"פתאום אנשים מתקשרים ושואלים אם כדאי למכור בב"ש"

"מי שיש לו דירה היום בנגב, תחזיקו את הדירות האלה, כי הן שוות יותר ממה שאתם חושבים. מי שאין לו - תקנו עכשיו, תקנו הכול, תשקיעו הכול. הולך להיות פה עתיד מזהיר למדינת ישראל". את הדברים הללו לא אמר איש שיווק ממולח ששיווק דירות בבאר-שבע, וגם לא ראש העיר הנמרץ שביקש לקדם את בירת הנגב, אלא ראש ממשלת ישראל, בנימין נתניהו, בסיור שערך באזור בקיץ 2013. גם ב-2015, בטקס חגיגי לחתימת הסכם גג שעתיד להוביל לבניית כ-20 אלף דירות חדשות בבירת הנגב, חזר ראש הממשלה נתניהו על ההמלצה: "אמרתי לאנשים: תשקיעו בבאר-שבע, תקנו בבאר-שבע, קנו דירה בבאר-שבע. מי שהקשיב לי - הרוויח".

לא מעט אנשים הקשיבו לראש הממשלה. באר-שבע היתה בשנים האחרונות אחד ממוקדי ההשקעה המרכזיים בנדל"ן למגורים. המשקיעים עטו על העיר הדרומית, וסיבות לא היו חסרות (מלבד ההמלצה כאמור של ראש הממשלה): אוניברסיטה הכוללת עשרות אלפי סטודנטים, בית חולים גדול, עיר הבה"דים בסמוך לעיר, הקמת מרכז סייבר ומה לא. גם מחירי הדירות בבאר-שבע היו נוחים, בטח בהשוואה למחירי הדירות במרכז הארץ, עם תשואה לא רעה (5% בדירות הזולות).

"מגרדים 4% מלמטה"

חשוב לזכור כי שינוי בסנטימנט הנדל"ני - ודאי אחרי עלייה של יותר מפי 2 במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות - צפוי להערכת מומחים רבים להכות קודם כל בפריפריה. ראשית, משום ששם המדינה משופעת בקרקעות (במרכז הארץ מרבית הקרקעות פרטיות) ולכן היא מוציאה שם את מרבית השיווקים העתידיים. בנוסף, רוכשי דירות רבים - בכלל זה גם מי שנספרו כרוכשי דירה ראשונה - קנו דירות בבאר-שבע ובסביבתה למטרות השקעה בלבד, ושינוי במגמה יכול להוביל אותם (או לאלץ אותם, במידה והם ייכנסו למצוקה פיננסית וכד') למכירה מהירה של הדירות שתגלגל כדור שלג במורד המדרון.

ואולי זה כבר קורה. פעילים בשוק הנדל"ן הבאר-שבעי סבורים שהמצב משתנה בחודשים האחרונים. גזרות המס החדשות, ואולי גם הבנה שהמחירים קרובים לשיא, מורידות אט אט את קצב המשקיעים שנכנס לעיר.

דן ליברמן ושרוליק חנוך, בעלי חברת SDB המחזיקה ומנהלת 630 דירות ברחבי באר-שבע, מתריעים כי מסתמנת ירידה משמעותית במספר המתעניינים להשקעה בדירות בעיר. לדבריהם, ב-2016 נרשמה ירידה בשיעור של לא פחות מ-75% במספר המתעניינים לרכישת דירה להשקעה בב"ש לעומת 2015. "בחודשים האחרונים אנחנו רואים האטה. כל החוקים שנועדו להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן, מתחילים לעבוד בבאר-שבע", כך ליברמן.

