כמעט אסון = מתחת לרדאר: מה קרה בגבעת שמואל וכפ"ס?

בדיוק לפני שלוש שנים, ב-23 בדצמבר 2013, קרסו המרפסות בפרויקט של חברת גינדי השקעות ואורתם סהר בחדרה. המרפסות בקומות העליונות פשוט נפלו למטה, ימים ספורים לפני אכלוס הבניין השני בפרויקט. הנזק לחברות אורתם וגינדי מוערך כיום ב-70 מיליון שקל, והן ממשיכות להתקוטט בבתי משפט בעניין האחריות הכספית למחדלים.

בתחילת ספטמבר השנה קרס חניון הברזל ברמת החייל שבנתה דניה סיבוס עבור עיריית תל-אביב, זמן קצר לפני שנפתח לציבור. שישה בני אדם נהרגו בקריסה, וחקירת המשטרה נמשכת.

למרות התהודה התקשורתית הגדולה בכל הקשור לליקויי בנייה נראה שדבר לא השתנה, ותלונות רבות מגיעות למערכת "גלובס" באופן שוטף. לפעמים מדובר רק בהפרעות לשגרת החיים של דיירים, אבל במקרים רבים הליקויים מהווים סכנה של ממש לחיי אדם.

ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים, המהנדס ישראל דוד, שאף טיפל בעבודות ההנדסה לשיקום המרפסות בפרויקט של גינדי השקעות בחדרה, טוען כי "מאז המקרה בחדרה, שטופל מבחינה הנדסית והחיים שם שבו למסלולם, המצב בישראל רק נעשה גרוע יותר". דוד מזהיר כי "גם היום אין פיקוח צמוד מטעם מזמין העבודה, למרות שבכל פרויקט במדינה מתוקנת הדבר קיים. לדברי דוד, מעבר לסכנה, פיקוח צמוד היה חוסך כ-15% בממוצע מעלויות הביצוע בכל פרויקט, וזאת משום שהטעויות עולות לקבלנים כסף.

יתרה מכך, לטענתו המדינה מבצעת רפורמות המוציאות תקנות חדשות שמביאות לפוטנציאל סיכון גבוה הרבה יותר. "כולם מדברים על נדל"ן והפוליטיקאים מתעסקים בזה כדי לצבור הון פוליטי. כך ירד התקן לבקרת האיכות מטעם הקבלן המחייב אותו להחזיק מהנדס אחד במקום שניים, למרות שהוועדות המקצועיות טענו שאין לשנות את המספר".

ומה לגבי התוכנית להקמת מכוני בקרה, שייעלו את המערכת ויבקרו אותה? דוד מציין כי המכונים, שטרם הוקמו, מכוונים לעזור למהנדס העיר לאתר חריגות בנייה - כלומר להעשיר את הקופה הציבורית ולא לפקח על איכות הבנייה. "השליטה במכון התקנים חוזרת להיות של הממשלה. אנחנו מדינה שמה שמעניין את כולם זה כסף, ובטיחות וחיי אדם לא חשובים כאן. יש רואה חשבון מבקר לכל הליך, ובבטיחות על ביצוע עבודות בנייה מקצצים".

זכוכית מתנפצת בגבעת שמואל

הנה דוגמא לליקויי בנייה שהתגלה ורק בנס לא נגמר באסון. ביום שני בשבוע שעבר, ברחוב שמחה הולצברג 1 בשכונת רמת הדר בגבעת שמואל, התנפצה זכוכית המעקה בדירה בקומה החמישית. רבקה כץ (נשואה ואם לתינוק), ששוכרת את הדירה, סיפרה: "בשמונה וחצי בבוקר היינו כולנו בבית ופתאום שמעתי בום וראיתי שהזכוכית במרפסת התפוצצה. אחרי חצי שעה שמעתי עוד שני בומים וכל הזכוכית נפלה. זה היה מפחיד. מזל גדול שלא היינו במרפסת, חששתי מאוד שיש למטה אנשים שיכלו להיפגע".

