בסר קיבלה אופציה לשיווק פרויקט ענק במגרש אסם בפ"ת

פרויקט משרדים ענק בפתח תקווה מעלה הילוך: שנים ארוכות לאחר שאושרה התב"ע במתחם אסם בחלקה הצפון מערבי של העיר, הפרויקט מתחיל להתקדם. ל"גלובס" נודע כי בעלי הקרקע, משפחת ברונר, משפחת וולפסון ושותפים נוספים, העניקו לחברת בסר אופציה לגיבוש קבוצת רכישה במתחם. מדובר באחד המתחמים הגדולים שאושרו בעיר פתח תקווה, קרקע בשטח 27 דונם שעליה זכויות לבנייה ארבעה מגדלי משרדים ומסחר בהיקף כולל של 160 אלף מ"ר משרדים, 20 אלף מ"ר למסחר וגם חניון תת קרקעי של כ-2,500 מקומות חנייה. בסך הכל מדובר בפרויקט בהיקף כולל של 180 אלף מ"ר בנוי, כאשר עלות הפרויקט כולו מוערכת בענף ב-1.8 מיליארד שקל.

על פי התב"ע ניתן להקים במקום ארבעה מגדלי משרדים בני 32 קומות שנמצאים מסביב לכיכר ומעל חניון תת קרקעי. השטח ממוקם בפינת שני צירי תנועה ראשיים בעיר, ז'בוטינסקי ויצחק רבין וגם ציר הרכבת הקלה העתידי עובד בסמוך. המתחם נמצא מרחק קצר מבית החולים, בית משפט השלום וקניון עופר הסמוכים. במתחם אין זכויות לבנייה למגורים.

בכוונת בעלי הקרקע לקדם את בנייתו במקשה אחת. אדריכל הפרויקט הוא האדריכל אבנר ישר. נציין שבעלי הקרקע במתחם הנוכחי הם אותם בעלי הקרקע מולם פעלה חברת בסר בפרויקטים אחרים כמו ב.ס.ר 3 וב.ס.ר 4, ואין זו הפעם הראשונה שהצדדים משתפים פעולה.

חברת בסר מנוהלת על ידי נחשון קיויתי, ואת האופציה קיבלה לפני כשבועיים למשך חצי שנה. האופציה מתייחסת לשלושה מגדלי משרדים בלבד, על פי שווי קרקע של כ-200 מיליון שקל. האופציה אינה כוללת את שטחי המסחר ולא מגדל רביעי שיישאר בבעלות בעלי הקרקע. בעלי הקרקע כבר פעלו לקידום היתר לבניית מרתפי החניה, והתב"ע עצמה, כאמור, מאושרת.

כיום יש על המגרש מבנים המיועדים להריסה, וחברת בסר החלה לשווק את שטחי המשרדים במסגרת גיבוש קבוצת רכישה.

ל"גלובס" נודע עוד כי מתנהל משא ומתן מול גוף מוסדי לרכישת מלוא הזכויות באחד המגדלים.

עוה"ד שמלווים את הפרויקט הם רועי מקוב ומשה הוברמן ממשרד הרמן מקוב ומשרד עו"ד יוסי כהן.

קיויתי אישר את הפרטים ל"גלובס" והוסיף: "זהו אחד הפרויקטים הכי גדולים שיצאו לדרך בישראל. בגלל ההיקף שלו אנחנו קוראים לו בסר סיטי, זו ממש עיר קטנה בתוך עיר כגדולה. קיבלנו אופציה לשיווק שלושת מגדלי המשרדים כאשר שטחי המסחר וגם מגדל רביעי נשארים בידי בעלי הקרקע שיקדמו אותם בצורה יזמית. את המגדל של בעלי הקרקע הם מתכננים לייעד לתחום הרפואה, בגלל הקרבה לבית החולים.

