פרויקטים בלי היתכנות כלכלית: החשבון מוגש לרוכשי הדירות

בשנים האחרונות, לצד מחירי הדירות הגואים, נראה שכל יזם או קבלן שרכש קרקע או התקשר עם בעלי דירות לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 עשה רווח גדול ומהיר. אבל האמת בחלק לא קטן מהמקרים מעט שונה.

נפתח בסיפור על פרויקט פינוי בינוי גדול באזור המרכז. יזם גדול שיש לו גם חברת ביצוע החתים דיירים רבים על הסכמה לביצוע פרויקט, בחר צוות תכנון ומנהל פרויקט והחל לעבוד על הגשת בקשה להיתר ועל תכנון עקרוני לפרויקט. בשלב הזה של הפרויקט הזמינו היזמים דוח אפס - אומדן ההוצאות וההכנסות מהפרויקט - על סמך הנתונים שהיו ידועים באותו המועד, לצורך קבלת מימון מהבנק. כשקיבלה החברה את דוח האפס חשכו עיניהם של בעלי החברה והמתכננים - אין היתכנות כלכלית לפרויקט.

בדיעבד הסתבר שהסיבה היתה בסה"כ תכנון לא נכון של מרתפי חניה, כך שניצול השטחים לא היה אופטימלי והוא העביר את הפרויקט מרווח להפסד.

במקרה אחר, באזור השרון הצפוני, יזם רכש קרקע, הכין דוח אפס ראשוני ויצא לדרך. הוא הכין תוכניות עד רמת התוכנית המפורטת לביצוע, ואף שיווק חלק ניכר מהדירות. הביקוש היה גדול והיזם יצא לביצוע, החל בעבודות החפירה והביסוס במגרש והתכוון לבחור קבלן שלד ולהתחיל בבנייה. אבל בבדיקות לקראת ההצעות של הקבלנים התגלתה פתאום חריגה משמעותית בתקציב, בעשרות אחוזים יותר מהאומדן הראשוני.

נזכיר שבשלב הזה כבר שווקו דירות "על הנייר". כבר היה בתמונה גם בנק שדרש תשובות. הבדיקה המקיפה של היזם בסיוע גורמים חיצוניים העלתה את הסיבה לחריגה: הפרויקט כולו תוכנן וגם שווק על פי אמות מידה המתאימות לאזור שבו הוא נבנה, אך המפרט של הדירות ושל הבניינים נעשה כאילו הוא פרויקט יוקרה במרכז תל אביב.

הסיפורים הללו הם רק שניים מתוך מקרים רבים בענף הנדל"ן, גם בפרויקטים שאינם למגורים ולא רק בשוק הפרטי אם כי גם במגזר הציבורי. לעתים מדובר בכדור שלג שבהמשך יכול לגרום לחברה להגיע עד פשיטת רגל. במרבית המקרים, הפרויקט מצליח לצאת מהבוץ באמצעות חשיבה יצירתית, תכנון נכון יותר וגם, לא פעם, הזרמה של כסף נוסף והעדפת פרויקט שאינו רווחי ואולי אף מפסיד על פני ויתור, מכירה או אפילו קריסה.

במקרה של פרויקט הפינוי בינוי, הבעיה היתה כאמור בעיקר בתכנון מרתפי החניה ושטחי החניות. לאחר שהדבר התגלה והתוכניות עובדו מחדש על ידי מתכננים מנוסים יותר, הפרויקט שב להיות כלכלי, והבנייה נמשכה. במקרה השני, הבעיה התגלתה מאוחר מדי, במיוחד לאור העובדה שחלק ניכר מהדירות כבר נמכרו. אבל גם במקרה זה הפרויקט המשיך להיבנות - ושאר הדירות כבר תומחרו גבוה יותר.

"אני כבר שנים בתחום הנדל"ן ועד היום רוב חברות הנדל"ן לא הבינו שתכנון נכון מהשלב הראשון אולי יוסיף 1% או 1.5% לתקציב אבל יכול לחסוך בעיות חמורות בהמשך, שיעלו הרבה יותר כסף למי שהחליט לחסוך בהתחלה. חוסכים אחוז מתקציב הפרויקט בהתחלה ומשלמים מיליונים אחר-כך", מסביר האדריכל והמהנדס כרמי סער, ".