הוא מתכוון להעלאת מס הרכישה על המשקיעים לצד מיסוי דירה שלישית שאושר בשבוע שעבר בכנסת והחל להשפיע על המשקיעים כבר לפני כמה חודשים. "מספיקים דיבורים כדי שאנשים יעצרו. מעבר לזה, המחירים כבר גבוהים והתשואות מגרדות את ה-4% מלמטה. תוסיף את מס הרכישה, תוסיף את העו"ד, תוסיף את השיפוץ, זה כבר פחות מזה. פתאום אנשים מתקשרים אליך, ואומרים, מה אתה אומר? זה הזמן למכור?"

עוד דוגמא שנותנים השניים לירידה בביקושים היא משך הזמן למכירת דירה על ידי משקיעים: "רוב המשקיעים שלנו מחזיקים כמה נכסים", מספר ליברמן, "ובעבר הם מכרו אותם בלי בעיה. היום כשבאים למכור את הנכס השלישי או הרביעי בב"ש, פתאום זה לוקח יותר זמן. חודש-חודשיים ופתאום שלושה חודשים, ארבעה חודשים.

"אנחנו מכירים כל רחוב, כל בניין וכל דירה בבאר-שבע, ויודעים בכמה נמכר ובכמה אפשר למכור, ואנחנו רואים שנגמרו ההזדמנויות. זה נכון בכל האפיקים: בדירות להשקעה, ביזמות, בפרויקטים של תמ"א 38 שבהם הרווחיות נוראית".

ומה לגבי המחירים? לפי נתוני לשכת השמאים, המחירים בעיר עלו בעוד 1% ברבעון - 7% בחישוב שנתי. רחוק אמנם מהממוצע הארצי, 2.3% ברבעון ו-9% בשנה האחרונה, אבל עדיין מגמה של עלייה.

ליברמן: "מוקדם להגיד שהמחירים ירדו, אבל יש עצירה בעליות. עד לפני חצי שנה זה לא היה נכון".

- אבל משקיעים ממשיכים לקנות.

"צעירים שלא מכירים שוק יורד עושים טעויות. מי שגדל בדור שלנו, מתחת לגיל 40 בערך, נולד לשוק שכל הזמן עולה. נהיה דפוס, שבעיני הוא מאוד מאוד מסוכן, שמשקיעים אומרים לעצמם, 'אני אקנה היום, ובעוד שלוש שנים זה בטוח יהיה שווה הרבה יותר'".

- אתם נמצאים עמוק בפוזיציה.

"בסופו של דבר אתה יכול להילחם בשוק, או שאתה יכול להתאים את עצמך אליו. כשהשוק היה מאוד מאוד נמוך, אז הסתערנו על כל דבר וקנינו כל הזדמנות שנקרתה בדרכנו. אבל כמו במניות, צריך גם לדעת מתי לצאת". השניים מספרים כי החליטו שהם מפסיקים להשקיע מאמצים בשיווק בבאר-שבע, ומגבירים הילוך באיתור הזדמנויות מעבר לים.

"הביקוש לשכירות דווקא יעלה"

פעילים אחרים בשוק הבאר-שבעי רואים את הדברים אחרת. תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בעיר, אומר שהביקוש של משקיעים לא רשם ירידה - והוא פשוט נודד לשכונות יקרות יחסית בעיר. "יש ביקוש ויש עסקאות. זה כבר לא דירות בשכונה ג' או ד' ולא רק סטודנטים. מחפשים דירות בשכונות הטובות של באר-שבע, במחירים שבין 700 אלף שקל למיליון שקל, ומסתכלים גם על דירות חדשות. אני לא רואה שהמחירים תקועים. אני מקבל מאות פניות מצד אנשים שמחפשים לרכוש דירות להשקעה והבעיה היא למצוא נכסים. קשה מאוד לאתר נכס טוב ב-800-850 אלף שקל בעיר, ואלה הנכסים המבוקשים".

- שינויי המיסוי לא משפיעים?

"לדעתי לא. וגם אם יעבור סופית חוק מס דירה שלישית, אין אלטרנטיבות השקעה אחרות. משקיע חכם לדעתי לא ימכור אלא ישלם את המס. לאנשים אין אמון בבורסה, ואלטרנטיבה של רכישת נכסים בחו"ל פחות מדברת אליהם".

