דוח: העשירון העליון והממשלה לא ייתנו למחירי הדיור לרדת

מרכז אדווה מפרסם היום (ה') דוח, המנסה להסביר האם ממשלת ישראל באמת רוצה להוריד את מחירי הדיור. המחברים, שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון, מסבירים תחת הכותרת "שוק הדיור המפוצל: 'כוחות השוק', משבר הדיור והחזון הממשלתי הנשכח, כי אחת הסיבות המרכזיות לכך, שעל אף כל ההבטחות וההצהרות נכשלות ממשלות ישראל בזו אחר זו בפתרון מקיף למשבר הדיור, היא יכולתה של שכבה מבוססת וצרה יחסית להכתיב מהלכים בתחום הדיור. במקביל, המסמך מצביע על אינטרס מבני של מוסדות מדינתיים ותאגידיים למנוע ירידה משמעותית במחירי הדיור.

למעשה, לפי הדוח, הגורמים המדינתיים המעורבים בשוק הדיור, כלומר משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, בנק ישראל, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות, מהססים מאוד, אם בכלל, לנקוט צעדים של ממש למילוי הבטחותיה של הממשלה להוזיל את מחירי הדיור. הסיבה? על ממשלות ישראל משפיעים גם לחצי גורמים רבי עוצמה מהמגזר הפרטי, הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן, שעבורם מהווה פעילותה של השכבה המבוססת בשוק הנדל"ן מקור ישיר לרווחים.

מחברי המסמך מציינים כי המדיניות הממשלתית הנוכחית לא זו בלבד שהיא אינה מיטיבה עם כלל הציבור, היא גם כרוכה בפגיעה במשק הישראלי בכללותו, שכן כספים שעשויים היו להיות מושקעים בפיתוח כלכלי שמייצר מקומות עבודה רבים וראויים מוסטים להשקעה בשוק הדיור.

"לאור מצב זה נראה כי החזון הממשלתי שנוסח לפני עשור אחד בלבד והבטיח "דירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר ובשכונה הולמת" - ימשיך ויהיה אות מתה", כותבים סבירסקי והופמן-דישון.

מי מתבסס בשוק הדיור?

בקרב החמישון העליון (עשירונים 9 ו-10), שיעור הבעלות של שתי דירות או יותר, שעמד בשנת 2008 על 8.9%, עלה עד 2013 ל-22.4% . בקרב החמישון הרביעי (עשירונים 7 ו-8), השיעור עלה מ-4.5% ל-9.6%.  בשנת 2014 הייתה דירה ממוצעת בבעלות העשירון העליון יקרה בכ-76% מערכה של דירה ממוצעת של יתר האוכלוסייה (ערך דירה ממוצעת של העשירון העליון - כ-2.54 מיליון שקל; ערך דירה ממוצעת של העשירונים 9-1 - כ-1.44 מיליון שקל).

בשנים 2013-2002 נרכשו כ-280,000 דירות שמנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מגדיר כ"דירות להשקעה". משפחות הנמנות עם העשירון העליון רכשו דירות בשווי כולל של כ-40% מהשווי הכולל של הדירות להשקעה; בתוך זה, המאיון העליון לבדו רכש דירות בשווי כולל של כמעט 10% מסך שווי הדירות להשקעה בתקופה זו.

בין שנת 2007, ערב המשבר הפיננסי, לשנת 2015, הוכפלו מחירי הדירות בשעה שהשכר הממוצע והשכר החציוני עלו רק באחוזים בודדים (הנתונים עבור השכר החציוני עד שנת 2014). בין השנים 2013-2003 ירד שיעור המגורים בבעלות על דירות בקרב העשירונים האמצעיים - 4 ו-7 - ב-7.5% וב-6.1%, בהתאמה.

בקרב בני 29-20 נשואים, שיעור המגורים בבעלות ירד מ-55.8% ב-1997 ל-43.3% ב-2012 ובקרב בני 39-30 הוא ירד מ-74.3% ב-1997 ל-63.4% ב-2012. זאת בשעה ששיעור המגורים בבעלות בקרב בני 59-50 נשואים עלה, מ-86.1% ב-1997 ל-87.8% ב-2012, ובקרב בני 60+ הוא עלה עוד יותר, מ-78.9% ל-86.7%.

