האם כדאי היום לקנות דירה נוספת להשקעה?

אם נראה לכם שכולם סביבכם מחזיקים בדירה להשקעה ולא ברור לכם איך הם יכולים לעשות זאת ממשכורות דומה לשלכם, מסתבר כי בתכנון נכון ניתן לרכוש דירה נוספת ללא הון עצמי בכלל. אולם, לאחרונה עלתה לכותרות הצעתו של ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות, להגביל את מימון המשכנתה לדירה שנייה ל-25% בלבד משווי הדירה, לעומת 50% כיום. עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ וליווי נוטלי המשכנתאות, AMG משכנתאות מפרט בריאיון ל"גלובס" האם כדאי לרכוש דירה שנייה, רגע לפני שההצעה תהפוך למציאות. 

"הבסיס לניהול נכון של השקעות הוא גיוון תיק ההשקעות. בעוד אפיקי ההשקעה הפנסיוניים משקיעים בעיקר בשוק ההון, ההשקעה בנדל"ן מהווה נדבך נוסף בתמהיל ההשקעות. מדובר בהשקעה סולידית, יחסית קלה לניהול, שבסופו של דבר יכולה להעניק למשקיע הכנסה חודשית נוספת, קיצבה, לא ממוסה נכון להיוום עד שכר דירה של כ-5,000 שקל לחודש. בנוסף, עד כה כל המהלכים לצינון שוק הדירות לא הצליחו ומחירי הדירות ממשיכים להאמיר. אי לכך, השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות השקעה שכדאי לקחת בחשבון". 

"בנוסף, מהלכי האוצר שמנסים להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן עלולים לגרום לחוסר בדירות להשכרה, כך שגם התשואה (מחירי השכירות) עלולים או עשויים לעלות. בקניית דירה להשקעה, יש לעשות אבחנה בין שני מסלולים: קניה של דירה שנייה ומכירתה לאחר תקופה קצובה מתוך מטרה להרוויח מעליית המחירים או השקעה פנסיונית לטווח ארוך מתוך מטרה ליהנות מקיצבה חודשית של שכר הדירה. האפיק הראשון מתאים למשקיעים מתוכחמים יותר היודעים לקנות במחירים אטרקטיביים. השני מתאים למשקיעים סולידיים המחפשים "שקט" והכנסה חודשית נוספת". 

■ 

איזו משכנתה ניתן לקבל עבור רכישת דירה שנייה? 

"יש להבדיל בין שני מקרים" מסביר קמינסקי. "בעקרון עבור הלוואה לרכישת דירה שניה ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הדירה, בניגוד למימון של עד 75% מימון עבור משכנתה לדירה ראשונה. את ההלוואה ניתן לפרוס לתקופה של עד 30 שנה ובכך להקטין את ההחזר החודשי. בנוסף, ניתן לקבל עוד 50% מימון נוספים עבור מישכון הדירה הקיימת (הדירה הראשונה). זאת למי שאין משכנתה על הדירה הראשונה. למי שיש משכנתה על הדירה הראשונה, יוכל לקבל עד 50% מימון מהדירה הראשונה, בניכוי המשכנתה הקיימת". 

יש לך דוגמה?

"למי שיש דירה ראשונה בשווי של 1.6 מיליון שקל והוא מעוניין לרכוש והוא מעוניין לרכוש דירה להשקעה בשווי של 1.2 מיליון שקל. במקרה ואין לו משכנתה על הדירה הראשונה, הוא יוכל לקבל מימון של 50% עבור הדירה הנרכשת (600,000 שקל) ועוד 50% עבור מישכון הדירה הראשונה. כלומר, הוא יוכל לרכוש דירה נוספת במימון מלא ולמעשה לא להוציא כסף מכיסו למעט הוצאות נוספות כגון מס רכישה עו"ד יעוץ משכנתא ואגרות שונות". 

"במידה ולאותו רוכש יש משכנתה על הדירה הראשונה ונשארה לו יתרת משכנתה של 400 אלף שקל הוא יוכל לקבל עבור מישכון הדירה השנייה 50% מימון (600 אלף שקל) ועבור מישכון הדירה הראשונה הוא יוכל לקבל עוד 400 אלף שקל (50% משווי הדירה הראשונה, בניכוי יתרת המשכנתה). במקרה זה הוא יקבל מימון של מיליון שקל ויצטרך להוסיף 200 אלף שקל.

 האם משתלם לקחת 100% מימון לאחר שהריביות עלו לאחרונה בחדות?