"בגלל שיש כבר היתר למרתפים, התוכנית היא להתחיל ולקדם את הבנייה בהקדם האפשרי על פי ההסכם שיש לנו, אחרי שנשווק מגדל אחד במלואו כבר נתחיל לקדם בנייה והתוכנית היא להשלים את הפרויקט תוך ארבע שנים, אז גם הקו של הרכבת הקלה אמור להתחיל לפעול. הכיוון הוא להתחיל בנייה של מרתפים לשני מגדלים במארס אפריל 2017. התחלנו עכשיו את שיווק שטחי המשרדים במחירים של כ-6100 שקל למ"ר, קומה ראשונה מעל קומות המסחר".

עוד הוסיף קיויתי כי: "עד היום לא הגענו לפתח תקווה, ואני רואה קדימה שבארבע או חמש השנים הקרובות הציר הזה יהיה מרכזי מאוד. לא רחוק משם יש את מגדל חברת הביטוח שנמצאת שם ופארק אזורים ועוד. זה יוביל לתפנית מאוד גדולה".

מחיר השכירות: 44-50 שקל למשרדים בדרגה A

הפרויקט המתוכנן במתחם אסם הישן עתיד להוסיף לעיר פתח תקווה עוד מתחם משמעותי של תעסוקה ומסחר, לצד המתחמים שפועלים כבר היום.

נכון להיום, המשרדים בעיר מרוכזים בשני אזורים עיקריים: קרית אריה וקרית מטלון. על פי נתוני מחלקת המחקר של קבוצת נת"מ, בקרית אריה ניתן למצוא משרדים מקטגוריית CLASS A המאכלסים בעיקר חברות היי-טק. מחיר שכירות ממוצע למ"ר באזור זה עומד על בין 48 ל-56 שקל למ"ר.

בקרית מטלון ניתן למצוא בניינים מסוג CLASS A ו-CLASS B, ובאזור זה ממוקמות בעיקר חברות סטארט-אפ ונותני שירותים. מחיר שכירות ממוצע באזור זה עומד על בין 44 ל-50 שקל למ"ר.

בכל הקשור למחירי מכירה של שטחי משרדים בעיר, מדובר על טווח מחירים שנע בין 9,000 שקל למ"ר ל-11 אלף שקל מ"ר.

עוד על פי נתוני נת"מ, שיעור האכלוס במשרדים בקרית אריה בין החודשים מרץ לאוגוסט 2016 עמד על 85.23%, ירידה של כ-7.5% לעומת המחצית הקודמת של השנה. במקביל, שיעורי האכלוס בקרית מטלון עומדים על 89.38%.

לדברי זוהר סגל, סמנכ"ל קבוצת נת"מ: "מחירי השכירות והמכירה בפתח תקווה עלו משמעותית בשנים האחרונות, וזה נובע מהעובדה שבפתח תקווה יש היצע זמין של משרדים, כלומר לכל חברה שמחפשת משרדים מחוץ לתל אביב, האופציה הזמינה ביותר היא פתח תקווה. נכון להיום בעיר יש היצע גדול של עשרות אלפי מ"ר של מגרשים המיועדים לבניית משרדים, שכרגע לא נבנים בגלל שבעלי המגרשים לא רוצים לבנות בנייה ספקולטיבית".

זוהר מעריך כי בעתיד הקרוב המחירים עתידים להתייצב, בעקבות עלייה משמעותית שנרשמה בסקטור זה בשנים האחרונות. הוא גם מעריך שבמקרה ופרויקטים נוספים יצאו לבנייה, ייתכן שהמחירים אף עשויים לרשום ירידה קלה בהמשך הדרך.

אמנם ענקית הגנריקה טבע הודיעה כי היא בונה לעצמה מטה חדש ברעננה, שאליו תעבור מפתח תקווה, אבל חברות רבות אחרות עוברות לעיר או נשארות בה. אינטל הודיעה לפני חודשים אחדים כי תבנה בניין משרדים חדש בפתח תקווה שיאכלס כ-2,000 עובדים, ומלבדה יושבים בקרית אריה גם מרכז המכירות של IBM, וכן קודאק, סייבר-ארק, גילת, טלדור, ואורקל. נציגות מגזר הפיננסים בפתח תקווה הן מגדל חברה לביטוח וביטוח ישיר.