תביעת רשלנות נגד עו"ד שליווה פרויקט של ענבל אור בר"ג

פרשת "ענבל אור" ממשיכה לגרור צדדים שלישיים אל ביהמ"ש: קבוצה של שמונה רוכשים שביקשו לרכוש דירה בקבוצת רכישה שארגנה קבוצת ענבל אור בפרויקט ברחוב אלוף הניצחון 3 ברמת גן, הגישו החודש תביעה בהיקף כ-6.4 מיליון שקלים כנגד עורך-הדין שליווה את הפרויקט, בטענה כי הוא אחראי להפסדים הכספיים שנגרמו להם בעקבות הצטרפותם לקבוצת הרכישה.

מדובר בתביעה המצטרפת למספר תביעות קודמות שהגישו רוכשים בחודשים האחרונים נגד עורכי-דין שליוו את הפרויקטים של קבוצת אור סיטי נדל"ן שנקלעה להליכי פירוק. התביעה הנוכחית הוגשה נגד עו"ד אברהם אבי ששו, שלטענת התובעים ליווה את קבוצת הרכישה בפרויקט בר"ג, ובתוך כך הציג בפני הרוכשים מצגי שווא, כאילו מדובר בפרויקט שיש לו היתר בנייה וכי ברגע שתירשם לזכותם הערת אזהרה, זכותם בקרקע מובטחת וכך מובטח גם כספם. זאת, כאשר בפועל, נטען, זכויותיהם של הרוכשים לא הובטחו וכספם ירד לטימיון.

התובעים טוענים, כי עו"ד ששו אחראי בגין אובדן כספם, מאחר שעם שכירת שירותיו המקצועיים כעו"ד, הוא התחייב להפעיל את כישוריו המקצועיים בנאמנות ובמיומנות על-מנת לוודא כי כספם של התובעים מובטח. לדבריהם, עו"ד ששו הפר את חובת הנאמנות, את כתב הזמנת השירותים המשפטיים ואת כתב ההוראות לנאמן, וכן התרשל בכך שלא נהג כפי שעו"ד ונאמן סביר היה אמור לנהוג בנסיבות העניין ובכך שהציג בפניהם מצג שווא רשלני ועוד.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עוה"ד אבידן רומנוב ואביעזר גרואר, נטען, כי התובעים, כל אחד בנפרד, ביקשו לרכוש דירות מגורים במסגרת קבוצת הרכישה, ולצורך כך הגיעו למשרדיה של קבוצת אור סיטי נדל"ן במהלך שנת 2015 וראשית 2016. במסגרת הפגישות עם נציגיה של היזמת ענבל אור, נטען, הוצע לתובעים להצטרף לפרויקט אלוף הניצחון והוצגו לתובעים מצגים כאילו מדובר במחיר אטרקטיבי ומובטח, ובפרויקט עם היתר בנייה ועם התחייבות למועד מסירה. עוד על-פי התביעה, הובטח לתובעים, כי כנגד תשלום רכיב הקרקע בהון עצמי של התובעים, תירשם לטובתם הערת אזהרה ותובטח זכותם בחלק יחסי של הבעלות בקרקע, בעוד שיתרת התמורה תשולם באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא שתינתן להם מאת בנק מלווה, בהדרגה עם התקדמות הבנייה.

אובדן הפנסיה

התובעים, נטען, לא היו מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם והופנו ע"י נציגי אור לעו"ד ששו, שהוצג בפניהם כעורך-הדין של קבוצת הרוכשים וכמי שאמור ללוות את העסקה כולה, מתחילתה ועד סופה, ולדאוג לאינטרסים של הרוכשים, ואף לשמש כנאמן שלהם לצורך ביצוע תשלומים בגין רכישת הקרקע ובגין מימון הליך הבנייה. בהמשך לכך, טוענים התובעים כי הם נפגשו עם עו"ד ששו, במשרדיה של אור, ולטענתם זה הציג להם בדיוק את אותם מצגים שהציגו נציגי החברה באשר לזכויות בקרקע. "עו"ד ששו הסביר לתובעים כי הם רוכשים למעשה את הזכויות היחסיות בקרקע מחברת אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור, כיוון שהאחרונה רכשה זכויות אלה מבעלת הקרקע, חברת 'גלובל לנדמרק אלוף הניצחון', והיא הזכאית להירשם כבעלים של המקרקעין", נכתב בתביעה.

עוד נטען, כי עו"ד ששו הבהיר כי הביטחונות הם רישום הערת אזהרה בטאבו, לה הוא ידאג; כי תאריך היעד לסיום הבנייה הינו חודשים; וכי הבנייה תתחיל, כיוון שיש כבר היתר בנייה. אלא שלטענת התובעים, הבנייה מתעכבת לנוכח קיומם של שוכרים בדירות שבבניין הישן שניצב על המגרש.