 "זו שאלה מורכבת. התשואה כיום על השכרת דירות עומדת על 3%-3.5% בממוצע לשנה. כלומר, 3000-3500 שקל לחודש שכירות עבור דירה בשווי 1.2 מיליון שקל. לעומת זאת, ההחזר החודשי עבור 100% מימון לאותה דירה, לתקופה של 25 שנה, יעמוד על כ-6,000 שקל. דהיינו, בעל הנכס יצטרך להוציא מכיסו כל חודש כ-3,000 שקל עבור המשכנתה. צריך לקחת בחשבון כי לדירה יש גם הוצאות בלתי צפויות כמו תיקונים, שיפוצים לאורך השנים או חודשים בהם אין שוכר לדירה, וכדומה. לכן, על המשקיע להביא בחשבון הוצאות אלה בשיקוליו. אבל צריך לזכור שבעוד 25 שנה יהיה לרוכש הכנסה חודשית של כ-3,000 שקל (במונחים של היום) וכמובן נכס נוסף שלו ששווי כ-1.2 מיליון שקל (בערכים של היום)".

 "לשם השוואה, השקעה חודשית של 3,000 שקל ב-3% ריבית ממוצעת לשנה ל-25 שנה תיתן כ-1.34 מיליון שקל. ללא קיצבה חודשית. מאידך, באם מחירי הדירות ימשיכו לעלות כ-1% בלבד בשנה, שווי הדירה יהיה 1.55 מיליון שקל. תרחיש נוסף, לדוגמא, הוא להביא הון עצמי של 400,000 שקל עבור אותה דירה. במקרה זה ההחזר החודשי יירד לכ-4,000 שקל בחודש והתשלום שיצטרך להוסיף המשקיע מכיסו, מדי חודש, הוא כ-1,000 שקל בלבד. על מנת שלא להוסיף כסף מדי חודש, בדוגמה זו יש להביא הון עצמי של כ-50% משווי הדירה השנייה, כלומר כ-600 אלף שקל". 

האם ההלוואות הן הלוואות משכנתה? 

"ההלוואה לרכישת הנכס החדש בשעבוד הנכס הקיים היא הלוואת משכנתה קלאסית. ההלוואה בה נשעבד את הנכס הקיים עדיין נחשבת הלוואת משכנתה אולם הריביות שלה יהיה במעט יותר יקרות. יש להבין כי מדובר בשתי הלוואות משכנתה נפרדות ולכל נכס בנפרד מבחינת פרוצדורות ועלויות כמו פתיחת תיק, רישום בטאבו וכדומה. בנוסף, היות ומדובר בהשקעה, כשהמדד הוא התשואה, חשוב לשים דגש על הריביות אותן מקבלים מהבנקים, אפילו עוד יותר מאשר בקניית דירה ראשונה למגורים". 

איך אפשר למנף לצורך הרכישה את המשכנתה הקיימת? 

"בהנחה והמשכנתה הקיימת הינה לתקופה קצרה יחסית וההחזר החודשי הוא 3,000-4,000 שקל ניתן להאריך את משך המשכנתה הקיימת ולהפחית את ההחזר החודשי. בכך ההחזר יתפנה תקציב נוסף לתשלום ההפרש החודשי עבור המשכנתה של הדירה להשקעה. לדוגמה, למי שיש יתרת משכנתה של 400,000 שקל לעוד 12 שנים, ההחזר החודשי שלו עומד על כ-3,400 שקל בחודש. אם הוא יפרוס אותו ל-25 שנה ובמקביל ירכוש דירה בשווי 1.2 מיליון שקל, ההחזר החודשי הכולל שלו יעמוד על כ-6,000 שקל בחודש. 3,000 שקל מתוכם יגיעו מהשכירות, ו-3,000 שקל יהיו כמו שהוא רגיל לשלם עד כה על המשכנתה. דהיינו, גם אם יש לו משכנתה, הוא יכול לקנות דירה נוספת, עם הון עצמי של 400,000 שקל, מבלי שבפועל ישתנה לו ההחזר החודשי". באותה הזדמנות, קמינסקי ממליץ לבצע בדיקה של כדאיות מיחזור המשכנתה הנוכחית על מנת להוריד את ההחזר החודשי.

האם מהלך של משכנתה לדירה נוספת משתלם כלכלית או עדיף להפקיד כל חודש לתכנית חיסכון? 

"זאת שאלת מיליון הדולר. הכל תלוי בתשואות העתידיות שישיגו תכניות החיסכון ועליית מחירי הנדל"ן. אנחנו לא באים להמליץ על אפיק כזה או אחר, אלא מראים דרך נוספת של השקעה. בסופו של דבר, כל אחד צריך לעשות את השיקולים וההערכות שלו". 

איפה הסיכונים בלקיחת משכנתה לדירה להשקעה? 

"צריך לקחת בחשבון שדירה נוספת זו "התעסקות". יש למצוא שוכרים ולוודא שהם שומרים על הדירה. יש להתעסק עם תיקונים וטיפולים בדירה ועוד. כמו כן, רכישת דירה נסופת להשקעה, למי שלוקח הלוואת משכנתה לשם כך, אינה מתאימה למי שיכולת ההחזר החודשי שלו היא "על הקצה". יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות כמו חודשים בהם הנכס לא מושכר ואז בנוסף לאובדן ההחזר החודשי, יש לשלם גם ארנונה וועד בית והוצאות נוספות. וכמובן, יש את הסיכון של ירידה בערך הנכס לאורך השנים".