חוק מיסוי דירה שלישית: האם כדאי למכור את הדירה עכשיו?

- האם החוק כבר עבר סופית?

לא. הצעת החוק אמנם אושרה בוועדת הכספים של הכנסת, אבל כל עוד היא לא אושרה בקריאה שנייה ושלישית החוק טרם אושר. בדיונים שהתקיימו בוועדת הכספים בלילה שבין חמישי לשישי הביעה היועצת המשפטית של הוועדה מורת רוח מהדיון בחוק, וטענה שמדובר בדיון בעייתי. הבוקר הצטרף לעמדתה של יועצת הוועדה גם היועץ המשפטי של הכנסת, שבמכתב חריף ליו"ר הוועדה ח"כ משה גפני (יהדות התורה) טען שההליך לאישור החוק עמד ב"אי תקינות חמורה של הליך החקיקה". התייחסות זו של היועץ המשפטי לכנסת, אייל ינון, מתייחסת לעובדה שהנוסח בו דנה הוועדה שונה ברגע האחרון ולא ניתן לחברי הוועדה די זמן לבחון את השינויים. אמנם יו"ר הוועדה גפני מיהר להודיע כי ההליך היה תקין, אבל מדובר בעננה כבדה שמרחפת עדיין מעל הצעת החוק כל עוד לא אושרה, וסיעות האופוזיציה כבר הודיעו כי יעתרו לבג"ץ בעניין ההליך.

- יש לי שלוש דירות. האם כבר עכשיו כדאי למכור את הדירה?

כל עוד החוק לא עבר קריאה שנייה ושלישית ונרשם ברשומות הוא עדיין בגדר הצעת חוק. כדאי לעקוב אחר ההתפתחויות, הן בכנסת והן במישור המשפטי של הגשת עתירה לבג"ץ או בקשה לצו מניעה.

- אם החוק יעבור, גם זכות בשליש דירה תחייב אותי במס החדש?

לא. אף שהנוסח המקורי כלל חבות במס גם על מי שמחזיק חלק קטן בדירה שלישית, הוועדה אישרה נוסח שקובע כי החוק יחול רק על מחצית דירה ומעלה מזה. כלומר, רק מי שמחזיק בדירה וחצי, בנוסף לדירת המגורים שלו, או שתי דירות וחצי ומעלה יהיה חייב במס.

- האם כל דירה שלישית תהיה חייבת במס?

לא. הנוסח שאושר בוועדת הכספים קבע רף שרק ממנו ומעלה ייגבה המס. אדם המחזיק בדירה שלישית והשווי המצרפי של שתי הדירות הנוספות שלו לא עולה על 1.15 מיליון שקל יהיה פטור ממס. במקביל נקבע גם כי אדם המחזיק בדירות להשקעה עד שווי מצרפי של 1.4 מיליון שקל, ישלם מס מופחת ששיעורו יפורסם בהמשך.

- מה העונש למי שלא ישלם את המס?

רישום פלילי, וקנס על אי תשלום המס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על כל הסכום שלא שולם והיה חייב במס. מי שלא יגיש הצהרה על אחזקה בדירה לשישית ומעלה יידרש מאוחר יותר לקנס בגובה 100% מגובה המס, מי שלא דיווח בכוונת תחילה וניסה להימלט מהמס, ישלם קנסות גבוהים אף יותר של 200% ואף 300% מגובה המס.

- חישוב המס היה מסובך מאוד ועכשיו נראה שאחרי התיקונים עוד יותר. איך אדע כמה מס אני צריך לשלם אם בכלל?

מי שמחזיק בבעלותו בעלות בשתי דירות ולפחות חצי מדירה נוספת יהיה חייב במס, וזאת למעט החרגת שווי הדירות הנמוך מ-1.15 מיליון שקל מהמס והחרגה חלקית עד שווי של 1.4 מיליון שקל לשתי הדירות הנוספות. הנוסחה אכן מסובכת מאוד, וברשות המסים שעבדו על ההכנה לחוק בחודשים האחרונים אמורים לפרסם אפליקציה שתעזור לבעלי הנכסים לקבוע אם, וכמה עליהם לשלם.

- כמה בכלל יעלה המס למי שמחזיק בזכויות של למעלה מ-2.5 דירות?

כלל היסוד של החוק קובע שמי שמחזיק בזכויות של למעלה מ-2.5 דירות (למעט ההחרגות בשווי כאמור) יידרש לשלם 1% משווי הדירה שייקבע על ידי רשות המסים, עד תקרה של 18 אלף שקל בשנה.