סער, שלימד בעבר בטכניון, פעל בתחום היזמות וגם התכנון בענף הנדל"ן, עוסק היום בין היתר במה שהוא מכנה חילוץ פרויקטים או איתור ופתרון של כשלים תכנוניים וגם עסקיים.

"בחלק מהפרויקטים שנתקלתי בהם, אפשר לראות בעיות תכנון או בקרה שהובילו להתארכות משך הביצוע, לחריגות תקציב ולמוצר שבסופו של דבר אינו מושלם כמו שהיה יכול להיות.

הגורמים העיקריים לליקויים יכולים להיות בין היתר יציאה מוקדמת למכרז וביצוע טרם סיום התכנון, הערכות תקציב ולו"ז לא מבוססים ועל סמך מידע חלקי, חוסר בפרוגרמה מקיפה, סקרים ובדיקות מקדימות, חוסר תיאום ובקרה מקצועיים בין המתכננים והתוכניות ומחסור בכתובת אחראית לכשלים".

"אגו גדול מדי"

לדברי סער, "תיאום מקצועי ובקרה בפרויקט חייבים לבוא יחד, רק ככה אפשר לתפוס בעיות בפרויקט בזמן אמת ולא בדיעבד. אבל מה שקורה בהרבה מאוד מקרים הוא שהולכים על בקרה בלבד, ולא מעט פעמים הסיבה לכך היא לא רק חיסכון בכסף ולא רק אי הבנה אלא גם אגו גדול מדי. כולם אוהבים לחשוב שהם יודעים הכי טוב. המצב הרצוי בפרויקטים הוא לקחת מראש מנהל תכנון מקצועי, כזה שיוכל להוביל פרוגרמה, ילווה את תיאום התכנון מהרגע הראשון, יעשה בקרה רציפה ויבחן עמידה ביעדים".

סער מספר שכבר נתקל במקרים שבהם היתה התעלמות מהנתונים בדוח אפס או אי הבנה שדוחות האפס בשלב הראשון אינם תואמים דוח דומה שנעשה בשלב מאוחר יותר, על בסיס נתונים מדוייקים יותר. "באים בטענות למי שהכין את דוח האפס, אבל מה ששוכחים לציין הוא שהדוח הראשוני כולל כל מיני הסתייגויות שהיזם בוחר להתעלם מהם במודע. לפעמים אנחנו מדברים על דוחות אפס שנעשו אפילו עוד טרם הקרקע נרכשה".

גם למצב הזה יש תרומה מסוימת לעלייה במחירי הדירות, משום שאם פרויקט מגיע לשלב שבו הוא מגלה בדיעבד תכנון לקוי, והגילוי מוביל לעיכובים או שינויים, בסופו של דבר העלות הכספית הנוספת תתגלגל לצרכני הקצה, כלומר, רוכשי הדירות. "בשוק עולה הטעויות נסלחות", כך סער, "אבל בשוק יורד זה אחרת. לא פעם עושים הכל כדי לא לעצור, מזרימים עוד הון עצמי, מעלים את המחירים של הדירות ואפילו אולי סופגים הפסד במקרה שמדובר בחברה גדולה שיכולה לספוג את זה. היו גם לא מעט מקרים של קבלן מבצע שרצה להרוויח יותר ויצא ליזמות, והוא נפל בדיוק בגלל חוסר ההבנה שצריך ניהול על לפרויקט. יזמות זה ענף שונה מקבלנות, צריך לחשוב אחרת. יכול להיות קבלן ביצוע מעולה, שלא יהיה יזם טוב".

"כמעט ולא קיים היום בשוק"

אפריים הנינג, יו"ר חברת אפגד, מודה כי "במקום למצוא את עצמך במצבים לא נעימים כאלו, אפשר לחסוך הרבה דברים כבר בשלב התכנון". לדבריו, תכנון מחודש של חניון, למשל, חסך לו כמעט שליש מקומות חניה, "וזה הרבה כסף". במקרה אחר, הוא מספר, "תכנון חדש הביא לחיסכון של קומת חניה שלמה".