מדובר בבניין בן חמש שנים. הדיירים מספרים כי זה המקרה השלישי או הרביעי שבו זכוכית מתנפצת. פניות לקבלן נענו בהסכמה להחליף את הזכוכיות שהתנפצו, אך בסירוב להחליף את כל הזכוכיות בבניין. ההסבר שקיבלו הדיירים הוא כי מדובר בזכוכיות בתקן ישן, אך כשאושר היתר הבנייה הזכוכית היתה תקנית, ורק לאחר הוצאת ההיתר שונו התקנים.

אבל יותר מהכל, המקרה מצביע גם על השרשור האינסופי שבו מתנהל ענף הבנייה בישראל. הדיירים קונים את הדירה מהיזם, אבל את הבנייה בפועל מבצעות אינספור חברות וקבלנים בשטח. חברת עיוש רפאל, יזמית הפרויקט, אמרה השבוע כי בעקבות ההודעה של השכנים על התנפצות זכוכית המעקה באחת מדירות הפרויקט, היא דיווחה על כך לחברת האלומיניום עמי תעשיות שהתקינה זכוכית חדשה.

לדברי החברה, "יובהר כי המעקות הותקנו על ידי קבלן אלומיניום שנדרש לעניין זה על ידי החברה. לאחר בדיקה נוספת של מכון התקנים הישראלי, שהוזמנה על ידי החברה, התברר כי הזכוכיות עומדות בתקן שנדרש לאותה העת. חברת עיוש רפאל בונה לפי תקני בטיחות מחמירים ואמות מידה בלתי מתפשרות, וככל שקיימת בעיה המובאת לידיעתה היא מטופלת בו במקום".

"התחמקות אינסופית"

מקרה נוסף שבו מתקוטטים זה כשלוש שנים דיירים עם הקבלן הוא בפרויקט של חברת מנרב ברחוב זליבנסקי 5 בכפר-סבא הירוקה. שם, מספרת הדיירת חביבה רוזנטל, אירעו כמה מקרי נפילה של אריחים. דיירי הבניין הזמינו דוח בדיקת ליקויים מחברת ההנדסה דובי מהנדסים.

"מדובר בהתחמקות אינסופית של מנרב מאחריות", מתרגזת רוזנטל. לדבריה, "החברה מורחת אותנו שנים כדי להגיע לזמן בו האחריות תסתיים. כעבור שנתיים מרגע האיכלוס הגשנו תביעה ואל התביעה צרפנו חוות דעת הכוללת 18 ליקויים. בבית המשפט מונה מהנדס מומחה שגם אותו מורחת החברה. מהנדסת העיר התריעה בפניהם כי אם לא יחוזקו אריחי החיפוי - הבניין יוכרז כמסוכן למגורים ויפונו דייריו. עד היום יש בבניין ליקויים דוגמת הביוב, צנרת הגז, איטום ומערכת אינטרקום שלא עובדת ודיירים בקומה השמינית צריכים לרדת למטה על מנת להכניס אורחים".

החברה מסרה בתגובה כי "במקרה הנידון מדובר בתביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף אשר הוגשה על ידי הנציגות על סך של מיליון שקל. על פי חוות דעת מומחה בית המשפט, נקבע כי הליקויים אינם עולים על סך מגוחך של 50 אלף שקלים בלבד. אין פה אלא ניסיון של הדיירת חביבה רוזנטל להוציא דיבתה של החברה. המשפט כעת בסיומו ונקבעו תוצאותיו על פי חוות דעת מומחה שמונה על ידי בית המשפט. התיקונים כבר בוצעו בלוחות הזמנים כפי שנקבעו על ידי בית המשפט".

שרשרת הטענות, התלונות ודוחות המהנדס, שנמצאת בידי "גלובס", מלמדת כי אכן ישנם לא מעט ליקויים בבניין, אם כי כמו בלא מעט מקרים - הם בוודאי אינם בסדרי הגודל עליהם הצביעו דיירי הבניין (שתבעו כאמור מיליון שקל). לדברי החברה, "אין לנו אלא להלין על הניסיון המגוחך להכפיש את שמה הטוב של החברה".

