לראות ריבית על המשכנתא כהוצאה מוכרת

הורדת מחירי הדירות המאמירים היא יעד ראשון במעלה של ממשלות ישראל, לפחות מאז המחאה החברתית של קיץ 2011. עובדתית, למרות שורת הצעדים שנשקלו ויושמו, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות. דומה שצעד משמעותי להוזלת מחירי הדיור שלא נבחן בצורה מספקת הוא להתיר את הוצאות הריבית על המשכנתא בניכוי לצורך מס הכנסה.

הריבית בגין המשכנתא אותה משלמים רוכשי הדירות היא חלק משמעותי מהמחיר האפקטיבי של הדירות, גם אם זה אינו משולם מיידית אלא לאורך חיי המשכנתא. לשם הדגמה, משפחה ישראלית הרוכשת דירה בשני מיליון שקל, מתוכם מיליון הון עצמי ומיליון בהלוואה למשך 25 שנים בריבית של 4%, תשלם ריבית של מעל 570 אלף שקל. כלומר, מחיר הדירה "על הנייר" הוא 2 מיליון שקל, אך למעשה הוא כ-2.6 מיליון שקל.

התרת הוצאות הריבית בניכוי לצורך מס הכנסה תפחית אפקטיבית את עלות הריבית עד 50% (תלוי בגובה ההכנסות) ובכך תפחית משמעותית את מחיר הדירה - בדוגמה שלנו, הוזלה של עד כ-300 אלף שקל.

כלכלנים רבים סבורים שהדרך האולטימטיבית להורדת מחיר הדירות היא באמצעות "עידוד צד ההיצע", כלומר, בנייה מאסיבית של יחידות דיור כך שלפי כללי הביקוש וההיצע יירדו מחירי הדירות באופן טבעי. בנוסף, נבחנו בשנים האחרונות מספר דרכים להורדת מחירי הדירות באמצעות חקיקת המס. כך למשל, נבחנה תוכנית למע"מ אפס על רכישת דירות, נבחן "מס ריבוי נכסים" על המחזיקים שלוש דירות והיו שינויים משמעותיים בפטורים ממס שבח במכירת דירות מגורים.

עם זאת, נראה כי ביחס לחלק מהחלופות שנבחנו יש חשש מ"החצנות שליליות" ואף מכך שלא ימלאו את מטרתן. כך למשל, קיים חשש כי מס ריבוי הנכסים יגולגל אל שוכרי הדירות, שהם הצד החלש בעסקה. בדומה, היה חשש שבעקבות תוכנית מע"מ אפס, מחירי הדירות יעלו ורק הקבלנים ירוויחו מהורדת המס.

לעומת זאת, דומה שהתרת ניכוי הוצאות הריבית בגין המשכנתא היא הטבה שניתנת ישירות לרוכשי הדירות לאורך השנים ואין חשש מזליגה שלה לגורמים שלישיים (שכלל אינם חשופים אליה). היא לא צפויה להשפיע על מחירי הדירות, מאחר שאינה מגדילה את סכום הכסף הפנוי שמצוי בידי הרוכשים במועד הרכישה, ולכן לא תיצור עלייה בביקוש. זו הטבה שניתנת למעשה רק לאוכלוסייה יצרנית (שמשלמת מס הכנסה), ובכך מיושם למעשה קריטריון של "מיצוי כושר ההשתכרות" לצורך מתן ההטבה.

יתרה מזאת, אחד החששות במצב הנוכחי הוא מערעור יציבות המערכת הבנקאית אם מחירי הדירות יירדו (בדומה למשבר שהיה בארה"ב). התרת ניכוי הריבית על המשכנתא עשויה לחזק את יציבות המערכת הבנקאית, שכן ההכנסה הפנויה של הלווים תגדל ולכן סיכויי הבנק לגבות את סכום ההלוואה יעלו., יותר מהכול, דומה שהאמצעי של התרת הוצאות הריבית הוא "חימוש מדויק", שכן הוא מאפשר לכוון את ההטבה לאלו הזקוקים לה (כגון זוגות צעירים, בעלי דירה אחת בלבד וכיו"ב) ואשר ממצים את כושר ההשתכרות שלהם (ולכן משלמים מס הכנסה). ניתן גם לתת את ההטבה רק לרכישת דירות בטווח מחירים מסוים (ואולי אף שונה לאזורים שונים) ובכך להשפיע על מחירי הדירות דרך מנגנוני השוק.

עו"ד ורו"ח דוידוב, משרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל