"קטסטרופה" מונעת מכירת פרויקטים להשכרה לקרנות ריט

בסוף חודש מארס עבר בקול תרועה התיקון לחוק הריט. תכלית התיקון לחוק היתה ליצור קרקע פורייה להקמת קרנות ריט חדשות בישראל (קרנות המשקיעות בנדל"ן וזוכות בהטבות מס שונות), ולאפשר להן גם להכנס לתחום הדיור להשכרה.

אך כעת מתברר שייתכן שהמחוקק לא חשב עד הסוף. בעוד התיקון החדש יצר אפשרות לקרנות הריט לעסוק בתחום ההשכרה למגורים, נוצר מצב שבו עסקאות רבות לא יכולות לצאת לדרך בגלל אירוע מס אפשרי שהופך את העסקאות ללא כדאיות.

הנושא עלה בפאנל שהתקיים בוועידת עיר הנדל"ן של מרכז הבנייה הישראלי באילת בשבוע שעבר, תחת הכותרת "קידום הקצאת קרקעות לטובת פרויקטים של דירות להשכרה".

"המדינה רוצה מאוד לעודד השכרה ארוכת טווח, אבל בסופו של דבר, כשמסתכלים על הפתרונות המיסויים והקלות המס, רואים שלחלוטין זה טלאי על טלאי" כך אמרה ורד אולפינר סקל, מנהלת תחום מיסוי בארנסט אנד יאנג. "חברה שבונה על קרקע, אם היא רוצה להשכיר את הדירות אחר כך למגורים, חייבת להיכנס לחוק עידוד השקעות הון. התקלה הכי גדולה שיכולה להיות לחברה כזו תהיה לא להיכנס לחוק הזה. שנתיים אחרי שהיא תשכיר דירות, היא תגלה שהיא עומדת לפני אירוע מס רעיוני מטורף במע"מ, כאילו היא מכרה לעצמה את הדירות במחיר שוק. קטסטרופה נוראית, תקלה נוראית, שלא חלה רק אם החברה נכנסת לחוק עידוד השקעות הון.

"גם על מגוריט - הקרן הראשונה שהונפקה לאחר התיקון החדש - זה חל, כי היא לא יכולה להיכנס לחוק עידוד השקעות הון. בזמנו הערנו על העניין לרשות המסים ואמרו שיתקנו את זה. עכשיו קבוצת אביב, למשל, אומרת 'אני בניתי, נכנסתי לחוק עידוד, ואני רוצה להמשיך הלאה ולקחת פרויקט ההשכרה ולמכור אותו למגוריט'. אבל מתברר, שהיא תוכל לקבל את ההטבות של חוק עידוד רק אם מדובר בלמעלה מ-50 דירות - עוד לפני התקלה שקובעת שמגוריט לא יכולה להינות מחוק עידוד השקעות הון".

"קיבלתי טלפון ממגוריט ואמרתי לא"

דפנה הר-לב, מנכ"ל קבוצת אביב, הדגישה כי "העיוות עוד יותר גדול". לדבריה, בתקופת ההקמה אסור לנו להתקזז במע"מ, אז יש לנו עלויות רבות לרבות המע"מ. כעבור שנתיים הם אמורים לראות בכך מכירה כאילו רעיונית, וזה מאוד מאוד משמעותי".

"אני קיבלתי טלפון ממגוריט שרצו לקנות את הפרויקט שהקמנו ברמת השרון", אמרה הר-לב, בהתייחס לפרויקט דירות להשכרה שהחברה בונה ברמת השרון ויכלול 280 דירות. "אבל אני אמרתי להם 'לא'. אני לא יכולה למכור כי יהיה לי אירוע מס וזה לא שווה. אני כבר עשיתי שיעורי בית והבנתי שזו הסיטואציה וזה דבר שצריך לתקן, כי כל התכלית של החוק היתה להכניס את קרנות הריט בדיוק למקום הזה".

מתי דב, מנכ"ל קרן מגוריט שעדיין לא קנתה דירה אחת, אישר בפאנל את דברי של הר-לב בנוגע להצעה לרכוש את הפרויקט: "הצענו לדפנה לרכוש את הפרויקט שלהם ברמת השרון, אבל כרגע זה לא מתאפשר".

המחשבה הראשונית של המדינה בכל הנוגע לפרויקטים להשכרה היתה שגם גופים מוסדיים ייכנסו לתחום. גם במקרה הזה אמרה הר-לב שמדובר לפי שעה בתקוות שווא: "המוסדיים נכנסים אולי כגורם מממן אבל הם מחפשים תשואה של למעלה מ-6.5%. את זה הם לא מקבלים בפרויקטים שמשכירים דירות מגורים, אז לא שווה להם לקנות פרויקטים".

"אם מכרזי מחיר למשתכן במרכז היו מכרזי שכירות, היעילות הציבורית היתה הרבה יותר גבוהה"

נושא נוסף שעלה בפאנל, שכתבנו עליו לא פעם כאן ב"גלובס", הוא היחס בין דיור להשכרה לבין דיור למכירה, במיוחד במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. בעוד כל המכרזים יוצאים במסלול מחיר למשתכן (דירות מוזלות למכירה), המכרזים להשכרה מעטים.

הר-לב אמרה בפאנל כי על המדינה לשווק הרבה יותר קרקעות במסגרת דיור להשכרה, משום שלא כולם יכולים לרכוש דירה במחיר למשתכן ו"לא כולם חייבים לקנות דירה ולהיכנס להתחייבויות גדולות מחד או להפוך לספקולנטים שקונים דירות במחיר למשתכן במקום שהם לא רוצים לגור בו ולהשכיר את הדירה ולשכור במקום אחר", כך לדבריה.

עוזי לוי, מנכ"ל חברת 'דירה להשכיר' הממשלתית, הסכים שהיחס בין דירות למכירה לבין דיור להשכרה אינו נכון: "לו אני הייתי המתכנן המרכזי, הממשלה באזורי הביקוש צריכה להעמיד סוללה ענקית ואדירה של דיור להשכרה ודיור לרכישה במעגל שני ושלישי", כך לוי. "דיור להשכרה מייצג יעילות יותר גבוהה לממשלה שמקצה את הקרקע. בפרויקט של חברת אביב ברמת השרון נבנות 281 דירות. במשך 20 שנה יוכלו ליהנות מהן כ-1,200 משפחות בכמה סבבים של שוכרים. אם הפרויקט היה יוצא במסלול מחיר למשתכן, אז רק 281 מאושרים היו זוכים בכרטיס פיס. לו היינו לוקחים תוכניות שעכשיו מגיעות והיינו משווקים אותן במסגרת דירה להשכיר, היעילות הכלכלית והציבורית היא הרבה יותר גבוהה".