"החשמלאים לוקחים עובדים בלי רישיון"

לדברי ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת האחים דוניץ, "באופן כללי, ענף הביצוע עובד כיום על שולי רווח נמוכים מאוד, 5%-7% לעומת 10%-15% לפני עשור. מסיבה זאת, יש ניסיון של קבלנים לחסוך בעלויות וכך נכנסים לענף חומרי גמר פחות איכותיים. חשמלאי שיש לו רשיון לוקח עובדים שהם בכלל לא חשמלאים. קבלנים מזמינים מטבחים מנגר פרטי, ולא ידוע לפי איזה תקנים הוא עובד. דברים שכאלו יכולים להוביל לחיסכון בפרזול ודלת יכולה ליפול. שיש שמוזמן מהשטחים יכול להתפוצץ ועוד. קבלני המשנה העלו מחירים ופגעו ברווח השולי של הקבלנים, ולכן חוסכים בעלויות על מנת לעמוד ברווח השולי.

אחיעזרא כמובן מסייג את הדברים: "אני משקיע בפיקוח על כל העובדים, ואלינו לא ייכנסו עובדים שמתעסקים בחשמל שהם לא חשמלאים. זה עולה לי עוד 5% בביצוע, אבל בסופו של דבר זה שווה לי".

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב העוסקת בייזום וביצוע בתחום הנדל"ן, אמר כי מאז אסון המרפסות הרוכשים חוששים מהשרשור לקבלני הביצוע בשטח: "ככל שיש יותר הוצאה החוצה של ספקי משנה, שלא נמצאים תחת המטריה של היזם, זהו פתח שיכול להוביל לסחבת ולטרטור, אם וכאשר יזדקק הרכוש לשירות ולתיקון של ליקוי כלשהו.

"בשלוש השנים האחרונות, כלומר מאז קריסת המרפסות בחדרה, רוכשי הדירות מעדיפים יזמים שהם גם קבלנים. הם סבורים כי בעל בית אחד הוא הדבר הנכון עבורם במקרה עתידי של פנייה בעניין האחריות. בחוזי המכר, לא פעם אנו נדרשים להבהרה שאין לנו בעיה איתה, כי האחריות על הספקים תהיה שלנו ואנו המבצעים בפועל את תיקון הליקויים ולא תהיה העברת אחריות".

אלא שגם יזמים שהם קבלני ביצוע בעצמם מתקשרים בפועל עם עשרות קבלני משנה, דוגמת מתקיני מעקות, אנשי אלומיניום, חשמל ועוד. מצד אחד, היזם מנסה לחסוך בעלויות ומחפש את קבלני המשנה הזולים יותר. מצד שני, היזם נותן את אחריות הגג לכל אלו, ודאי מבחינה חוקית.

אחיעזרא מספר כי בשנים האחרונות רואים בענף בדיקות מוקפדות מכיוונם של הדיירים: "אנו מוסרים דירות ודיירים יורדים על ארבע על מנת לבדוק אם יש פגם באריחים. הם כבר לוקחים מהנדסים ובודקים את העבודה שלנו".

הנוהג בחוזי המכר: "שנת בדק"

"חוק המכר קובע אחריות של מוכר לגבי דירות לתקופות של בין שנה לעשרים שנה", מציינת עו"ד לירון רוט, שותפה במשרד גינדי-כספי המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה, "מכאן אנו למדים כי מבחינתו של הרוכש, האחריות היא של מי שמכר לו את הדירה, בין אם יזם שתחתיו יש קבלן מבצע, או קבלן הבונה בעצמו. אם מוכר הדירה הוא יזם, היזם יישאר אחראי כלפי הרוכש גם אם במסגרת הסכמית הוא שרשר את האחריות לקבלן הביצוע".

על פי החוק, רוכש דירה מחויב לדווח לקבלן על ליקויים שהתגלו בדירה מיד עם גילויים. הקבלן מצדו מחויב לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר. "בפועל, מוכרי הדירות יצרו מנגנון הנקרא בחוזי המכר 'שנת בדק'. בהתנהלות זאת הרוכש לא פונה בשנה הראשונה על כל תיקון קטן, אלא אם מדובר בליקוי חמור. הרוכש אמור לרכז ולרשום לפניו את הליקויים ובתום שנה להעביר לקבלן על מנת שיטפל בדברים", מסבירה עו"ד רוט.

גרא קאושינסקי, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ ומנהל אגף התשתיות והבנייה החוזית, מדגיש כי "ההסכם הרלבנטי מכיוונם של רוכשי הדירות הוא החברה שהם חתמו מולה, והיא מבחינתם נותנת האחריות".