בעיות הדיור של האזרחי הערבים חמורות במיוחד: בשל אפשרויות הפיתוח המוגבלות, העדר תכנון והשקעה ממשלתית, מאופיינים יישוביהם בתשתיות חסרות או רעועות, צפיפות ותנאי מחייה ירודים. ככלל אין יישובים אלה נכללים בתכניות דיור כלל-ארציות.

זרועות המדינה לא בהכרח מתלהבות מהוזלת מחירי הדיור

לפי מרכז אדווה, משרד הבינוי והשיכון אינו משמש עוד משקל נגד לכוחות השוק. תקציב המשרד, שעמד בשנת 2000 על 9.84 מיליארד שקל, ירד ב-2015 ל-1.89 מיליארד שקל (במחירי 2015). ב-2015 עמד תקציב המשרד על 5.1% מתקציב המדינה; ב-2015 - על 0.5%.

 תקציב משרד הבינוי והשיכון, 2015-1995

משרד האוצר "נהנה" מבועת הנדל"ן. כך, בשנת 2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסכום כולל של כ-7.7 מיליארד שקל, 66% יותר מאשר ב-2004. בנוסף נהנית קופת המדינה גם מהכנסות ממע"מ על דירות חדשות; לפי בנק ישראל, מדובר ב-7.6 מיליארד שקל ב-2015.

 הכנסות ממסי נדל"ן, 2014-2004

בנק ישראל, שמדיניות הריבית שלו היא אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור, חושש מהוזלה משמעותית. מדיניות הבנק מונהגת על ידי הנחה כי ירידת מחירים חדה עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לכדי צמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע במשק.

הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן פורחים בבועה

בין 2005 ל-2015 גדל כמעט פי 3 הרווח הנקי של הבנקים ממשכנתאות ומאשראי לענף הבינוי והנדל"ן. ב-2015 עמד הרווח הנקי של חמשת הבנקים ממתן משכנתאות על 926 מיליון שקל והרווח ממתן אשראי לחברות הבנייה והנדל"ן עמד על כ-2.2 מיליארד שקל.

בשנת 2007 העניקו הבנקים כ-2 מיליארד שקל במשכנתאות מדי חודש; עד ל-2015 עלה סכום זה ביותר מפי 2.5 ועמד על כ-5.4 מיליארד שקל.

 רווח נקי במשכנתאות ובאשראי עסקי לבינוי ונדל"ן בישראל

ועוד: ענף הבינוי והנדל"ן המשיך להיות הענף הדומיננטי בכל הנוגע לאשראי למגזר העסקי. ב-2015, חלקו של האשראי לבינוי ונדל"ן בתוך סך האשראי למגזר העסקי עמד על 29.3%, השיעור הגבוה ביותר מבין כלל ענפי המגזר העסקי.

הרווח הגולמי הממוצע על ייזום פרויקטים למגורים של חברות הנדל"ן הגדולות בישראל עלה מ-16% בשנת 2007 לכ-19% בשנת 2015, ואף טיפס לכ-25%-24% בשנים 2012-2011. ב-2015 עמד הרווח הגולמי של עשר חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות על כ-1.1 מיליארד שקל, לעומת רווח גולמי של כ-600 מיליון שקל בשנת 2007.

לסיכום, לדעת מחברי הדוח המשק הישראלי בכללותו יוצא מופסד מן הבועה, שכן בין תחילת שנות ה-2000 ומשבר הנדל"ן של 2008 היוותה ההשקעה בבנייה למגורים כרבע מסך ההשקעה בנכסים קבועים במשק. מאז 2008 גדלה השקעה זו משמעותית והיא עמדה ב-2015 על 34%. כספים שעשויים היו להיות מושקעים בכלכלה הריאלית וביצירת מקומות עבודה הופנו להשקעות פיננסיות בדיור.