עוד נטען, כי עו"ד ששו התחייב לעמוד לצד התובעים ולשמור על האינטרסים שלהם, ולאחר שזוג רוכשים סיפרו לו, כי הם הורים שכולים בעקבות נפילת בנם, הבטיח כי ידאג להם. תובע אחר, נטען, אמר לעו"ד ששו כי סכום הרכישה מהווה את כל כספי הפנסיה שלו, ועו"ד ששו - כך לפי התביעה - הרגיע אותו. כאשר תובעים אחרים, על-פי התביעה, ביקשו לדעת אילו בטוחות הם מקבלים, הם נענו על-ידי עו"ד ששו כי הם יקבלו ערבות אישית של אור. "אור, שהייתה נוכחת במעמד גם כן, יצאה מהחדר וחזרה עם ערבות אישית בחתימתה", נכתב בתביעה. אולם לטענתם, "בהגיעם לביתם התברר להם כי החוזה והערבות האישית לא נמצאים בתיק".

מעשי רשלנות רבתי

התובעים, נטען בתביעה, נדרשו לשלם מראש, וגם שילמו בפועל, את שכר-טרחתו של עו"ד ששו בשיעור 1.5%-2% בתוספת מע"מ מתמורת הדירה כולה, קרי - רכיב הקרקע בתוספת רכיב עלויות הבנייה. לטענת התובעים, הם שילמו כ-5.8 מיליון שקל עבור רכישת הזכות היחסית בקרקע, וכן כ-200 אלף שקל כשכר-טרחה לעו"ד ששו. לפי התביעה, לפי החוזים עליהם חתמו, היו הכספים ששילמו, אמורים לעבור לחשבון נאמנות שיפתח עו"ד ששו.

ואז התחילו הצרות. קבוצת החברות של ענבל אור נקלעה להליכי פירוק, ובהחלטת נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופט איתן אורנשטיין, נחשפו פרטים על ההתנהלות הכספית בקבוצה. בעקבות זאת, גילו התובעים, לטענתם, כי עו"ד ששו לא עמד בהתחייבויותיו כלפיהם. "בדיעבד, הסתבר לתובעים להוותם, כי נפלו קורבן למעשי רשלנות רבתי של עו"ד ששו (במקרה הטוב), וכי הוא הפר את התחייבויותיו, מצגיו וחובותיו כלפיהם, הן כעו"ד והן כנאמן, באופן שהביא לאובדנם המוחלט של כל הכספים אותם שילמו לצורך רכישת הזכויות בפרויקט", נכתב בתביעה.

בתביעה צוין, כי מהדוח הראשוני של המנהל המיוחד שמונה לקבוצת אור סיטי נדל"ן, הצטיירה תמונה עגומה, שלפיה נפלו פגמים חמורים בדרך התנהלותה של קבוצת החברות, וכי "ספציפית לגבי חברת אור סיטי ולפרויקט (אלוף הניצחון בר"ג), נכתב בדוח הנאמן כי 'אור סיטי' נמצאת בהפרה יסודית כלפי בעלת הקרקע, חברת 'גלובל', לאחר שהעבירה לגלובל על-חשבון התמורה סך של כ-1.7 מיליון שקל בלבד, זאת, למרות שגבתה מהרוכשים, ובכללם התובעים, סכום כולל של 10 מיליון שקל, כך שהיא נותרה חייבת לגלובל סכום נוסף של כ-17.3 מיליון שקל, אותו אין ביכולתה לשלם. עוד עלה מדוח המנהל המיוחד, כי אין לפרויקט חשבון נאמנות נפרד, וכי אין כל חשבון נאמנות אחר בו מופקדים כספים לטובת הפרויקט אצל עו"ד ששו ובכלל".

סדרת תביעות

התביעות הראשונות נגד עורכי-דין בפרשת קריסת ענבל אור הוגשו כבר באפריל השנה, על-ידי רוכשים בקבוצות רכישה של אור, כנגד משרד עורכי-דין ממשרד דוידוב קלינסקי שייצגו חברות של אור. בספטמבר השנה הוגשה תביעה נוספת נגד אותו משרד בשם שתי אחיות שרכשו מאור זכות לשתי דירות בפרויקט שדרות הילד ברמת-גן. בשתי התביעות נטען כי עוה"ד התרשלו כלפי הרוכשים והפרו את חובת הזהירות שלהם, ובכך הובילו לאובדן כספי הרוכשים.

בנוסף, המפרק של קבוצת ענבל אור, עו"ד איתן ארז, שיגר לא מזמן מסר מאיים לעוה"ד והיועצים האחרים שעבדו עם אור ואמר כי "אני ממליץ לעורכי--הדין ורואי-החשבון של הקבוצה לנער את האבק מעל לפוליסות האחריות המקצועית שלהם". הרמז ברור: המפרק בודק מה היקף אחריותם לקריסה, ואולי עוד יהיו תביעות בדרך.

 אזור הפרויקט ברחוב אלוף הניצחון ברמת גן / צילום: איל יצהר