צפו: שתי המילים שעוררו סערה בשוק הנדל"ן הישראלי

ענף הנדל"ן כולו סוער. לא, לא בגלל אישור חוק דירה שלישית בכנסת במסגרת חוק ההסדרים. גם לא בגלל הבג"צ שהגישו נגד אישור החוק, וגם לא בגלל עליית המשך העלייה במחירי הדירות והתייקרות המשכנתאות.

הסיבה שענף הנדל"ן סוער נעוצה בשתי מילים - כתבי שיפוי.

לפני כשבוע וחצי התקבלה החלטה משמעותית בבית המשפט העליון. החלטה זו קבעה כי הנוהג במסגרתו ועדות מקומיות לתכנון ובנייה דרשו כתבי שיפוי מיזמים וקבלנים הוא לא חוקי. עכשיו, ההחלטה הזו מעוררת סערה ומאיימת להקפיא אישור תוכניות בכל מקום בארץ.

אז על מה בעצם הסערה? ומה זה בכלל כתבי שיפוי?

נתחיל בהתחלה. כתב שיפוי הוא למעשה תעודת ביטוח של הרשות המקומית מול תביעות של מי שרואה את עצמו נפגע מתוכנית ויכול על פי חוק התכנון והבנייה לתבוע פיצוי. מדובר בסעיף ידוע בחוק התכנון והבנייה, סעיף מספר 197. על פי הסעיף הזה, אם אדם רואה עצמו נפגע וסבור שתוכנית כזו או אחרת עלולה לפגוע בערך הנכס שלו הוא יכול לתבוע פיצוי.

את הפיצוי, אם נקבע שהוא מוצדק כמובן, צריכה לשלם הרשות המקומית עצמה. מאיפה הכסף? מהיטלי ההשבחה שהיא גובה מיזמים וקבלנים על כל פרויקט בנייה חדש. אבל הרשויות, שתמיד טוענות, אם בצדק ואם לא, שקופתן ריקה, מצאו דרך להעביר את התשלום האפשרי הלאה.

הדרך הזו היא באמצעות אותם כתבי שיפוי. כתב השיפוי הוא למעשה מסמך בו מתחייב היזם, או הקבלן, שמקדם תוכנית כי במקרה והרשות תצטרך לשלם פיצוי בעקבות אותו סעיף 197, היזם או הקבלן יהיו אלו שישלמו אותו בפעול, את כולו או את חלקו.

כבר שנים ארוכות שהשאלה האם כתבי השיפוי חוקיים נמצאת באוויר, והפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון טרפה את הקלפים. הוא פשוט קבע שזה לא חוקי וזהו.

עכשיו, אחרי הפסיקה, מרכז השלטון המקומי ופורום 15 הערים הגדולות מנסה להילחם בהחלטה על ידי הצטרפות לדיון נוסף בבית המשפט העליון שכבר זומן.

אבל בינתיים, נציגי הרשויות שלחו המלצה לכל ראשי הערים ויושבי הראש של הועדות המקומיות לעשות חושבים. כלומר, לחשוב טוב טוב כמה הן יכולות להיות חשופות לתביעות פיצויים, ולשקול טוב טוב אישור תוכניות. ההמלצה אפילו כוללת אפשרות להחזיר חזרה תוכניות שכבר עברו לועדות המחוזיות.

המשמעות בפועל היא שעכשיו, תוכניות בנייה רבות ברחבי הארץ עלולות להתעכב. הרשויות המקומיות לא ששות לאשר אותן או לתת היתרי בנייה בלי לדעת מה הסיכון הכספי אליו הן חשופות.

אז דירה שלישית זה חשוב, והגדלת ההיצע על ידי הממשלה זה מהלך חשוב גם כן, אבל עכשיו, פסיקה אחת של בית המשפט העליון עלולה להקפיא את הענף ולעכב בנייה במקומות שונים. עכשיו, הרשויות המקומיות וגם היזמים והקבלנים יצטרכו כנראה להתמודד עם מציאות חדשה שאף אחד עדיין לא יודע איך היא תבוא לידי ביטוי.

ומחירי הדירות? גם ראינו שעיכוב בנייה ואי ודאות משפיעים עליהם בצורה לא כל כך טובה, בטח לא כזו שתתמוך בירידת מחירים.