"לפסיקת העליון על כתבי השיפוי יש משמעות של מיליארדי שקלים"

פסק הדין של בית המשפט העליון שניתן בחמישי האחרון, אשר קבע כי דרישת כתבי שיפוי מיזמים וקבלנים על-ידי רשויות מקומיות אינה חוקית, ממשיך ליצור גלי הדף בענף הנדל"ן. המשמעות של פסק הדין טרם התבררה לאשורה, אולם הוא כבר מעורר מהומה בתחום התמ"א 38 ומעלה שוב על הפרק נושא נוסף ששנה אחר שנה זוכה להתעלמות מצד הממשלה: הפרקים הכלכליים של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה.

פרקים אלה, תיקון 103 לחוק התכנון והבנייה, לא נכללו בתיקונים שנעשו ואושרו בחוק ונותרו בינתיים על הנייר. פרקים אלו עוסקים בין היתר גם בסוגיית הדרישה לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, סעיף שבגינו מבקשות הרשויות את כתבי השיפוי מלכתחילה. נזכיר כי סעיף זה (197) מאפשר למי שרואה עצמו נפגע מאישור תוכנית, להגיש בקשה לפיצוי מהרשות המקומית. נכון להיום לא מדובר רק במי שגר בסמוך לאותו פרויקט אלא האפשרות אינה מוגבלת וכל "מי שרואה עצמו נפגע" יכול להגיש תביעה שכזו, שלוש שנים מיום אישור תוכנית.

זו הסיבה שבפורום ה-15 ובמרכז השלטון המקומי חוששים כל כך מפסק הדין של העליון, כי המצב הנוכחי עשוי לחשוף את העיריות לתביעות ענק, "משמעות של מיליארדי שקלים ברמה הארצית", כפי שאמר ל"גלובס" מנכ"ל פורום ה-15 איתן אטיה.

עוד הוסיף אטיה: "הגיע הזמן לקדם את תיקון 103 שעוסק גם בנושא סעיף 197 כדי להחזיר את השפיות לכל הנושא הזה. התיקון מדבר על צמצום אפשרות הגשת התביעות מכח 197 ויאפשר הגשת תביעה גם בשל פגיעה ישירה, לא עקיפה כמו היום. אנחנו כבר שנים מתחננים בפני משרד המשפטים, מינהל התכנון ובפני השרים השונים לקדם טיפול בנושא זה. המצב שהגענו אליו כעת הוא חלמאות. לכולם ברור שמדובר בתהליך ארוך שיכול לקחת שנים, ובגלל זה גם ניאבק בהחלטה שהתקבלה עכשיו ונבקש דיון נוסף בפני הרכב מורחב של שופטים בעליון".

דרישה מהיועמ"ש להנחיה ברורה

כפי שפורסם אתמול (ב') ב"גלובס", קביעת העליון בנוגע לכתבי השיפוי התנגשה בהחלטה שהתקבלה לאחרונה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושררה בהחלטת ממשלה העוסקת אף היא בכתבי שיפוי. מדובר בסעיף משמעותי המופיע בתיקון 3א' לתמ"א 38 שמאשר לרשויות המקומיות לדרוש מהיזמים את אותו כתב השיפוי שכעת נקבע על-ידי בית המשפט כלא חוקי. קביעת העליון כעת מעמידה את מי שאמון על אישור התיקון לתמ"א במבוכה, כולל את אנשי היועץ המשפטי לממשלה שנתנו אסמכתה לדרישה זו במסגרת התיקון. גורמים בענף חוששים כעת שברשויות המקומיות ינצלו את התיקון כדי להצדיק את הדרישה לכתב השיפוי.

מסיבה זו שלחו היום (ג') בלשכת עורכי הדין מכתב דחוף למשרד היועץ המשפטי לממשלה בנושא זה. במכתב, עליו חתום סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר משותף של פורום המקרקעין בלשכה, עו"ד אברהם ללום, דורשים מהיועץ המשפטי לממשלה להבהיר את הסוגיה. "אנו פונים אליך בבקשה כי תוציא הנחיה בכתב לועדות המקומיות, המבהירה להן את המצב המשפטי שנוצר, וכי הן אינן מוסמכות לדרוש כתבי שיפוי במסגרת מתן היתרי בנייה מכוח תמ"א 38", כך במכתב, "הבהרה כאמור תסייע במניעת חוסר התיאום בין זרועות המדינה, והיא תמנע מחלוקות בין הרשויות לעניין משמעות ההחלטה של בית המשפט העליון בנושא הפקדת כתב השיפוי במסגרת פרוייקטים מכוח תמ"א 38".

עוד במכתב: "התיקון קובע בין היתר, כי ועדה המקומית רשאית לדרוש, כתנאי למתן היתר מכוח התמ"א, הפקדת כתב התחייבות כתב לשיפוי הוועדה המקומית בגין תביעות לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. פסק הדין (פסק הדין של בית המשפט העליון. א"ח) ניתן אמנם ביחס לנוהג של מוסדות התכנון לדרוש כתבי שיפוי מיוזמי תוכניות, אך ברי הדבר כי הדברים יפים וחלים גם ביחס לדרישת כתבי שיפוי במסגרת בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38. אף החלטת הממשלה, שהינה חלק מהרשות המבצעת, לאשר את תיקון 3 א', הכולל סעיף המסמיך את הוועדות המקומיות לדרוש כתב שיפוי במסגרת היתר בנייה מכוח תמ"א 38, חייבת להיות מושתתת על מקור סמכות בחוק התכנון והבנייה, וכזה אינו בנמצא. המשמעות המעשית מהחלטת בית המשפט העליון דלעיל הינה, כי אין תוקף חוקי להוראה דלעיל שהוכנסה במסגרת תיקון 3 א' להוראות התמ"א, בהיותה סותרת את עיקרון חוקיות המינהל, והיא בטלה".

"מוכן לחתום על כתב שיפוי"

במקביל, לצד כל אי-הוודאות סביב הפסיקה, ולצד הדרישות לא לאפשר לרשויות לדרוש כתבי שיפוי בתמ"א, יש גם מי שסבור אחרת. "ביטול כתבי השיפוי על-ידי העיריות בפרויקטי תמ"א 38 יתקע לחלוטין את הפרויקטים הללו", כך אמר אתמול ראול סרוגו, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים ראשון-לציון, בפאנל בנושא תיקון 3א' לתמ"א 38 בכנס התחדשות עירונית שערכה חברת מידע כנסים, כשהתייחס לפסיקת העליון.

סרוגו דווקא מייצג את הצד השני של המתרס ודווקא סבור כי יש להתיר לרשויות לדרוש כתב שיפוי בתמ"א. לדבריו, "לא הגיוני שהעיריות גם לא יזכו לגבות היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א, ובמקרים שיהיו תביעות לפיצוי לפי סעיף 197 הן גם יצטרכו לשלם את הפיצויים.

"אני מבין כי במיזמי מגורים רגילים, לא הגיוני ולא חוקי להטיל על יזמים שמשלמים היטלי השבחה גם חובה לחתום על כתב שיפוי במקרה של תביעות, אבל בפרויקטי התחדשות עירונית אני מוכן לחתום על כתבי שיפוי".