א (מחצית ופחות מכך מהמחיר של מ"ר דירה), והתשואה גבוהה משמעותית מהשכרה למגורים, פי 2 ויותר. נוסף לכך, בתחום המשרדים אין צפי להחמרות מס דוגמת מיסוי בעלי שלוש דירות, המנסים להדיר משקיעי נדל"ן משוק המגורים.

אלא ששוק המשרדים שונה לגמרי משוק הנדל"ן למגורים. השכרת משרד דורשת ניהול ספרים ודיווח שוטף לרשויות המס - בדיוק כמו כל הכנסה, ולהבדיל מהשכרת דירת מגורים הנהנית מפטור מלא ממס עד לתקרה של 5,000 שקלים וממסלול מוזל ופשוט בשיעור של 10% מדמי השכירות מעל אותו רף. נוסף לכך, שוק המשרדים מאופיין באופנות חולפות ומהירות בהרבה. ענף המשרדים פועל במרחב המשתנה לבלי היכר, הן ברמת סגנון החיים הטכנולוגי ובכלל (דרישה לציוד תקשורת מתקדם בתוך המשרד, יותר עבודה מהבית שמחייבת גמישות בשטח ועוד) והן ברמה התחבורתית (זמינות תחבורה ציבורית, עבודות תשתית שמקשות על הנגישות ועוד).

בנוסף, בעוד שהאוכלוסיה בישראל צומחת בכ-2% מדי שנה ומייצרת ללא הרף ביקושים נוספים לדירות (כ-50 אלף זוגות נישאים בישראל כל שנה), שוק המשרדים מתואם עם הכלכלה המקומית, המתקשה לשמור על קצב צמיחה שמבטיח שיקומו עוד ועוד עסקים חדשים מדי שנה וימלאו את המשרדים החדשים.

ובצל כל אלו, נבנים היום כמיליון מ"ר משרדים במטרופולין תל אביב, שבנייתם צפויה להסתיים תוך כשנתיים ומעמידים בסימן שאלה גדול את כדאיות רכישתם.

היזמים מקטינים סיכון

אז מי בכל זאת בונה פה כל כך הרבה משרדים, מעבר לקבוצות הנדל"ן הגדולות? מסתבר שקבוצות הרכישה, שקיבלו רגליים קרות בשוק המגורים בעיקר אחרי התפוצצות פרשת ענבל אור, הפכו בענף המשרדים להיות דומיננטיות יותר מהיזמים. מחקר שוק שערך מתן זוהרי מחברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, מגלה כי נתח קבוצות הרכישה בשוק המשרדים קפץ בשנתיים האחרונות ביותר מפי שניים.

כעת נתח קבוצות הרכישה חולש על 53% מהבנייה, לעומת 23% בלבד רק לפני שנתיים. עיקר הסיבות לקפיצת פעילותן של אלו נגזר מעלויות מימון נמוכות, ורצונות היזמים הקלאסיים המוכרים להקטין סיכון על ידי פריסייל של כל השטחים, מה שמוביל אותם להורדת רגל מהגז.

הבדיקה של צ'מנסקי בן שחר מצביעה על כך ששליש מהמשרדים המוקמים כעת מיועדים לבנייה לצורך השכרה על ידי היזם, מלבד מאות אלפי מ"ר להשכרה על ידי חברי קבוצות הרכישה - מה כמובן שמלמד על הלחץ הכבד על המחירים ביום שכל ההיצע הזה יזרום לשוק.

חרף הדיבורים על כך שפרויקטים רבים לא יצאו לדרך לנוכח הסיכונים ואי הוודאות, עד סוף שנת 2019 יאוכלסו במרכז מטרופולין תל אביב כמיליון מ"ר משרדים - 520 אלף מ"ר ייבנו ב-11 בניינים הנבנים במסגרת קבוצת רכישה. בין המגדלים: מגדל חג'ג' בבני ברק (בר כוכבא, לנוקס) כ-18 אלף מ"ר, מגדלי אלון בתל אביב כ-45 אלף מ"ר, מגדל אקרו נדל"ן בתל אביב כ-40 אלף מ"ר, בית הכשרת הישוב בבני ברק כ-40 אלף מ"ר, מגדלי סוזוקי בתל אביב כ-25 אלף מ"ר, מגדל בסר 4 בבני ברק כ-25 אלף מ"ר, מגדל השחר בגבעתיים כ-40 אלף מ"ר, מגדלי We TLV תל אביב (שיכללו מגורים ומשרדים), כ-35 אלף מ"ר משרדים ועוד.

"המשרדים החדשים יהיו ריקים"

לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר: "ברור כי מרבית השטחים האלו יחזרו לשוק ההשכרה, בזמן שהיקפי הבנייה גבוהים מהביקוש הצפוי. לאור זאת, יהיו שטחים פנויים וריקים בעיקר במגדלים מהדור השני והשלישי או במגדלים המרוחקים מצמתי מערכות הסעת המונים. משרדים הממוקמים על מערכות הסעת המונים ימשיכו לעורר ביקושים גבוהים".