- את המס אמורים לשלם בפעימה אחת? החל ממתי?

נקבעו במסגרת הצעת החוק שני מועדים, מחצית מגובה המס עד 30 ביוני 2017 והמחצית השנייה עד 31 בדצמבר.

- האם דירה מפוצלת נחשבת לדירה אחת או שתיים?

בתיקונים שנעשו בנוסח החוק נקבע כי דירה שפוצלה ואיננה יכול להימכר בחלקה, אלא רק כדירה שלמה, תיחשב לדירה אחת ולא על פי מספר הפיצולים שנעשו.

- אם אני מחזיק בדירת מגורים המשמשת למשרד, מרפאה וכד', עם אישור, האם הדירה הזו תיכלל התוך המס?

אם הדירה מיועדת למגורים, היא תיחשב כדירה נוספת של הבעלים, הייעוד המקורי הוא זה שיקבע ולא השימוש בפועל.

- קיבלתי דירה בירושה. האם כבר מרגע קבלת החזקה אני חייב במס?

הנושא עלה במסגרת הדיון בוועדת הכספים ונקבע כי למי שמקבל דירה בירושה תינתן שהות של שנה למכור את הדירה או את חלקה עוד טרם יהיה חייב במס החדש. אם הדירה או הזכות בדירה לא תימכר במהלך אותה שנה, בתומה יהיה חייב בעל הזכות המס החדש.

- מטרת החוק היא מכירת דירות על ידי משקיעים. האם מכירה מלווה בהטבה?

המטרה של משרד האוצר היא אכן שהמשקיעים ימכרו את הדירות. בחודשים האחרונים עלו מספר אפשרויות להטבה לבעלי הנכסים שימכרו, בין היתר דובר על מתן פטור מלא או פטור חלקי ממס שבח. בסופו של דבר נקבע כי מי שימכור את הדירה למחוסר דירה או משפר דיור (אבל לא למשקיע אחר) יזכה להקלה במס השבח על ידי מתן מענק שיכול להגיע עד 75 אלף שקל.

- אם מס השבח שאני אמור לשלם נמוך מ-75 אלף שקל אקבל בכל מקרה את כל המענק עם מכירת הדירה?

לא. המדינה לא מחלקת מתנות. אם השבח נמוך מ-75 אלף שקל, יקבל המוכר את אותו המענק בהתאם לשבח. אם השבח גבוה מ-75 אלף שקל, המוכר עדיין יהיה חייב בתשלום שאר הסכום.

- המענק שאפשר לקבל כהנחה על מס שבח יחול גם על מכירת דירה שנייה שבבעלותי?

החוק מתייחס רק לבעלות על דירה שלישית ומעלה, מי שמחזיק בדירה אחת להשקעה וימכור אותה לא יוכל ליהנות מההטבה האמורה.

- האם מס השבח המופחת הוא ההקלה היחידה?

לא. באוצר הכינו חלופה נוספת למי שימכור את הדירה השלישית ומעלה. על פי נוסח ההצעה כפי שעבר, מוכר דירה שלישית ומעלה יוכל להפקיד את התמורה מהמכירה בקופת גמל ייחודית לתקופה של חמש שנים לפחות, בתנאים מיוחדים. על פי סעיף זה, ההשקעה האמורה יכולה להיות עד רף של 2.5 מיליון שקל ואם המשקיע ימשוך את הכסף מקופת הגמל לאחר שימלאו לו 60 הוא יקבל פטור ממס רווחי הון על הרווח של החיסכון.

- יש לי דירה שלישית בבעלותי. למה שלא אעלה את שכר הדירה כדי לסייע לי לספוג את המס?

אכן מדובר במהלך שחלק מבעלי הדירות הצהירו שיעשו, ויש לא מעט בעלי דירות שכבר כללו סעיף כזה, גם את מותנה, בחוזים חדשים שחתמו על שוכרים בחודשים האחרונים. כדי לנסות ולצאת נגד התופעה הזו הועלתה אפשרות שבמסגרת החוק החדש ייקבע בצורה חד משמעית שמדובר בסעיף אסור, ואין לגבות העלאה בדמי השכירות בגלל המס. מדובר בהצעה שהעלה ח"כ רועי פולקמן (כולנו) בשעות האחרונות של הדיון בחוק. התיקון לא נכנס לנוסח שאושר בועדת הכספים אך עשוי לעלות בהצבעה במליאת הכנסת. עם זאת, גורמים רבים מטילים ספק ביכולת להעביר את הסעיף מחד או בחוקיותו מאידך.