הנינג מסביר שלא מדובר רק בתכנון נכון יותר, אלא אפילו בהיקף חומרי הגלם הנדרש: "כשאתה מקבל תוכניות של קונסטרוקטור ומבקש ממנו לקבל הערכה לגבי כמות הברזל הנדרשת, אתה מגלה לעיתים שהיא גדולה ממה שנכתב בדוח האפס. את זה יכול לפתור מראש בעל מקצוע מיומן. לצערי זה כמעט ולא קיים היום בשוק. מישהו שיבוא ויעשה בדיקות וילווה מהשלב הראשון. מישהו שמתחיל לחשוב בדיוק איפה שבעלי המקצוע מפסיקים לחשוב, מתוך ניסיון. זה יכול גם להשפיע בדברים שלא חושבים עליהם. קונסטרוקטורים נוהגים למשל לקחת מרווחי ביטחון בכמויות של חומרים. אני חושב שכמו שהיום יש דרישה לממונה בטיחות שלא היה פעם, צריך גם ממונה על בטיחות הקונסטרוקציה שלך. שיבחן גם שלא מפריזים. אדם שמוסמך לדברים הללו ושיכול לקבוע גם שלא מבזבזים סתם".

במגזר הציבורי לא תמיד יש אינטרס לחיסכון

סוגיית התכנון הבזבזני או החריגות בתקציבי הפרויקטים איננה תופעה ששייכת רק למגזר הפרטי. בעוד פרויקטים של יזמים או של קבלנים פרטיים שמגיעים למצבים כאלו מובילים לעלייה במחירי הדירות, להוצאה כספית נוספת מכיסו של היזם או לעתים לביטול פרויקט, במגזר הציבורי המצב שונה - לרעה.

גורמים הבקיאים בתחום הבנייה הציבורית מספרים שגם פרויקטים גדולים מאוד מגיעים לחריגות אולם המנגנון ברשויות פועל כך שחברת הניהול מטעם הרשות לא פעם גובה את שכרה כאחוז מהפרויקט, כך שאם מתגלות חריגות המצריכות תוספות של תשלום, בשורה התחתונה החברה המנהלת רק מרוויחה מכך יותר.

"יש מקרים שבהם אין כאן אינטרס לשנות את המצב", כך גורם הבקיא בתחום, "קבלן זוכה בעבודה גדולה ומתמחר נמוך. לא נעשה תכנון כמו שצריך ואחר-כך מתגלות חריגות. הבקרה על הפרויקט לא מתנהלת כמו שצריך וכשמגיעים לשורה התחתונה וצריך להוסיף עוד מיליונים - אבל יש כיס עמוק של הקופה הציבורית וחברות שאת הרווח שלהן גוזרות גם מהיקף החריגה. אז למה להשקיע בתכנון מיטבי מלכתחילה?"

במקביל, אי אפשר גם שלא להתייחס לטענה הישנה הקשורה במגזר הציבורי - שכבר בשלב המכרז מעדיפים מזמיני העבודה את ההצעה הזולה ביותר מבלי להתעמק בתוכנה. "יש היום תחרות לא מפוקחת ולא מבוקרת", כך מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, "כל עוד הכלל של ועדות המכרזים, גם המשפטי וגם הניהולי והתנהלותי, ימשיך להיות 'הזול זוכה', נהיה חשופים לבעיות כי הזול יקר מאוד בסופו של דבר.

"לא ייתכן שימשיכו להיצמד להצעות הזולות ביותר שמוגשות למכרזים ללא בדיקה גם של התכנון וגם של ההצעה בכל התחומים הרלוונטיים. ועדות המכרזים כבולות לכלל של 'הזול זוכה' ואנחנו רואים תהליכים שקבלנים צריכים לגלגל מערכת ולהראות הכנסות ולפעמים אין קשר ביו ההצעה שלהם במכרז לבין העלות האמיתית של הפרויקט".

בן שמעון מוסיף: "גם בשוק הפרטי יש את ה'מתאבד התורן' והלא האחראי התורן, שיגיע עם הצעה חריגה. זה לא טוב לאף אחד. אני קורא ליזמים ולמזמיני העבודה לפקוח את העיניים. אני חושב שבתקופה האחרונה יש קצת התעוררות בנושא הזה במגזר הפרטי והצעות הכי זולות מדליקות נורות אדומות. הנושא הזה צריך רגולציה ממשלתית וגם לחקיקה".