לפי ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, שוק המשרדים עומד לקראת התפוצצות לא פרופורציונלית של היצע, מול ביקוש שיורד.

"לפי בדיקה שערכנו, בכל המגדלים הנבנים היום, כולל אלו שבהם האיכלוס יהיה ממש תוך חודשים ספורים, ממוצע ההשכרה עומד על כ-25%". לדבריו, במגדלי אלון ברחוב יגאל אלון בתל אביב, שיכללו כ-45 אלף מ"ר, שם בניין אחד נבנה באמצעות קבוצת רכישה והשני בבעלות חברות הביטוח מגדל והראל - רק בבניין של חברות הביטוח הצליחו להשכיר כ-10,000 מ"ר. במגדל של קבוצת הרכישה לא הושכר דבר, והצפי הוא כי רק 20% יעשו במשרדים שימוש עצמי. במגדל השחר בגבעתיים מושכרים רק 20 אלף מ"ר מתוך 40 אלף מ"ר, וגם שם החלק המושכר (שחברת כלל השכירה לחברת IBM) הוא זה שזה שאינו שייך לקבוצת רכישה.

מוקמל: "המגדלים החדשים ריקים פחות או יותר, למרות שהם מוכנים לשיפוץ מיידי והם לקראת איכלוס. אין ספק שכל מי שרכש משרד להשכרה בקבוצת הרכישה ייכנס להוצאות של דמי ניהול וארנונה לפחות לכמה חודשים".

ארנונה למ"ר משרדים בתל אביב תעלה כ-30 שקל למ"ר בכל חודש ודמי הניהול יוסיפו עוד כ-20 שקל למ"ר. כלומר, משרד של 500 מ"ר שעומד ריק לא רק שלא ייתן לבעליו את הפירות מדמי שכירות עליהם חלם (ושעליהם הוא גם משלם קרוב לוודאי הוצאות מימון לא מבוטלות להחזר ההלוואה שנטל), אלא גם יעלה לאותו בעלים מתוסכל כ-25 אלף שקל בכל חודש. במצב כזה, די מהר הוא יתפשר על מחיר השכירות רק כדי להוריד מהגב את אותה משקולת כבדה.

עניין נוסף שממנו מזהיר מוקמל הוא העובדה כי שוק קבוצות הרכישה מורכב מחתיכות קטנות יחסית של משרדים, שטחים שלא מתאימים לחברות ענק. כלומר, חברות היי-טק בנות 200 עובדים ומעלה אינן מהוות בכלל לקוחות פוטנציאליים למשרדים בקבוצות הרכישה. ואלו, לדבריו, הן המנוע האמיתי של המשק.

"גם תקני החניה החדשים מוסיפים לבעיה", מציין מוקמל. לדבריו, "היתר בנייה שניתן בחצי השנה האחרונה לבנייני משרדים באזור גוש דן נקבע לפי התקן החדש. בעבר יחס החניה היה מקום חניה לכל 40 מ"ר משרדים. כיום, תקני החניה תלויים במידת הסמיכות לתוואי הרכבת הקלה, כך שלמשרד שנמצא עד 300 מטר מתחנת רכבת יחס החניה יעמוד על מקום אחד לכל 350 מ"ר משרד. באזורים שמרוחקים יותר מ-300 מטר מתחנת רכבת התקן יעמוד על מקום חניה אחד לכל 258 מ"ר. זה מאותת על עלייה משמעותית במחירי החניה בעתיד, וגם על עלייה במחירי הנכסים הקרובים לתוואי הרכבת".

עליזה כהן, מנכ"לית רשף נכסים, מסתייגת במעט מהתחזית הקודרת של מוקמל. כהן מבחינה בין קבוצות הרכישה למגורים לבין קבוצות הרכישה למשרדים. לדבריה, "אכן מורגשת דרישה מאד גדולה לקנייה של משרדים בקבוצות רכישה, והרבה מאוד אנשים פרטיים שלא כל כך מבינים את התחום ממהרים לרכוש משרדים, מכיוון שהתשואה על הנייר כפולה ממגורים. זאת הסיבה לכך שיש הרבה קבוצת רכישה שנסגרות מהר מאוד, כלומר קבוצה של אנשים שרוכשת ביחד את כל הפרויקט. התהליך הזה ישנה את פני השוק הנוכחי, שבו 80% מהנכסים מוחזקים על ידי 20% מהחברות.

לדברי כהן, "קבוצות רכישה במשרדים לא מוכרות פוטנציאל כפי שעושים במגורים, אלא מדובר באנשים שמתגבשים לאחר תוכניות והיתרים. במגורים יש מעט מאוד קרקעות פרטיות ואז מגבשים קבוצת רכישה עוד לפני שלב ההיתרים על המגרש, דבר שמביא לעתים ללא מעט שינויים לקונים ולהפרת הבטחות. "קבוצות רכישה במשרדים הן הרבה יותר סולידית מאשר קבוצות הרכישה במגורים. מדובר בדרך כלל בשחקנים מקצועיים ויש להם צוות ניהולי קבוע, ולמעשה מי שקונה דרכם חוסך את היזמות בלבד ולא נוגע בסיכון שהפוטנציאל לא ימומש".

