הישראלים למדו לקח? ירידה ברכישת קרקעות חקלאיות

האם ההסתערות הקונים על קרקעות חקלאיות, אפיק השקעה זול וספקולטיבי שהיה חביב על הישראלים בשנים האחרונות, מתחילה להירגע?

נתונים שמתפרסמים פה לראשונה חושפים את היקף הפעילות בתחום רכישת הקרקעות החקלאיות, ולא מדובר בדונם פה, דונם שם: נתוני רשות המסים, המשלבים עסקאות למכירת קרקע על ידי פרטיים ועל ידי חברות, מעידים על היקף עסקאות אדיר בשנים האחרונות. גובה השומות הממוצעות של שטחי הקרקע שנמכרים מעיד על סכומי עתק שמחליפים ידיים בכל שנה.

אבל יחד עם זאת, הנתונים המעודכנים ביותר שבידי רשות המסים, עד חודש יולי 2016, מלמדים כי בחודשים האחרונים חלה ירידה בהיקף העסקאות, אם בגלל פרשת אורן קובי, בגלל תקנות חדשות שנועדו להגן על הרוכשים או בגלל שישראלים רבים התפקחו סוף סוף מהבטחות לתשואה מהירה.

אלפי עסקאות במאות מיליוני שקלים בשנה

הנתונים מלמדים כי בחודשים ינואר-יולי 2016 נעשו 2,679 עסקאות בקרקע חקלאית במחיר ממוצע לקרקע (שווי ממוצע לשומה) של כ-159.7 אלף שקל. מדובר בעסקאות המתייחסות לכל רחבי הארץ, בהיקף כספי כולל של לא פחות מכ-428 מיליון שקל.

לשם השוואה, בשנת 2015 נעשו 5,808 עסקאות בסך הכל, והשווי הממוצע לשומה עמד על כ-170.6 אלף שקל. מדובר בעסקאות בהיקף כספי אדיר של קרוב למיליארד שקל (כ-999.8 מיליון שקל). ב-2014 נרשמו כ-5,300 עסקאות שהסתכמו בכ-885.8 מיליון שקל, ושווי השומה הממוצע עמד על כ-167.1 אלף שקל.ב-2013 נעשו 6,570 עסקאות שעל פי שומה ממוצעת שעמד על כ-219.6 אלף שקל מסתכמות בכ-1.44 מיליארד שקל, ב-2012 מדובר בעסקאות בהיקף כספי של כ-1.36 מיליארד שקל, ב-2011 שווי העסקאות עומד על כ-1.28 מיליארד שקל וב-2010 על כ-1.3 מיליארד שקל. מספרים אלו רק מחדדים את החשיבות של הסדרת התחום והצורך ברגולציה מחמירה.

המובילות: נצרת, חדרה ונתניה

כאמור, בחינת העסקאות ב-2016, בעיקר מאז חודש מארס, מעידים על האטה בעסקאות בתחום זה. בחודש מאי 2016 למשל, בוצעו על פי נתוני רשות המסים 289 עסקאות ברחבי הארץ, לעומת 594 עסקאות במאי אשתקד, ירידה משמעותית של כ-50%. המספר גם נמוך מנתוני מאי 2014 אז בוצעו 536 עסקאות.

באפריל 2016 בוצעו 400 עסקאות, לעומת 419 עסקאות באפריל 2015 ולעומת 530 עסקאות באפריל 2014.

עם זאת, מספר העסקאות ברבעון הראשון של 2016 עדיין גבוה, ובכל אחד מהחודשים ינואר-מארס 2016 היה מספר העסקאות גבוה מאשר מספרן בחודשים המקבילים שנה קודם לכן. מסיבה זו, מוקדם עדיין לקבוע האם מדובר אכן בירידה של החודשים האחרונים או שמא נתונים שיתעדכנו באיחור בחודשים הבאים.

בהשוואה בין השנים 2010 ל-2016, נראה שבשנת 2013 נרשם שיא ברכישת קרקע חקלאית כאשר היקף העסקאות עמד על 6,570. מדובר בשיעור הגבוה בכ-6.5% מנתוני 2010, בכ-24% מהיקף העסקאות ב-2014 ובכ-13% מנתוני 2015.

חלוקת האזורים שבהם נעשות העסקאות מעלה תמונה מגוונת. ראשית, אזור נצרת הוא האזור שבו נעשות הכי הרבה עסקאות בקרקע חקלאית והיחידי שבו היקף העסקאות עולה על 2,000 בכל שנה מאז 2010.