בוחבוט צופה ביקוש גבוה יותר לדירות להשכרה, משום שבגלל עליית המחירים בעיר, רכישת דירה הפכה כמעט בלתי אפשרית לזוגות צעירים: "התשואות ירדו לעומת השנים האחרונות, אבל זה יתקן עצמו. באר-שבע מתקרבת לסטנדרטים של המרכז בנושא השכירות. לזוג צעיר שצריך להביא היום 250 אלף שקל לרכישת דירה בבאר-שבע זה מאוד קשה ולכן גם פה המגמה הולכת לכיוון השכירות. דירת 2 חדרים, חדר וסלון, מגיעה היום גם ל-2,000 שקל. זה מעיד על המגמה. זה משליך גם על המשקיעים".

היצע גדול בפתח

מעבר למצב הנוכחי, המשקיעים הממהרים לממש דירות חוששים כמובן גם מגל המנופים ומתנופת הבנייה בעיר - שעשויים לשנות את משוואת ההיצע והביקוש. ברמה המחוזית, מדובר בכ-10,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבים מתקדמים. תוכנית המתאר של באר-שבע נמצאת בעבודה מתקדמת במחוז, והיא צופה גידול מ-60 אלף יחידות דיור היום ל-110 אלף יחידות דיור ב-2030.

כמה תוכניות גדולות כבר אושרו בשנה האחרונה (ראו טבלה). בוועדה המחוזית מספרים גם על ריכוז מאמץ בתכנון בתוך העיר, לאורך הצירים המרכזיים בשדרות רגר ושדרות טוביהו, עם תוכניות לעוד מאות דירות. כל זאת לצד חידוש העיר העתיקה, בנייה משמעותית המתוכננת בשכונה ג' הוותיקה וגם קידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38 במכפילים משמעותיים.

בשנות ה-90 המאוחרות, כאשר גל העלייה מברה"מ הביא לתנופת בנייה דומה, באר-שבע סבלה מירידות מחירים ומעצירה בעסקאות למשך שנים לא מעטות. בוחבוט לא מוטרד. "לגבי הבנייה החדשה, הכול כבר נמכר על הנייר, ולגבי פרויקטים עתידיים, יש מכרזים והפשרת קרקעות והגשת תוכניות ושיווק. זה לוקח בין 5 ל-6 שנים ובינתיים גם הביקוש ממשיך לעלות".

עלייה של 14% במכירות המשקיעים

בסקירה האחרונה שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהתייחסה לרבעון השלישי של 2016, נכתב: "אזור באר-שבע רשם את שיעור הגידול הגבוה ביותר במכירות המשקיעים ברבעון השלישי - 14%". עם זאת, לעומת מקומות אחרים בארץ: "אזור זה עדיין נמצא בטריטוריה חיובית במאזן הרכישות נטו, גם אם ברמה נמוכה משמעותית מאשר בעבר. תוספת נטו של 40 דירות ל'מלאי' המוחזק בידי משקיעים, לעומת תוספת של 250 דירות ברמה רבעונית בשנים 2015-2010".

נתוני המשקיעים על פי חודשים מעידים כי מאז הועלה מס הרכישה על המשקיעים ביוני 2015, ירד קצב הרכישות מלמעלה ממאה בחודשים שלפני כן לרמה נמוכה יותר. בכל הנוגע למכירות המשקיעים, בתשעת החודשים הראשונים של 2016 נמכרו על ידי משקיעים 804 דירות לעומת 904 דירות שנמכרו על ידי משקיעים באותה התקופה אשתקד. עם זאת, ברבעון השלישי של 2016 נמכרו על ידי משקיעים 284 דירות, לעומת 239 דירות ברבעון שקדם לו ו-247 ברבעון השלישי של 2015.

 תוכנית למגורים בשלבי ביצוע

 תוכניות מגורים שאושרו במהלך שנת 2016