הסיכון טמון כאמור ביום שאחרי הבנייה: "כולם מקבלים את הנכס ביום הראשון ורוצים לממש אותו. יש לחץ, מכיוון שעל כל יום שעובר משלמים כספים לא מעטים. דמי הניהול והארנונה גבוהים מאוד. אנשים שקונים משרד להשכרה חייבים להביא בחשבון שיהיו חודשים ריקים. אז לא רק שיש 'אי הכנסה', אלא ישנה הוצאה, ולא כולם עושים את החשבון הזה. ברמת גן הארנונה ודמי הניהול באזור הבורסה עומדים על 27 שקל ו-24 שקל למ"ר בממוצע, בהתאמה".

מוטי חזקיה, מנכ"ל A1 ישראל, חברה לשיווק נדל"ן מניב, טוען שצפויים נטישה ומעברים בין משרדים - אבל לאו דווקא מהישנים אל החדשים. לדברי חזקיה, "מידת האיכלוס היא פונקציה של התנהגות הבעלים ושל החברה שמנהלת את הבניין. במקום שבו החברה מגלה גמישות לצרכים של הדיירים - המשרדים זוכים לשיעור איכלוס גבוה יותר. יש חשיבות מכרעת לטיפול ולאחזקה של הנכס וכיצד מטפלים במערכות ומנקים את שטחי הציבור בבניין. בניין ללא אבא ואמא - נוטשים אותו, חדש או ישן. כך לדוגמא, ברחוב הברזל 7 בנכס של קרן ריט 1 נעשתה מתיחת פנים לבניין ישן באמצעות חברת ניהול חדשה וכרגע אין שם מ"ר אחד פנוי. אותו סיפור גם ברחוב נחושת 6 ברמת החייל. פמה השקעות השקיעה בלובי, בעיצוב, בנראות וזה השתלם לה. ניהול נכון חשוב יותר מגיל הבניין ויביא אליו שוכרים וביקושים".

"השוק הולך לכיוון של משרדים עם מגנט על הדלת"

מלבד תוספת ההיצע בהשוואה לגידול המינורי בביקוש, הסיכון הגדול המרחף כיום מעל שוק המשרדים טמון גם בשינוי בכל שוק העבודה. הטכנולוגיה מאפשרת לנו לעבוד כמעט מכל מקום, ללא צורך במשרד פיזי. בנוסף, היא גם מעודדת חברות רבות לחפש פתרונות גמישים יותר במקום לשכור משרדים לפי מודלים ישנים של מ"ר לכל עובד. די לבחון את הצלחתה של חברת WEWORK בראשה עומד הישראלי אדם נוימן, המעניקה לחברות ולפרטים אפשרות לשכור משרדים לטווח קצר.

שמאי המקרקעין חיים אטקין טוען כי הקדמה הטכנולוגית מייתרת משמעותית את הצורך המסיבי במשרדים. "השוק הולך לכיוון של משרדי מדבקה, כמו משרדים של רופאים הבאים עם מגנט לשעה או לשעתיים ומצמידים לדלת. באותו משרד משתמשים עשרות רבות של עובדים, בלוחות זמנים שונים".

חברת Powerball מציעה בפארק המדע בנס ציונה משרדים מוכנים ומעוצבים פר שימוש וכן את כל הצרכים שמסביב: חדרי ישיבות, כיתות הדרכה, מטבח ועוד. עמדת עבודה בחלל משותף עולה 1,200 שקל לחודש, משרד קטן עולה 1,700 שקל לחודש, ומשרד אישי החל מ-2,100 שקל לחודש. השכרת חדרי ישיבות - החל מ-80 שקל לשעה ועד 540 שקל ליום שלם. לדברי גדי דלמן, הבעלים של מתחם powerball, "משרד בחללי עבודה משותפים חוסך כ-30% בעלויות החודשיות ומעניק לו ערך מוסף בשיתופי פעולה, נטוורקינג, הרצאות מעניינות, חברויות עסקיות ועוד".

לדברי אטקין, מוסדות התכנון ובעלי משרדים צריכים לשקול את האפשרות לבנות מראש בניין משרדים עם הכנה להסבתו למגורים במחירים סבירים. כיום, מאחר שמדובר בתכנון נפרד ושונה בתכלית (אינסטלציה, שטחים ועוד), הסבת מ"ר משרדים בבניין ישן עומדת על כ-6,000 שקל למ"ר. אטקין מציין כי מי שכבר חושב על הרבולוציה בשוק הם דווקא יזמי המגורים, המתכננים דירות רבות עם קליניקה/משרד בכניסה לדירה, עם שירותים צמודים, "תכנון המאפשר עבודה וקבלת לקוחות שלא תפריע ליתר דיירי הבית".

 יחס שטחי משרדים

הגרפים באדיבות צ'מנסקי בן שחר.