האזור השני שבולט בכל הקשור להיקף עסקאות הוא אזור חדרה, שם נעשו מאז 2010 למעלה מ-1,000 עסקאות בשנה, בדומה לאזור נתניה. בכל הנוגע למחירים, המחיר הממוצע הגבוה ביותר לקרקע חקלאית ב-2016 נרשם בירושלים ועמד על כ-781 אלף שקל. במקום השני אזור המרכז עם שווי שומה ממוצע שעמד על 648.7 אלף שקל ובמקום השלישי באר שבע עם שווי שומה ממוצע שעמד ב-2016 על כ-367.7 אלף שקל.

הרמה הנמוכה ביותר של מחירי קרקע חקלאית נרשמה דווקא בחיפה, שם עמד שווי שומה ממוצע על כ-64 אלף שקל. נדגיש כי מדובר ברמות מחיר כלליות המשקפות את ממוצע השומות מבלי פילוח של שטח הקרקע שנמכר, כך שלא ניתן לחשב את שווי הקרקע לדונם ולהשוות.

בגלל אורן קובי וענבל אור

מה הסיבה לירידה הזו ברכישת קרקעות חקלאיות? באוגוסט האחרון אושרו סוף סוף התקנות המתייחסות לשיווק קרקע חקלאית. לאחר שוועדת הכלכלה אישרה את התקנות הן נכנסו לתוקף וכעת הן מחייבות את משווקי הקרקע להתייחס לתקן שמאי מספר 22. התקנות החדשות נותנות לרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן שבמשרד הכלכלה את הסמכות וגם את היכולת לפעול בתחום, ושם כבר עובדים בחודשים האחרונים על כמה פעולות יזומות בתחום זה. בשבועות הקרובים, למשל, אמור לעלות קמפיין רחב היקף של הרשות שעתיד להסביר לציבור הרחב מה עליו לדרוש בכל עסקה לרכישת קרקע חקלאית ולמי יוכל לפנות במקרה של הפרה.

אפשר להניח שהקונים הפוטנציאליים הושפעו גם מהתפוצצות פרשת חברת אדמה של אורן קובי, שבמסגרתה שווקו קרקעות חקלאיות אך כספי הרוכשים התאדו, ובמקרים רבים בלי לקבל רישום בקרקע.

הפרשה שהחלה להתגלגל לפני חודשים אחדים, העלתה שוב למודעות את הסכנות ברכישת קרקע חקלאית. גם פרשת ענבל אור שהתפוצצה בתחילת השנה, ועסקה אומנם בקבוצות רכישה ולא בקרקע חקלאית, עוררה מודעות גדולה יותר בכל הנוגע להפקדת כספים אצל נאמן ואותתה לציבור כי רכישת קרקע ספקולטיבית או דירה רעיונית מלווה בסיכונים רבים.

מה אומרות התקנות?

קצת יותר משנה וחצי אחרי שמשרד המשפטים אישר תקן שמאי חדש בו יש לעשות שימוש בשיווק קרקע חקלאית, רק באוגוסט האחרון אושרו התקנות שמאפשרות גם את אכיפת החובה הזו על משווקי הקרקע.

התקנות מתייחסות לתקן שמאי מספר 22, שגובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים יחד עם הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן במשרד הכלכלה, תקן שנכנס לתוקף עוד בדצמבר 2014 אך היה "חסר שיניים" ללא התקנות האמורות.

על פי התקנות, מי שמפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה יגלה לצרכן בפרסומת, באופן ברור ובולט, כי היא אינה זמינה לבנייה. עוד נקבע כי הגילוי יהיה באופן ברור ומובלט, בגודל אותיות שלא יפחת מגודל אותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת. כמו כן, נקבעה גם חובת גילוי פרטים במהלך מכירה. המוכר חייב למסור לרוכש שומה הכוללת את הפרטים הבאים בלבד: האם סבירות מימוש תוכנית שינוי הייעוד היא קלושה או לא קלושה; ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השמאות וייעודו לאחר תוכנית שינוי הקרקע; שווי הקרקע הנוכחי; שווי הקרקע המשוער במקרה של שינוי הייעוד; משך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד וכך כל ההוצאות שצפוי הרוכש לשלם במהלך שינוי ייעוד הקרקע.

נקבע כי המוכר ימסור את המידע הזה ללא תשלום, ושבעה ימים לפני מועד החתימה על זיכרון הדברים או העסקה. נציין כי על פי התקנות, משווקי קרקע שלא יידעו את הלקוח בתקן השמאי החדש ולא יציגו אותו יעמדו בפני קנס כספי של 22 אלף שקל לכל לקוח שכזה. באם יוחלט על ידי הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן כי מדובר במקרה המצריך אישום פלילי, יוגש כתב אישום שכזה ועל פי התקנות, העונש המירבי הצפוי למשווק קרקע שיואשם יעמוד על עד 204 אלף שקל.

 עסקאות בקרקע